Fuentes de financiamiento: capital y deuda
Si eres desarrollador o estás interesado en incursionar como “agente” dentro de la industria inmobiliaria en México, pero no tienes todos los recursos para ejecutar tu idea, debes saber que siempre hay más de una alternativa de financiamiento disponible; cada una con sus propias ventajas y desventajas.
Los medios de financiamiento más comunes y reconocidos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios son el financiamiento mediante deuda y el financiamiento por capital.
El primero consiste en obtener un préstamo de una entidad financiera como bancos comerciales; instituciones de banca de desarrollo; Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOMES); cooperativas y cajas de ahorro; Plataformas Fintech (préstamos en línea) y fondos de inversión y capital privado. Por tanto, son todas aquellas que prestan dinero a empresas o personas bajo contrato a cambio de su devolución dentro de un plazo determinado con la suma de intereses. Su función principal es otorgar liquidez sin adquirir propiedad en el negocio financiado.
Mientras que el segundo se refiere a Fondos de Capital Privado (Private Equity); Fondos de Venture Capital (Capital de Riesgo); FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces); CKDs y CERPIs (vehículos en la Bolsa Mexicana de Valores); Redes de Inversionistas (como Grupo Ángeles) y Corporate Ventures (empresas que invierten capital en innovación). Es decir, son instituciones financieras que invierten dinero en empresas y proyectos a cambio de un porcentaje de participación accionaria sin que ello involucre endeudamiento por parte del acreedor de dicho financiamiento. Por lo que su objetivo es impulsar el crecimiento y obtener rendimientos a la par que, comparten utilidades y decisiones sobre el negocio financiado.
Formas de Operación
I. Financiamiento mediante deuda
Como se mencionó, la deuda consiste en obtener préstamos económicos de instituciones financieras (bancos, cooperativas, fondos, aseguradoras), para financiar proyectos inmobiliarios a cambio del cumplimiento de la obligación de la devolución del capital prestado más intereses en un plazo definido.
A continuación, enlistaremos algunos de sus instrumentos de financieros para la construcción y desarrollo de proyectos inmobiliarios :
Se otorga al inicio del proyecto para cubrir compra de terreno, permisos y pagos iniciales a contratistas. Lo cual, permite mantener flujo de caja antes de obtener un financiamiento más estable.
Se usa cuando un proyecto está a la mitad o casi terminado, para cubrir el tiempo que pasa entre vender una propiedad y comprar la siguiente.
Se aplica cuando el proyecto está por terminar, para cubrir los gastos de las etapas finales de construcción (acabados, instalación de equipamiento y trámites legales para obtener la licencia de ocupación, etc.).
Combina características de deuda y capital con un riesgo alto de financiamiento. Pues puede entrar en una etapa de cierre de una deuda principal adquirida, por ejemplo, para comprar el terreno y arrancar la obra; permitiendo liquidarla y cubrir costos de operación en el proceso de construcción a través de capital que, después debe ser devuelto con intereses mayores a crédito regular o en su caso, permite a la institución financiera tomar parte de las utilidades del proyecto como forma de pago.
Algunas instituciones que ofrecen financiamiento para la construcción en México son: Bancos comerciales (BBVA, Santander, Citibanamex); PROMECAP; Sociedad Hipotecaria Federal (SHF); BANOBRAS; Crowdfunding inmobiliario.; Cooperativas de crédito.; Fondos de infraestructura y FIBRAs y Aseguradoras que buscan inversiones a largo plazo.
II. Financiamiento mediante capital.
Tiene la implicación de la venta de una participación sobre el proyecto a desarrollar o sobre la empresa desarrolladora a inversionistas, quienes aportan recursos a cambio de acciones o participaciones. Esto puede llevarse a cabo mediante Gestoras de Fondos de Inversión, quienes aseguran la obtención del capital requerido para desarrollar el proyecto, sin la obligación de devolver el capital en un plazo fijo (como en el caso de la deuda), pero sí con la de compartir las utilidades que el proyecto genere.
Entre sus principales formas de operación se encuentran :
Individuos con alto patrimonio neto que invierten en empresas de alto crecimiento, incluyendo proyectos inmobiliarios en etapas tempranas o innovadores.
Fondos que buscan alto retorno en empresas o proyectos en crecimiento, a cambio de asumir riesgos elevados de inversión.
Plataformas digitales que permiten que pequeños inversionistas participen colectivamente en un proyecto.
Empresas que se dedican a la administración de fondos de inversión. Estas sociedades son las encargadas de seleccionar los activos en los que se invierte el capital bajo una estrategia y un objetivo de inversión definidos a la par que gestionan el riesgo, la custodia de los activos y la administración de los fondos, para adquirir y desarrollar propiedades.
Funcionan como una “bolsa común” donde varias personas ponen su dinero para que expertos lo inviertan en diferentes cosas (acciones, bonos, etc.). De esa forma, los inversionistas comparten riesgos y aumentan las posibilidades de ganar rendimientos.
