CREA HISTORIAS DE ÉXITO

Detrás de un estudio de mercado y modelo financiero inmobiliario en Quintana Roo

Más de 20 años convirtiendo datos en proyectos exitosos

Quintana Roo es uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de México, pero también uno de los más sensibles a la combinación de turismo, tipo de cliente y vocación de cada corredor: no es lo mismo Cancún tradicional que Puerto Cancún, ni Tulum que un proyecto sobre la carretera federal. Tomar decisiones con supuestos genéricos en una plaza así puede significar subdimensionar la demanda o sobredimensionarla peligrosamente.

Desde 2004, CREA ha realizado más de 3,000 estudios en México y otros países; de ellos, al menos 14 corresponden a Quintana Roo en giros como centros comerciales, vivienda en renta, usos mixtos, hoteles, autoservicio y análisis de trade area. Algunos de esos estudios se han convertido en proyectos emblemáticos como Marina Town Center Puerto Cancún, desarrollos de vivienda en renta tipo multifamily y proyectos comerciales que cambiaron por completo la escala de la zona.

Quintana Roo como mercado inmobiliario

En Quintana Roo conviven varios mercados en un mismo estado: Cancún tradicional, Puerto Cancún, Playa del Carmen, la Riviera Maya y Tulum tienen dinámicas de demanda, tickets y perfiles de usuario muy diferentes entre sí. En unos domina el turista internacional de alto gasto, en otros la mezcla de turismo nacional, segunda vivienda y población local que trabaja en el sector servicios.

Esa heterogeneidad hace que la decisión de qué desarrollar no pueda tomarse solo con base en “turismo creciente” o “marca de playa consolidada”. Un terreno puede ser ideal para un centro comercial anclado por moda y entretenimiento, mientras que a pocos kilómetros, en otro corredor, la mejor respuesta del mercado es vivienda en renta tipo multifamily o un hotel de servicio selecto. Distinguir en qué segmento y en qué corredor está realmente el predio, es el punto de partida antes de hablar de un proyecto.

¿Qué analizamos antes de recomendar qué construir?

En un estudio de mercado y factibilidad inmobiliaria en Quintana Roo definimos qué desarrollar en un predio o en qué reconvertir una propiedad, CREA analiza dos dimensiones que deben alinearse: las condiciones del mercado y las características del sitio. Por más sólida que sea la demanda en una zona, un predio con mala accesibilidad, restricciones de uso de suelo o configuración limitada puede cambiar significativamente el potencial del proyecto y hacerlo viable para giros muy específicos.

1. Condiciones del mercado

Se analiza el entorno económico, político y social de la zona; se estudia la demanda a partir de perfiles de usuarios, población fija y flotante; y se levanta la oferta de proyectos competidores mediante un benchmarking con información vigente. Estimamos la capacidad de la zona para absorber nuevos metros cuadrados del tipo de proyecto analizado.

A esto, en años recientes hemos integrado un Social Media Research para identificar qué experiencias están teniendo en los proyectos competidores, qué les falta y qué oportunidades nadie más está capturando todavía.

2. Análisis del sitio

CREA evalúa la infraestructura urbana, inspecciona el predio físicamente, estudia la movilidad y los aforos vehiculares (en función del tipo de proyecto), y revisa el uso de suelo autorizado. A partir de esto, podemos definir el producto que realmente maximiza el potencial del terreno, no el que suena bien.

3. Análisis financiero

Con los datos de mercado integrados, CREA construye un modelo financiero con estimaciones reales de costos e ingresos para proyectar TIR, VPN y sensibilidad bajo distintos escenarios de riesgo. Los supuestos están fundamentados en tasas de interés, inflación y comportamiento real del mercado local.

4. Test Fit Arquitectónico

Un servicio complementario al estudio de mercado y al modelo financiero. Una vez que se tienen las recomendaciones de producto, un equipo de arquitectos con experiencia en el sector analizado y en la región del proyecto trabaja en los volumétricos que permiten visualizar cómo quedaría la distribución del espacio dentro del polígono del predio.

Sirve para confirmar y detectar a tiempo si hay restricciones físicas o de configuración que obliguen a ajustar el mix antes de comprometer recursos mayores.

