La vivienda en renta nuestro país está transformado el negocio de uno tradicional e informal a uno institucional con beneficios importantes para los principales actores.
A pesar de su incipiente desarrollo respecto a otros en el mundo, con una penetración de apenas 16% en el mercado de rentas, distintos operadores nacionales e internacionales ya están en México ante las oportunidades que existen.
¿Qué es la vivienda institucional?
La vivienda institucional hace referencia a aquellos desarrollos habitacionales que son operados/administrados por una empresa especializada y que desde un inicio son pensados con este fin.
El resto de la oferta de vivienda en renta que es manejado por particulares o pequeños inversionistas (rentas informales), se conoce como shadow market.
Los proyectos de vivienda institucional o multifamily son atractivos para los inquilinos ya que el costo de la renta no solo incluye el costo de mantenimiento y/o servicios, también considera muebles y electrodomésticos. A diferencia de los departamentos de renta informal, las unidades de vivienda institucional se entregan listas para habitarse.
En comparación con la renta de vivienda informal, la vivienda institucional ofrece una mayor calidad en cuanto a los servicios ofrecidos, pues el administrador se encarga de arreglar cualquier desperfecto.
La vivienda en renta ofrece la ventaja de regularizar y estandarizar contratos, condiciones de arrendamiento y precios.
Panorama de la vivienda institucional en México
Si hacemos un comparativo a nivel internacional, México aún no figura entre los países con una mayor presencia de vivienda en renta:
De acuerdo con cifras del conteo de INEGI 2015, el 16% de las viviendas en México son rentadas, lo que es equivalente a cerca de 5.1 millones de viviendas. Esta cifra representa un incremento de1.6% con respecto a cifras del 2000, donde se tenían 4.0 millones de viviendas rentadas.
Es importante resaltar que dentro del mercado de vivienda en renta que actualmente existe en México, aproximadamente el 99% es operada de manera informal.
A nivel nacional, Quintana Roo figura como la entidad con mayor porcentaje de viviendas en renta con 28%, seguido por Jalisco con 27%, Ciudad de México y Colima con 24% cada una. Por otro lado, Oaxaca es el estado con menor presencia de viviendas en renta, pues únicamente representan el 9%.
Específicamente en la Ciudad de México las alcaldías con mayor presencia de viviendas en renta son Cuauhtémoc con 39.0%, Benito Juárez y Miguel Hidalgo con 38.9%, Azcapotzalco y Venustiano Carranza con 26.0%.
De acuerdo con cifras de Lamudi, en México existen ciudades como Monterrey, Guadalajara, Mérida, Ciudad de México y Querétaro que se han ido consolidando como mercados con un crecimiento en las búsquedas para rentar casa gracias a los jóvenes ya los extranjeros que requieren vivir cerca de sus lugares de trabajo, y que no quieren atarse durante 20 años a una hipoteca.
Uno de los antecedentes más importantes para el crecimiento de la vivienda en renta en nuestro país fue la Nueva Política Nacional de Vivienda, misma que se presentó en 2013 y promueve la construcción de la vivienda vertical, así como el crecimiento urbano ordenado.
Actores de la vivienda institucional en México
Desde hace ya unos años, en nuestro país existen diversos operadores de vivienda institucional nacionales y extranjeros. Entre los más importantes destacan:
Metrobuildings
Empresa con más de 20 años de experiencia que en 2016 adquirió seis proyectos del portafolio de Prudential en Ciudad de México y Monterrey. Es el operador que cuenta con mayor número de desarrollos en operación pues tiene tres en Monterrey y tres más en Ciudad de México. También tiene un proyecto en construcción en Ciudad de México.
SíRenta
Empresa mexicana enfocada al desarrollo y administración profesional de vivienda en renta, sus proyectos se localizan en Bosque Real por tratarse de una zona para la vivienda premium dentro de la zona metropolitana del Valle de México.
Actualmente, esta empresa tiene un proyecto en construcción y dos más en planeación con aproximadamente 500 unidades de vivienda en renta, pero contempla que esta cifra se pueda duplicar en los próximos años.
Greystar
Es una empresa estadounidense con 25 años de experiencia, está presente en Holanda, Inglaterra y desde 2013 también está presente en México.
Actualmente, solo cuenta con un desarrollo operando en México, se trata de Stratto en Guadalajara y cuenta con 218 unidades. Adicionalmente, tiene dos proyectos en construcción y seis más en planeación, los cuales se ubicarán en Puebla y Ciudad de México.
Abilia
Se trata de una desarrolladora inmobiliaria mexicana con 27 años de experiencia, su portafolio abarca vivienda residencial, comercio, usos mixtos y desde 2015 con City Rent Parques Polanco incursionó en la vivienda en renta.
Esta empresa tiene en fase de planeación otro proyecto de vivienda institucional que se ubicará en la ciudad de Querétaro.
Fibra Plus
En 2018, Fibra Plus se convirtió en la primera Fibra en contar que cuenta con proyectos de vivienda institucional dentro de su portafolio y busca expandirse a ciudades como Monterrey, Tijuana, Cancún, Los Cabos, Guanajuato, Puebla y Aguascalientes.
Cuenta con dos proyectos en proceso de construcción en Ciudad de México y uno más en planeación en Guadalajara.
hi:hab
Esta empresa cuenta con un proyecto en operación y tres más en planeación, todos ellos localizados en la Ciudad de México. Su modelo de negocio consiste en la renta de terrenos y ofrece un rendimiento de hasta 65% a los dueños de éstos a través de la renta de vivienda.
