CREA HISTORIAS DE ÉXITO
Detrás de un estudio de mercado y modelo financiero inmobiliario en el Estado de México
Mas de 20 años acompañando proyectos en uno de los mercados más dinámicos del país
Desarrollar en el Estado de México exige precisión municipal. La entidad más poblada de México concentra mercados tan distintos entre sí como Metepec, Ecatepec, Huixquilucan, Chalco, Valle de Bravo e Ixtapaluca, cada uno responde a perfiles de demanda, cuenta con una oferta y capacidad completamente diferentes. Invertir sin ese nivel de detalle es confiar el capital a supuestos que no aplican en el predio concreto donde se va a construir.
Desde 2004, CREA Soluciones ha realizado más de 3,000 estudios y acompañado más de 500 casos de éxito en México y 8 países. El Estado de México es una de las entidades donde CREA tiene mayor trayectoria, con décadas de estudios en distintos municipios y tipologías de proyecto que conforman una base de conocimiento difícil de igualar.
El Estado de México como mercado inmobiliario
El Estado de México rodea a la Ciudad de México por el poniente, norte y oriente, lo que convierte a su zona metropolitana en uno de los mercados habitacionales más grandes del país. Sin embargo, reducirlo a un mercado de vivienda de interés social sería un error: municipios como Huixquilucan, Metepec, Naucalpan y Tlalnepantla albergan segmentos residencial y residencial plus con demanda real y proyectos que compiten directamente con la oferta de la CDMX.
Al mismo tiempo, corredores como Tepotzotlán, Nicolás Romero y Tecámac tienen dinámicas propias ligadas al crecimiento poblacional, la industria y el comercio de barrio. Municipios como Chalco, Coacalco e Ixtapaluca representan mercados de alta densidad donde la mezcla correcta de usos puede marcar la diferencia entre un proyecto con alta absorción y uno que tarda años en comercializarse.
¿Qué analizamos antes de recomendar qué construir?
Antes de definir qué desarrollar en un predio, CREA analiza dos dimensiones que deben alinearse: las condiciones del mercado y las características del sitio. Por más sólida que sea la demanda en una zona, un predio con mala accesibilidad, restricciones de uso de suelo o configuración limitada puede cambiar significativamente el potencial del proyecto y hacerlo viable para giros muy específicos.
- Condiciones del mercado
Se analiza el entorno económico, político y social de la zona; se estudia la demanda a partir de perfiles de usuarios, población fija y flotante; y se levanta la oferta de proyectos competidores mediante un benchmarking con información vigente. Estimamos la capacidad de la zona para absorber nuevos metros cuadrados del tipo de proyecto analizado.
A esto, en años recientes hemos integrado un Social Media Research para identificar qué experiencias están teniendo en los proyectos competidores, qué les falta y qué oportunidades nadie más está capturando todavía.
- Análisis del sitio
CREA evalúa la infraestructura urbana, inspecciona el predio físicamente, estudia la movilidad y los aforos vehiculares (en función del tipo de proyecto), y revisa el uso de suelo autorizado. A partir de esto, podemos definir el producto que realmente maximiza el potencial del terreno, no el que suena bien.
- Análisis financiero
Con los datos de mercado integrados, CREA construye un modelo financiero con estimaciones de costos e ingresos para proyectar TIR, VPN y sensibilidad bajo distintos escenarios de riesgo. Los supuestos están fundamentados en tasas de interés, inflación y comportamiento del mercado local.
- Test Fit Arquitectónico
CREA ofrece el Test Fit Arquitectónico como un servicio complementario al estudio de mercado y al modelo financiero. Una vez que se tienen las recomendaciones de producto, un equipo de arquitectos con experiencia en el sector analizado y en la región del proyecto trabaja en los volumétricos que permiten visualizar cómo quedaría la distribución real del espacio dentro del polígono del predio.
Sirve para confirmar para detectar a tiempo si hay restricciones físicas o de configuración que obliguen a ajustar el mix antes de comprometer recursos mayores.
CREA en el Estado de México
Más de 36 proyectos analizados
Los proyectos de CREA en el Estado de México abarcan prácticamente todos los tipos de activo inmobiliario y se distribuyen en municipios de perfil muy distinto, lo que habla de la amplitud y profundidad de la experiencia acumulada desde 2004. Entre los tipos de proyecto analizados destacan:
- Vivienda vertical y horizontal en municipios como Naucalpan, Tlalnepantla, Huixquilucan, Tecámac y Valle de Bravo, en segmentos que van desde vivienda media hasta residencial y lotes habitacionales de alta plusvalía.
- Centros comerciales y plazas comerciales en Metepec, Chalco, Naucalpan y otros municipios conurbados, donde la combinación correcta de anclas, giros de servicio y entretenimiento determina la viabilidad del proyecto.
- Bodegas y parques industriales en municipios como Tepotzotlán, Cuautitlán, y corredores logísticos estratégico por su conectividad con la CDMX, Querétaro y el Bajío.
- Mayor y mejor uso de suelo, hemos presenciado la reconversión de Tlalnepantla, con estudios multisectoriales que evaluaron simultáneamente diversos usos para identificar la combinación que maximizaría su valor.
- Usos mixtos en municipios como Ixtapaluca, donde la diversidad de demanda en grandes polígonos requiere una visión integral de producto, fases de desarrollo y modelo de comercialización.
