Un predio de 4,311 m² al norte de Guadalajara, con pendiente pronunciada hacia la barranca y acceso solo desde el sur y el poniente. En 2024 nos solicitaron evaluar qué se podía desarrollar ahí. En 2026 regresamos a medir el resultado: Panorámica, el desarrollo que salió de esa recomendación, vendió más de la mitad de sus departamentos en sus primeros 10 meses, a un ritmo superior al promedio de la zona.
Qué responde un estudio de mercado inmobiliario
Un estudio de mercado inmobiliario responde qué construir en un terreno, para quién, a qué precio y a qué velocidad se puede vender. Para eso cruza la demanda de la zona con la oferta que ya compite ahí: cuántos proyectos hay, a qué precio venden y cuántas unidades colocan al mes. A esa velocidad de venta se le llama absorción. De ella depende cuánto tarda un desarrollo en recuperar lo invertido.
En CREA® ese análisis se cruza con dos filtros más: la normatividad que aplica al predio y sus características físicas. En Huentitán, el sitio pesó tanto como el mercado.
El terreno en 2024: dos problemas y tres ventajas
Los problemas eran físicos. El predio tiene pendientes pronunciadas hacia la barranca, y el acceso se concentra desde el sur y el poniente.
Las ventajas venían de la ubicación:
- Está cerca de las Barrancas de Huentitán y Oblatos, área natural protegida por decreto estatal desde diciembre de 2016. Dentro del área no se permite construir, así que la vista hacia la barranca no depende de lo que se edifique después.
- Está a unos 400 metros del Anillo Periférico Norte, con acceso a Mi Macro Periférico, el sistema de transporte masivo que corre sobre esa vía.
- Se ubica en una zona residencial consolidada, con baja afluencia vehicular en las calles que lo rodean.
Con esa lectura recomendamos un proyecto de 52 departamentos que pusiera la barranca al centro de la venta: vistas panorámicas, terrazas y amenidades abiertas al entorno natural. El desarrollador lo construyó como Panorámica y mantuvo las 52 unidades, las amenidades y las conclusiones del estudio. La pendiente que complicaba el acceso es la misma que le da a cada departamento su vista.
Huentitán en 2026: más competencia y ventas más rápidas
En la actualización de 2026 medimos las mismas variables que en 2024. El cambio más visible fue la oferta: los proyectos de vivienda vertical en la zona de estudio pasaron de 5 a 9, un aumento de 80%.
Con más competencia, lo esperable es que cada proyecto venda más lento. En Huentitán pasó lo contrario. La absorción promedio subió de 1.8 a 2.9 departamentos por proyecto al mes, 61.1% más que en 2024. El mercado absorbió a los proyectos nuevos y además vendió más rápido.
Los precios también subieron:
| Indicador | 2024 | 2026 | Variación |
|---|---|---|---|
| Proyectos de vivienda vertical | 5 | 9 | +80.0% |
| Absorción (departamentos por proyecto al mes) | 1.8 | 2.9 | +61.1% |
| Precio promedio por departamento | $2.5 millones | $3.3 millones | +32.0% |
| Precio promedio por m² | $37,450 | $47,824 | +27.7% |
Son variaciones nominales, sin descontar la inflación, y corresponden a precios de oferta. Aun con esa precisión, el metro cuadrado de la zona subió más de una cuarta parte en dos años.
A la zona se sumó un elemento nuevo. La Arena Guadalajara abrió en octubre de 2025 sobre el Periférico Norte, a menos de cinco minutos en auto del predio (Players of Life). Todavía es pronto para medir su efecto en la vivienda, pero ya cambia la actividad del entorno.
Panorámica: más de la mitad vendido en 10 meses
Panorámica colocó más del 50% de sus departamentos en sus primeros 10 meses de comercialización. Vende 3.2 unidades al mes, por encima del promedio de 2.9 de la zona, y está entre los proyectos con mejor desempeño del mercado analizado.
El inventario lo hace más claro. Entre todos los proyectos que compiten en la zona quedan 172 departamentos por vender, con un horizonte estimado de 13 meses. A Panorámica le quedan 21 unidades, y a su ritmo actual terminaría de venderlas en 6.6 meses, la mitad del tiempo que el mercado.
La ubicación ya estaba ahí en 2024. El estudio definió el producto que podía aprovecharla: cuántos departamentos y qué atributos pondrían la vista al centro de la oferta. El resultado comercial también es mérito de la ejecución del desarrollador y de su equipo de ventas, que llevaron esa recomendación a obra y a sala de ventas.
Cuándo conviene un estudio de mercado inmobiliario
Antes de comprar un terreno o de cerrar un anteproyecto, cuando cambiar el producto todavía cuesta poco. Estos son los casos que más nos llegan:
- Tienes un terreno con una condición difícil, como pendiente, frente angosto o acceso limitado, y no sabes si conviene desarrollarlo.
- Ya tienes un anteproyecto y necesitas validar que el mercado de la zona lo aguanta.
- El banco te pide un estudio para financiar el proyecto.
- Tu proyecto no se está vendiendo al ritmo que proyectaste.
Huentitán muestra además un uso menos común: volver dos años después. Una actualización mide si el mercado se movió en la dirección que se proyectó y da los datos para ajustar precio o producto en lo que falta por vender.
En Huentitán, la pendiente que en 2024 parecía el problema del terreno es hoy lo que se vende.
Si tienes un terreno en evaluación, podemos revisarlo contigo en una sesión de diagnóstico. Escríbenos aquí.
Fuentes. CREA, estudio de mercado inmobiliario en Huentitán, Guadalajara, 2024, y actualización de 2026. Decreto de Área Natural Protegida de la Barranca de Huentitán, Periódico Oficial del Estado de Jalisco, 14 de diciembre de 2016, citado por el Ayuntamiento de Guadalajara. Apertura de la Arena Guadalajara: Players of Life y Azteca Jalisco. Foto de portada: México Desconocido.