Entre las instituciones que promueven el financiamiento mediante capital en México, se encuentran: PROMECAP; O´Connor Capital Partners; Vertex; Alsis Funds; Grupo Delta y Hasta Capital, por mencionar algunas.
Requisitos para la obtención de un financiamiento
Con base a una serie de entrevistas a instituciones financieras por deuda y capital, así como a una exhaustiva investigación, a continuación, enlistaremos parte de los requisitos generales para proyectos en desarrollo, que se aplican para cada modalidad:
| Rubro | Financiamiento por deuda | Financiamiento por capital |
|---|---|---|
| Sectores inmobiliarios preferentes | Se concentra en vivienda, con poca flexibilidad en otros sectores. | Es mucho más abierto y diversificado, siguiendo tendencias y oportunidades. |
| Nivel de experiencia | Todos requieren una experiencia mínima de tres años en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. | Pueden compensar la falta de experiencia a través de su propio equipo especializado o de comités de expertos con los que trabajan. |
| Características del proyecto | La carpeta del proyecto debe ser muy descriptiva en cuanto a características de la propuesta ejecutiva y el calendario de obra. | La carpeta del proyecto debe contar con una descripción detallada de características; la tesis financiera y la factibilidad de mercado. |
| Manejo del riesgo | Requiere que todos los involucrados cuenten con un historial crediticio sólido y comprobable, además de estados financieros que respalden su capacidad de pago. | Suelen exigir que los proyectos presenten una Tasa Interna de Retorno (TIR) dentro de un rango entre 18% y 25%, lo que garantiza que la inversión sea atractiva. |
| Preoperatividad del proyecto | Indispensable contar con la parte preoperativa del proyecto resuelta (permisos y licencias de construcción, así como otros estudios requeridos por las autoridades, previo al inicio de la construcción). | Indispensable contar con la parte preoperativa del proyecto resuelta (permisos y licencias de construcción, así como otros estudios requeridos por las autoridades, previo al inicio de la construcción). |
| Avance de obra y capital inicial | Se requiere un porcentaje de inversión comprobable por parte del desarrollador e incluso, en algunos casos se requiere un porcentaje de avance de obra que oscila entre el 10% y el 80%. | Pueden entrar en cualquier fase de la obra, pero requiere que por lo menos se cuente con un 30% del capital requerido, ya sea en activos o en flujo de caja. |
| Otros | Algunas instancias como PROMECAP (que se enfoca tanto en deuda como en capital), evalúan además en su propuesta de inversión si el proyecto aplicará dentro de un plan mixto de capital/deuda. |
Ventajas de cada fuente de financiamiento
Ahora bien, las ventajas son diferentes para cada uno, a la par que la conveniencia para su adquisición, dependen de los objetivos y necesidades particulares que tenga el interesado o el proyecto a ejecutar. Destacando las siguientes:
| Tipo | Financiamiento por deuda | Financiamiento por capital |
|---|---|---|
| Ventajas y desventajas | Variación en plazos: van desde el corto plazo (gastos operativos), hasta largo plazo (construcción completa). | Plazos de largo alcance: no existe un plazo fijo; inversionistas buscan participación a largo plazo. |
| Adaptabilidad: se pueden obtener préstamos para diferentes etapas del proyecto. | Flexibilidad: no hay obligación de devolver el capital en un plazo determinado. | |
| Rapidez: los trámites suelen ser más ágiles que los de capital. | Acceso a redes: inversionistas aportan conocimientos y contactos valiosos. | |
| Deducibilidad de intereses: los intereses pagados suelen ser deducibles de impuestos. | Mayor capacidad de endeudamiento: al contar con capital propio, la empresa accede a mayores líneas de crédito. | |
| Obligación de pago: existe una obligación legal de pagar el préstamo independientemente de los resultados. | Limitaciones de control: se cede parte del control de la empresa. | |
| Costos adicionales: además de intereses, se cobran comisiones y otros gastos. | Mayor complejidad: procesos de inversión más complejos y largos. | |
| Restricciones de financiamiento: las entidades financieras imponen condiciones como garantías o ratios financieros. | División de beneficios: las utilidades deben compartirse con inversionistas. |
Conclusión
El financiamiento es un elemento clave para el desarrollo inmobiliario, ya que permite a los proyectos avanzar desde la etapa de planeación hasta su consolidación en el mercado.
Así pues, por un lado, la deuda ofrece liquidez inmediata, plazos definidos y un esquema claro de obligaciones, siendo ideal para desarrolladores con experiencia comprobada y proyectos de bajo riesgo, principalmente en el sector vivienda. Por otro lado, el capital brinda mayor flexibilidad y diversificación, permitiendo compartir riesgos y acceder a recursos, contactos y conocimientos estratégicos, aunque implica ceder participación y utilidades.
La elección de cada alternativa dependerá de las características del proyecto, el nivel de experiencia del desarrollador y los objetivos de largo plazo. Para lo cual, es importante comprender las ventajas, requisitos y limitaciones que existen para cada una, y de esta forma gestionar la mejor estrategia de financiamiento que asegure la viabilidad del proyecto.