Paseo Ventura en Ecatepec, desarrollado por Artha Capital y Consorcio Ara, es uno de los casos de éxito con trayectoria real que CREA acompañó en el Estado de México. Un proyecto que hoy opera con más de 15,000 valoraciones en Google y que comenzó con un estudio de mercado que validó su viabilidad.
Historias de éxito
Caso 1. 0409 Estudio de Mercado para un desarrollo de en la zona de Lomas Verdes que incluirá un Nuevo Centro Comercial
Inmobiliaria Inmobico llegó con un predio de más de 13 hectáreas en Lomas Verdes y la necesidad de definir el producto a comercializar, entre los giros analizados se tenía la hipótesis de un centro comercial. Uno de los primeros estudios de CREA en dónde se determinó la vocación comercial del predio. Las recomendaciones permitieron que en 2004 se diera luz verde a un proyecto que en 2005 inició su construcción y en 2007 ya estaba operando. Hoy el proyecto es conocido como La Cúspide Sky Mall.
Caso 2. 1608 Industrial Market Conditions in D, State of Mexico
Un proyecto complejo en el que se evalúo 8 propiedades de un grupo de inversionistas privados que buscaban ver qué predios tenían potencial y las condiciones para desarrollar proyectos industriales en los municipios de Cuautitlán, Tultitlan y Tepotzotlán previo a desarrollarlos.
En el estudio de las condiciones del mercado, se validó por indicadores el crecimiento de la zona, se identificó proyectos activos y en planeación, y a partir de los generadores de demanda, se determinó el tipo de clientes que teníamos para las ubicaciones, permitiendo calificar el potencial por propiedad, y tener sustentos durante las negociaciones con posibles inquilinos.
Actualmente 2 de los 8 predios fueron desarrollados, siendo desarrollados dos parques industriales, uno de 5 naves industriales con empresas instaladas como IKEA y BIMBO, y el otro de 3 naves ocupado por Mercado Libre, Estafeta y ADM.
Caso 3. 1637 Estudio de mercado para proyecto de usos mixtos en Cuautitlán Izcalli
En 2016, se realizó un estudio de mercado para un predio ubicado sobre Av. Tejocotes, una vialidad que forma parte del circuito de acceso al Parque Industrial CPA desde la autopista Lechería-Chamapa. El cliente tenía en mente un proyecto de usos mixtos. La propiedad finalmente no se desarrolló, se vendió, y hoy el predio es un desarrollo industrial.
Este caso nos dejó una lección que hemos integrado a fondo en nuestra forma de trabajar: antes de definir qué estudiar, hay que entender qué busca realmente el propietario. ¿Quiere desarrollar y operar? ¿Aportar la tierra? ¿Vender con el mayor valor posible respaldado por un estudio? ¿Tiene apetito para una operación compleja como un hotel, hospital, o prefiere algo de administración sencilla como un inmueble industrial, comercial en renta? Hoy, somos más exhaustivos.
Trabajamos con clientes que tienen bancos de tierra en municipios enteros y que necesitan, antes que un estudio completo, una guía estratégica que anticipe qué giros tienen potencial según el crecimiento proyectado. Es un servicio previo al estudio de mayor y mejor uso con una inversión menor y tiempos más cortos, que orienta la decisión y puede incluso respaldar una negociación de venta.
Porque el mejor estudio no es siempre el más grande. Es el que responde exactamente la pregunta correcta.
¿Tienes un caso de éxito en el Estado de México que quieras destacar? Contáctanos para compartir el portafolio completo y sumarlo a la lista en caso de no tenerlo en el radar.
¿Para quién es útil un estudio de mercado inmobiliario en el Estado de México?
El Estado de México concentra oportunidades muy distintas según el municipio, el tipo de activo y el perfil del inversionista. Un estudio de mercado y factibilidad de CREA es especialmente útil para:
- Desarrolladores habitacionales que buscan validar el segmento, ticket y velocidad de absorción adecuados para su predio en un mercado donde la competencia es muy alta.
- Propietarios de tierra que quieren conocer la vocación real de su predio en municipios donde los usos de suelo permiten más de una opción de desarrollo.
- Operadores y cadenas comerciales que evalúan nuevas ubicaciones en los corredores metropolitanos de mayor tráfico y densidad poblacional.
- Fondos e inversionistas institucionales que requieren validación independiente del potencial de un activo o terreno antes de tomar una decisión de compra o desarrollo.
CREA HISTORIAS DE ÉXITO
Este blog forma parte de CREA HISTORIAS DE ÉXITO, una serie en la que documentamos cómo los estudios de mercado y factibilidad de CREA han respaldado decisiones de inversión inmobiliaria en los 32 estados de México y en 8 países. Cada entrega se enfoca en una zona específica, con los tipos de proyecto que hemos analizado, los hallazgos que marcaron la diferencia y los resultados que los clientes obtuvieron.
¿Estás evaluando un proyecto en el Estado de México?
Con más de 3,000 estudios y más de 500 casos de éxito desde 2004, CREA tiene la experiencia municipal necesaria para ayudarte a tomar decisiones con datos reales: qué producto desarrollar, en qué municipio y zona (si aún no lo defines), con qué mezcla, en qué tiempos, a quién irá dirigido y qué expectativas financieras puedes tener.
