¿Por qué hablar de multifamily en este espacio? Porque, al igual que en muchos países del mundo, en México el modelo multifamily se está consolidando como un nicho de mercado inmobiliario con alta relevancia entre los inversores y los desarrolladores.
Si bien se refiere al alquiler de departamentos o viviendas, esta actividad no se realiza bajo el sistema tradicional, sino bajo el esquema de renta institucional. La diferencia entre ambas maneras de rentar radica en que en el modelo tradicional el dueño o realiza las funciones de arrendador y administrador, básicamente su papel se reduce a cobrar rentas. Por su parte, en el modelo de renta institucional o multifamily los procesos de alquilar y administrar los realiza un profesional o institución, quien además de dar seguimiento al pago de alquileres brinda diversos beneficios y servicios complementarios, tanto para el arrendador como para el propietario. Sobre las ventajas del multifamily hablaremos más adelante.
Veamos un poco de historia. El esquema multifamily nació en Estados Unidos en el año 1939, ante la necesidad de responder a la demanda de vivienda con mayor calidad, buena ubicación y mejores servicios. Este modelo de edificios que tienen un solo propietario y que están destinados solamente a la renta, ha alcanzado gran auge en Estados Unidos. De acuerdo con Yapo, hasta el año 2018, los edificios multifamily habían alcanzado un 20% del mercado con más 5.8 millones de unidades.
Con el paso de los años, este tipo de negocio inmobiliario también ha ido en aumento en diversos países del mundo, especialmente en países desarrollados. Además de Estados Unidos, Europa lo adoptó y se está consolidando con gran éxito, como ejemplo tenemos que, en Inglaterra, hasta hace dos años, representaba un 20% de la inversión en vivienda.
En cuanto a los países latinoamericanos, Houm menciona que Chile encabeza la lista de edificaciones bajo el modelo multifamily. Hasta el año 2020, de la inversión destinada a vivienda 21% era para multifamily; en cuanto a número de unidades bajo este modelo ha crecido en 35% anualizado, principalmente en Santiago de Chile, la capital. El reporte de Colliers menciona que “durante el primer trimestre de 2022, ingresaron 10 nuevos edificios de multifamily, equivalente a 1.799 unidades nuevas de departamentos. De esta forma, el inventario acumulado alcanzó las 21.409 unidades en un total de 94 edificios en operación. En tanto, la ocupación promedio se ubica en 92%”.
México le sigue. Según El Financiero, en 2021, de los 5.1 millones de viviendas arrendadas solamente 4 mil unidades eran de renta institucional, aunque, actualmente, esta cifra puede aumentar. La publicación afirma que los Fibras tienen gran interés en invertir en este tipo de desarrollos a lo largo de los siguientes 4 años, entre estos están: Fibra Multifamily, Greystar, Hasta Capital, Retna y CCLA Group que invertirán 6 mil 370 millones de pesos para la construcción de más de 11 mil departamentos.
Hacemos notar que en México, el primer Fibra de edificios en renta institucional es Fibra Multifamily cuyo interés es levantar un capital hasta por 3 mil millones de pesos. Sus primeras inversiones serán en la Ciudad de México y Guadalajara, aunque tiene vistas de expandirse a otras ciudades del Bajío y Nuevo León.
La Ciudad de México acapara la mayoría de los edificios multifamily en zonas como Polanco y Santa Fe, seguida de Guadalajara y Monterrey.
La demanda de este tipo de propiedades en México es principalmente para jóvenes profesionales o estudiantes y, en menor proporción, por personas de la tercera edad que buscan tranquilidad en cuanto a la manutención de los espacios donde habitan.
Finalmente, Colombia sería el tercer país de la región latinoamericana donde el multifamily está logrando abrir nuevos mercados, aunque aún sus cifras son incipientes.
Multifamily, ¿qué significa para ambas partes?
