Las necesidades cotidianas en las grandes ciudades, en cuanto a movilidad, mejor aprovechamiento del tiempo y ahorro en diverso sentidos, entre ellos el energético, han impulsado la modalidad de usos mixtos como una forma de cubrirlas eficiente y a corto plazo. El nuevo modo de aprovechar los espacios y la oferta de productos y servicios dentro de ellos facilita a las personas tener una mayor calidad de vida. Por ello, el interés de los arquitectos, constructores, empresarios inmobiliarios y usuarios se ha volcado hacia la estructuración de complejos de usos mixtos.
¿Cuáles son las características de los desarrollos de usos mixtos?
Son espacios que integran en un solo proyecto diversas ofertas para cubrir las distintas demandas de los inquilinos, ya sean habitacionales, de trabajo o comerciales. Es decir, en estos lugares los usuarios pueden satisfacer sus necesidades de vivienda, de consumo, recreativas, culturales y hasta laborales.
Originalmente, los conjuntos de usos mixtos se orientaban a vincular tres funciones: residencial, comercial y oficinas o corporativo. Al paso del tiempo, y con el éxito alcanzado, han venido incorporando más servicios, entre ellos, deportivos, spas, hoteles y rentas temporales tipo Airbnb, amenidades diversas, museos, centros culturales y educativos, espacios de coworking, supermercados, estéticas, boutiques, agencias de autos, consultorios médicos, variedad de restaurantes, desde comida rápida hasta los más exclusivos, zonas para mascotas e, incluso, burós para trámites ante gobierno.
Toda esta oferta de servicios ha propiciado que gran número de personas hayan dejado sus casas en las colonias residenciales de la periferia de la ciudad para estar en estos edificios de usos mixtos que les proveen de comodidad y mayor calidad de vida al evitarles largas horas de traslado desde sus hogares hasta sus trabajos, eso en el caso de las generaciones en edad productiva; en cuanto a los adultos mayores cuyos hijos han dejado la casa familiar, les resulta más práctico habitar en conjuntos de usos mixtos que les proveen de lo necesario para vivir cómodamente sin tener que desplazarse a otras zonas de la ciudad, depender de terceros para hacerse de lo necesario o tener ratos de esparcimiento.
De acuerdo con una publicación de Inmobiliare, entre las razones que originan esta complejidad está la de servir a la generación de compradores o arrendadores millennials que están inmersos en la corriente de la “caminabilidad”, es decir, que esperan encontrar todo a una distancia caminable y con acceso al transporte público. También señala que en una encuesta de la Asociación Nacional de Inmobiliarios de Estados Unidos se encontró que 12% de los millennials prefieren caminar a conducir un auto y que eligen vivir en lugares donde las tiendas y los restaurantes estén a una distancia que se pueda ir andando.
Otras de las ventajas es que la administración del inmueble se encarga de la limpieza, el pago de servicios públicos, el mantenimiento y el buen funcionamiento de todo en general. Hoy las personas usuarias y los residentes de los complejos de usos mixtos son más exigentes, según los arquitectos del despacho Sordo Madaleno en entrevista para Real Estate hay que ser innovador y creativo para darles a estos grupos la mayor calidad posible, nuevas experiencias y mejores entornos, y además lograr la regeneración y la reconversión urbana que permita regresar al centro de las ciudades, especialmente de la Ciudad de México.
Para concluir esta parte, podemos decir que en México se ha vuelto común que se construyan conjuntos de usos mixtos que integren diversas ofertas inmobiliarias, principalmente en ciudades como Puebla, Guadalajara, Monterrey y la Ciudad de México, así lo publica Centrourbano. Asimismo, menciona que, si en 2018, 50% de las oficinas se ubicaban en usos mixtos, para 2023 se prevé que serán el 80% de estas; además, hace notar que la Ciudad de México al inicio de la pandemia tenía 1.6 millones de metros cuadrados en proyectos de construcción y de estos 40% eran de usos mixtos tendientes a satisfacer la demanda de un nuevo modelo de movilidad, de uso comercial y laboral, e, incluso, de formación de comunidad.
En resumen, los usos mixtos…
- Hacen más fácil la vida cotidiana de las personas
- Evitan el trasladarse de un lado a otro en las ciudades
- Ofrecen un ahorro de tiempo y energía
- Permiten la densificación y redensificación de algunas zonas
- Revitalizan espacios dentro de las ciudades
Aunque hemos venido mencionando que los usos mixtos pueden ser edificios o complejos, hay diversas modalidades y contextos urbanos que también pueden ser denominados como uso mixto del suelo.
La publicación Vivanuncios menciona que, según Harold Murray y Juan Flores, Executive Vice President Partner y Director de Research Newmark Grubb Mexico City estos pueden integrar:
- Departamentos, centros comerciales, oficinas y/o servicios
- Oficinas con áreas comerciales y otros servicios
- Hoteles más restaurantes y un centro comercial
- Hospitales con áreas comerciales y restaurantes
- Áreas industriales y comerciales
- Zonas universitarias con comercios, cafeterías y restaurantes
Asimismo, los desarrollos pueden ser de múltiples maneras:
- Altos edificios que integran los diversos usos
- Complejos con múltiples edificios, cada uno con un uso diferente.
- Conjunto de edificaciones de baja altura, cada una con diferente uso
- Edificios de mediana altura en los que los pisos superiores son viviendas u oficinas y los niveles bajos tienen tiendas.
Ante lo anterior, podemos percibir que los complejos de usos mixtos pueden ser la solución a las necesidades y expectativas de los habitantes de las ciudades que están buscando otra forma de vida, más práctica y cómoda.
Por otro lado, también podemos decir que los desarrolladores inmobiliarios están encontrando otro nicho de mercado que les permite diversificar su oferta y sus vías para recuperar y acrecentar su inversión.
En este sentido, es importante para ellos contar con los estudios de mercado inmobiliario y la consultoría inmobiliaria que les permitan sacar el máximo provecho a sus proyectos y disminuir los tiempos de venta. CREA ha diseñado su Metodología de factibilidad de análisis 360° que permite definir con exactitud el diseño o la reconversión de los espacios para que adquieran las características de usos mixtos.
¿Qué información se puede obtener a través de esta metodología?
- Giros inmobiliarios más adecuados para incorporar al desarrollo.
- Proporción y ubicación más adecuada para cada giro inmobiliario.
- Las amenidades y servicios complementarios para hacerlo más atractivo y con mejor experiencia para el consumidor.
- Los accesos a cada giro y la circulación dentro del espacio útil.
- Demanda que tendrá al colocarlo en el mercado
- Los precios competitivos.
En fin, los complejos y edificios de usos mixtos ya son una tendencia totalmente consolidada en el mundo y en nuestras propias ciudades, como las ya mencionadas, Ciudad de México, principalmente en el corredor Reforma, Polanco y Santa Fe, Querétaro, Veracruz, Guadalajara y otras.
CREA ha logrado el desarrollo de casos de éxito que usted debe conocer, entre los que están:
- Citadella, San Luis Potosí
- City Center, Guanajuato
- Latitud La Victoria, Querétaro
- Novena México, Jalisco
- Plaza y Residencias San Telmo, Aguascalientes
- The Park San Luis Potosí, San Luis Potosí
- The Point, Ciudad de México
- Torre Avancer, San Luis Potosí
- Ubika Universidad, Querétaro
- Nuevo Sur, Monterrey
- Marina Town Center Cancún