Sociedad Hipotecaria Federal
En materia de la vivienda institucional, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ha tenido un importante papel pues pretende impulsar el desarrollo de ciudades compactas con mayor densidad poblacional y actividad económica, para lo cual desarrolló un esquema de financiamiento para la construcción y remodelación de vivienda en renta. Este esquema busca cubrir principalmente tres puntos:
- Diversificación en el mercado de soluciones de vivienda.
- Promoción de la vivienda en renta como alternativa para las personas con alta movilidad laboral.
- Incentivar el desarrollo de edificios verticales y ciudades más densas.
Este financiamiento otorgado por la SHF solo se destina a proyectos de vivienda en renta enfocados al segmento medio y residencial, donde el alquiler mensual promedio es de entre $18,000 pesos y $20,000 pesos.
Al mes de octubre de 2018, la SHF ha aprobado 27 proyectos de vivienda en renta con un financiamiento de $10,000 millones de pesos para la edificación de 6,410 viviendas.
¿A quién se dirige principalmente este tipo de vivienda?
En este punto cabe aclarar que la vivienda institucional, básicamente, está dirigida a clases altas y medias altas de las grandes ciudades cuyo estilo de vida requiere de ciertas comodidades, cercanía a fuentes de trabajo y recursos tecnológicos. Por ello, este tipo de vivienda incluye en sus instalaciones amenidades, como gimnasio, sala de usos diversos, alberca y otras; además de excelente conectividad, tecnologías limpias y servicio como vigilancia, reparaciones, porteros y hasta concierge. Otra ventaja de los edificios de vivienda institucional es que integran protocolos de limpieza y desinfección, tienen un reglamento que define el uso de áreas comunes, las responsabilidades de los empleados y las obligaciones y derechos de los ocupantes.
Las edificaciones con vivienda en renta institucional tienen como principal objetivo a generaciones jóvenes y adultos que pueden pagar rentas superiores a los $25,000 mensuales, mismas que pueden llegar hasta $75,000; aunque, para abarcar otros mercados de clases medias, también se están creando otras opciones como estudios, departamentos pequeños o coliving con rentas un poco menores.
El Real Estate Business Development de Linkedin publica que el grupo con más potencial para rentar vivienda institucional está entre los 25 y 45 años y pueden ser profesionales universitarios, parejas solteras, jóvenes ejecutivos o personas solteras que prefieren vivir en zonas de las ciudades cercanas a servicios, entretenimiento, comercios o restaurantes. Generalmente, su relación con quien le renta es formal y digital.
Porcentajes de vivienda respecto a la vivienda institucional
En México, según Banxico, hasta 2020, 66% de las familias eran dueñas, o están en proceso de serlo, de la vivienda principal en la que residen, y 15.8% habitan en viviendas rentadas, este porcentaje puede variar dependiendo las zonas geográficas, por ejemplo, el Reporte de Lamudi menciona que la demanda de renta en la Ciudad de México es de 78.7% y la de renta es 21.3%.
El INEGI, en su Encuesta sobre Vivienda 2020 encontró que de los 35.3 millones de viviendas particulares habitadas, 57.1% son propias pagadas y 10.7% están en proceso de pagarse, en tanto que 16.4% son rentadas, o sea, 5.8 millones de viviendas. De estas 5.8 millones de viviendas rentadas, 54.0% tiene un contrato de renta vigente. El principal motivo de renta de vivienda es por no tener acceso a un crédito o no tener recursos económicos con 51.4%. Las 3 entidades federativas con mayor porcentaje en este rubro son Guerrero, Chiapas y Sinaloa con 68, 67 y 62%, respectivamente Las ciudades que superan la media nacional en porcentajes de renta son: Ciudad de México con 33.3%; Guadalajara con 10.4%; Puebla con 9.7% y Baja California con 9.4%.
Asimismo, de acuerdo al INEGI, del total de hogares en el país, en 21.1% (7.6 millones de hogares) se informó que alguno de sus integrantes tiene necesidad o está planeando rentar, comprar o construir una vivienda. En total se contabilizan 8.2 millones de viviendas requeridas.
Es importante mencionar que la oferta de habitación rentada, en general, es menor que la demanda. Por ejemplo, en Monterrey la oferta es de 13% ante una demanda de 31%. Esto representa una oportunidad para los inversionistas, desarrolladores y propietarios que piensan incursionar en la renta institucional.
Finalmente, un dato relevante es que de los 5 millones de viviendas arrendadas a nivel nacional solamente 4,000 son de renta institucional, un 0,08%. De ahí el interés en invertir en este negocio en crecimiento de los Fibras y otras empresas como Fibra Multifamily, Greystar, Hasta Capital, Retna y CCLA Group, que planean construir 11 mil departamentos para renta institucional al 2024 con una inversión de $6 mil 370 millones de pesos.
Actualmente, se observa un alza paulatina en este tipo de inmuebles, por lo que sigue siendo un modelo recomendable para la inversión por el ROI que pueden generar y el mayor aprovechamiento del suelo en las grandes urbes del país.
Si usted busca invertir en viviendas para renta institucional, un estudio de mercado y una asesoría inmobiliaria de CREA pueden orientarle para lograr el éxito financiero que tiene prospectado.