Es un esquema de arrendamiento que está representando un gran atractivo para aquellas poblaciones que buscan mayor comodidad y flexibilidad no solamente dentro de su edificio, sino en el entorno. Los inquilinos en multifamily han dejado de preocuparse por muchas tareas que ahora realiza la administración. Estrategia sustentable hace referencia a que este modelo está tomando gran auge entre las generaciones jóvenes que no pueden comprar una vivienda por falta de recursos. En cambio, al rentar en este tipo de espacios, encuentran mayor comodidad porque tienen resueltas muchas actividades relacionadas con su mantenimiento y acceso a los servicios.
El hecho de que el arrendamiento y la administración del multifamily se lleve a cabo por profesionales inmobiliarios, les permite a los inquilinos contar con una serie de ventajas y servicios en sus edificios, entre estas amenidades: adecuado mantenimiento de las instalaciones, pago de servicios, reparaciones en los departamentos, instalación de electrodomésticos, facilidad para realizar los pagos mensuales, tiempos más flexibles en los contratos, seguridad y vigilancia, áreas comunes limpias y ordenadas, amueblado y, desde la pandemia, protocolos de higiene y desinfección.
Se dice que en el multifamily su mayor ventaja está en el “todo incluido”, en la generación de experiencias satisfactorias y en su oferta de valor; por supuesto, esto requiere un buen conocimiento de los inquilinos potenciales.
Por su parte, algunos desarrolladores han encontrado muchas ventajas en este modelo, entre ellas la de poder actualizar con mayor rapidez las rentas gracias a la flexibilidad que este permite, tanto así que han reacondicionado o reposicionado oficinas e inmuebles comerciales para ofrecerlos como vivienda multifamily.
Si usted es desarrollador o inversionista y requiere ampliar la información sobre este modelo, los consultores inmobiliarios de CREA podrán hacerle un estudio de mercado o una proyección financiera para desarrollar o convertir algunas edificaciones en multifamily. A decir de los expertos, con este esquema puede dirigir su oferta a un mercado específico, mismo que, aunque será más pequeño puede otorgarle mayores ganancias. Esto siempre y cuando haya un estudio de mercado inmobiliario previo que permita definir exactamente al usuario objetivo para brindarle lo que realmente necesita.
En resumen, ¿qué es multifamily?
Estas podrían ser las características principales de los edificios o unidades habitacionales:
- El edificio o la unidad pertenece a un solo dueño, que puede ser una empresa, un inversionista privado o una sociedad.
- Están administrados profesionalmente.
- Todas las unidades residenciales del conjunto están destinadas para la renta.
- En su mayoría, tienen de 100 a 200 unidades habitacionales.
- Brindan diversos servicios extras que hacen de la experiencia de vivir algo cómodo y satisfactorio.
- Estas viviendas son generalmente habitadas por parejas jóvenes, familias pequeñas o solteros. Aunque también puede haber adultos mayores que prefieren tener resueltos los asuntos administrativos y algunas amenidades dentro del conjunto.
- Una ventaja para los inversionistas es que el producto es muy estable durante el ciclo inmobiliario.
- El modelo es altamente resiliente tras momentos de crisis sociales o económicas.
Hay que considerar que el perfil de usuario de multifamily, casi siempre, se orienta hacia aquellas personas que buscan vivienda asequible, experiencias nuevas, facilidad y cercanía entre su hogar y su trabajo, como son los millennials, nómadas digitales, profesionistas independientes y que han sido un nicho poco atendido por los inversionistas en unidades para renta de forma profesional, no olvidemos que en México hay 30 millones de millennials, según estadísticas del INEGI y de estos 20 millones trabajan, los cuales pueden ser un mercado en que se puede tener interés para ofrecer este modelo de renta institucional.
Si busca ampliar su negocio inmobiliario bajo este modelo o conocer cuáles proyectos son más factibles para su próxima inversión, pida una cita con los consultores inmobiliarios de CREA, quienes pueden determinar, junto con usted, cuál es el tipo de modelo que más le conviene.