CREA SOLUCIONES en Quintana Roo

Más de 10 casos de éxito operando

El portafolio de CREA en Quintana Roo abarca giros muy distintos y cubre los principales corredores del estado, desde la zona hotelera de Cancún, Puerto Cancún y Playa del Carmen hasta Tulum, la Riviera Maya e Isla Blanca, lo que permite contrastar dinámicas de demanda turística, residencial y local para alimentar cada nuevo análisis con contexto real. Entre los tipos de proyecto analizados destacan:

• Centros comerciales y proyectos comerciales en Cancún, Puerto Cancún y Playa del Carmen, con estudios que han evaluado desde proyectos de escala regional hasta formatos de proximidad y anclados por autoservicio como Chedraui.
• Usos mixtos en Puerto Cancún y Playa del Carmen, donde la combinación de comercio, vivienda vertical, oficinas y hotel en un mismo polígono requiere definir qué usos se complementan, en qué proporción y en qué fases.
• Vivienda en renta tipo multifamily y vivienda vertical en venta, dos productos con dinámicas distintas en una misma ciudad: uno orientado al mercado de trabajadores del sector servicios y turismo, el otro a compradores de segunda residencia o inversión patrimonial.
• Proyectos hoteleros y Branded Residences, incluyendo estudios para marcas internacionales en Tulum, Cancún e Isla Blanca, donde la combinación de hospitalidad y residencias de marca exige un análisis de mercado y modelo financiero de mayor complejidad.
• Wellness Centers y proyectos de uso especializado, como el estudio de factibilidad de un Wellness Center de lujo en Isla Blanca, o el modelo financiero de un wellness y training club en Playa del Carmen, o torres médicas, formatos que requieren definir con precisión el perfil de usuario y la propuesta de valor diferenciada.
• Mayor y Mejor Uso, avalúos para predios en Tulum y Puerto Cancún, donde el valor del terreno y la definición del producto óptimo son decisiones que se toman con muy poca información de mercado disponible públicamente.

Esa acumulación de proyectos permite identificar con precisión dónde hay demanda insatisfecha, qué producto tiene más probabilidades de éxito y en qué zonas ya existe sobreoferta, información construida caso a caso, predio a predio.

Historias de éxito

Esta sección es el corazón de la serie CREA HISTORIAS DE ÉXITO. Algunos casos que documentamos aquí representa una decisión de inversión que se tomó con información, no con suposiciones.

Caso 1. Estudio de factibilidad de vivienda en renta en Cancún en 2016
CREA analizó por primera vez en esa plaza el potencial de un proyecto vertical tipo multifamily en renta en un predio de alrededor de 20,690 m². El estudio exploró el mercado de arrendamiento de mediano y largo plazo, la presencia de trabajadores ligados al turismo y los servicios, y la oportunidad de un producto institucional de renta frente a la oferta tradicional de la ciudad.

El proyecto fue desarrollado por Territoria en alianza con AB Collection, y hoy opera como One Laguna Residences Marina Club, un caso que demuestra que un producto típicamente asociado a mercados como CDMX o Guadalajara puede adaptarse exitosamente a una ciudad turística cuando hay datos sólidos detrás.

Caso 2. Estudio de usos mixtos en Puerto Cancún en 2014
Para MIRA, CREA realizó el estudio de usos mixtos de un conjunto de predios en Puerto Cancún, evaluando simultáneamente el potencial de un espacio comercial, vivienda vertical en venta y oficinas en renta. El resultado del componente comercial es hoy Marina Town Center Puerto Cancún.

Adicionalmente, los insumos del estudio de vivienda fueron compartidos con Luximia al momento de la venta de uno de los lotes, y ese predio terminó alojando Shark Tower, un desarrollo residencial que refuerza cómo una lectura rigurosa del mercado puede detonar distintos proyectos exitosos dentro de un mismo master plan.

Caso 3. Estudio de factibilidad de Hotel Moxy en Tulum, Quintana Roo en 2019
En alianza con Horwath HTL, empresa hermana de CREA especializada en hospitalidad, se realizó el estudio de mercado y modelo financiero para evaluar la viabilidad de un hotel de la marca Moxy en un predio de aproximadamente 10,200 m² en Tulum.

El cliente fue una institución financiera que evaluaba financiar el proyecto, por lo que el énfasis estuvo en validar la profundidad de la demanda, la segmentación de huéspedes, las proyecciones de ocupación y RevPAR, y los escenarios de riesgo asociados a la estacionalidad y la evolución del mercado de Tulum.