La vivienda institucional o multifamily representa una oportunidad de alcanzar mayores ganancias tanto para los profesionales de la administración de edificios, como para los propietarios, que pueden ser empresas o particulares, y los mismos inquilinos. Aunque la vivienda institucional es aún incipiente en nuestro país pues abarca solamente el 0,08% de las propiedades, este modelo de rentar y administrar está en el foco de diversos grupos de inversionistas, desarrolladores y especialistas en bienes raíces. Es un recurso alternativo que genera alta rentabilidad, es capaz de coadyuvar en los efectos de la inflación y los movimientos en la economía global y regional.
Los consultores inmobiliarios de CREA le presentamos un panorama sobre la renta institucional en México, un modelo de operar las propiedades que tuvo su origen en Estados Unidos en los años 30 del siglo pasado y que se ha expandido a diversos países latinoamericanos, conozca más sobre esto en nuestro blog sobre Multifamily.
A diferencia de la renta tradicional de edificios de apartamentos, en los que los propietarios o personas que ellos asignan se encargan de llevar a cabo todos los procesos de renta, administración y mantenimiento de los mismos, la vivienda institucional se rige bajo parámetros institucionales que la convierten en una mayor oportunidad de negocio, es decir, se requiere de un know how para llegar a las metas de rentabilidad. Para ello se requieren operadores profesionales que lleven un control de ingresos y egresos (similares a los de un hotel), y que conozcan a sus clientes potenciales mediante un estudio de mercado inmobiliario.
Linkedin hace mención que este modelo de negocio inmobiliario puede tener objetivos financieros a mediano plazo, una vez que se consolidan su ocupación y sus ingresos, puede extenderse a participar en fondos de inversión en bienes raíces y tener un mayor retorno de inversión.
En este punto cabe aclarar que la vivienda institucional, básicamente está dirigida a clases altas y medias altas de las grandes ciudades cuyo estilo de vida requiere de ciertas comodidades, cercanía a fuentes de trabajo y recursos tecnológicos. Por ello, este tipo de vivienda incluye en sus instalaciones amenidades, como gimnasio, sala de usos diversos, alberca y otras; además de excelente conectividad, tecnologías limpias y servicio como vigilancia, reparaciones, porteros y hasta concierge. Otra ventaja de los edificios de vivienda institucional es que integran protocolos de limpieza y desinfección, tienen un reglamento que define el uso de áreas comunes, las responsabilidades de los empleados y las obligaciones y derechos de los ocupantes.
Las edificaciones con vivienda en renta institucional tienen como principal objetivo a generaciones jóvenes y adultos que pueden pagar rentas superiores a los $25,000 mensuales, mismas que pueden llegar hasta $75,000; aunque, para abarcar otros mercados de clases medias, también se están creando otras opciones como estudios, departamentos pequeños o coliving con rentas un poco menores.
El Real Estate Business Development de Linkedin publica que el grupo con más potencial para rentar vivienda institucional está entre los 25 y 45 años y pueden ser profesionales universitarios, parejas solteras, jóvenes ejecutivos o personas solteras que prefieren vivir en zonas de las ciudades cercanas a servicios, entretenimiento, comercios o restaurantes. Generalmente, su relación con quien le renta es formal y digital.
Actualmente, en nuestro país estos edificios se ubican en zonas exclusivas de las principales ciudades, en Ciudad de México están básicamente en Polanco y Santa Fe, y ya también pueden encontrarse en Guadalajara (Zona Financiera de Américas y Andares) y Monterrey (San Pedro y Valle Oriente).
Porcentajes de vivienda respecto a la vivienda institucional
En México, según Banxico, hasta 2020, 66% de las familias eran dueñas, o están en proceso de serlo, de la vivienda principal en la que residen, y 15.8% habitan en viviendas rentadas, este porcentaje puede variar dependiendo las zonas geográficas, por ejemplo, el Reporte de Lamudi menciona que la demanda de renta en la Ciudad de México es de 78.7% y la de renta es 21.3%.
El INEGI, en su Encuesta sobre Vivienda 2020 encontró que de los 35.3 millones de viviendas particulares habitadas, 57.1% son propias pagadas y 10.7% están en proceso de pagarse, en tanto que 16.4% son rentadas, o sea, 5.8 millones de viviendas. De estas 5.8 millones de viviendas rentadas, 54.0% tiene un contrato de renta vigente. El principal motivo de renta de vivienda es por no tener acceso a un crédito o no tener recursos económicos con 51.4%. Las 3 entidades federativas con mayor porcentaje en este rubro son Guerrero, Chiapas y Sinaloa con 68, 67 y 62%, respectivamente Las ciudades que superan la media nacional en porcentajes de renta son: Ciudad de México con 33.3%; Guadalajara con 10.4%; Puebla con 9.7% y Baja California con 9.4%.
Asimismo, de acuerdo al INEGI, del total de hogares en el país, en 21.1% (7.6 millones de hogares) se informó que alguno de sus integrantes tiene necesidad o está planeando rentar, comprar o construir una vivienda. En total se contabilizan 8.2 millones de viviendas requeridas.
Es importante mencionar que la oferta de habitación rentada, en general, es menor que la demanda. Por ejemplo, en Monterrey la oferta es de 13% ante una demanda de 31%. Esto representa una oportunidad para los inversionistas, desarrolladores y propietarios que piensan incursionar en la renta institucional.
Finalmente, un dato relevante es que de los 5 millones de viviendas arrendadas a nivel nacional solamente 4,000 son de renta institucional, un 0,08%. De ahí el interés en invertir en este negocio en crecimiento de los Fibras y otras empresas como Fibra Multifamily, Greystar, Hasta Capital, Retna y CCLA Group, que planean construir 11 mil departamentos para renta institucional al 2024 con una inversión de $6 mil 370 millones de pesos.
Aunque la crisis económica generada por el Covid-19 bajó la ocupación de los edificios de Polanco, Santa Fe y el corredor Reforma, actualmente, se observa una recuperación paulatina en este tipo de inmuebles, por lo que sigue siendo un modelo recomendable para la inversión por el retorno de inversión que pueden generar y el mayor aprovechamiento del suelo en las grandes urbes del país.
Si usted busca invertir en viviendas para renta institucional, un estudio de mercado y una asesoría inmobiliaria de CREA pueden orientarle para lograr el éxito financiero que tiene prospectado.
