Solución a la vivienda en dos sentidos

Cuando decimos que los créditos puente son una solución de dos sentidos a la vivienda nos referimos a que, por un lado, atienden la necesidad de los desarrolladores y constructores de contar con recursos económicos para sus proyectos y, por el otro, permiten al Gobierno Federal cumplir con su objetivo de impulsar a la vivienda, principalmente la de interés social.    

De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal, el crédito puente es una línea de crédito de mediano plazo que permite a los intermediarios financieros otorgar créditos a desarrolladores de vivienda para la edificación de conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de grupos de viviendas.

La evolución de los créditos puente 

En febrero de 2002, la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., Institución de Banca de Desarrollo inició operaciones con recursos financieros y patrimoniales por parte del Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI). Uno de sus objetivos era impulsar el crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento de estos créditos y las garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda. Sin embargo, a partir de la Reforma Financiera de 2014 ya no otorga créditos directamente, sino a través de intermediarios financieros, y su papel será el de brindar garantías ilimitadas, como parte del Gobierno Federal, para que el proceso se dé adecuadamente. (Fuente: SHCP)  

El Gobierno Federal asegura que “garantiza el pago oportuno a los acreedores de los intermediarios financieros, respecto de los créditos destinados al financiamiento para la construcción de viviendas en caso de incumplimiento por parte del promotor”. Razón por la cual, los trámites deberán hacerse ante intermediarios financieros registrados en la SHF. Asimismo, brinda la Garantía de Pago Oportuno que respalda a los Intermediarios Financieros para obtener  líneas de crédito o colocación de certificados bursátiles en el mercado, y con ello puedan fondear a los desarrolladores de vivienda. (Fuente: Gobierno de México). 

En 2020, la SHF puso en marcha una estrategia para apoyar a empresas constructoras y entidades financieras; de enero a diciembre se financiaron 56,673 millones de pesos en crédito inducido y crédito a la construcción, según la sofom Serfimex. (Fuente: Econohabitat, 21/12/2021)       

Respecto a este modelo, podríamos decir que la incorporación de las instituciones intermediarias permiten reducir riesgos, manejar activos de cualquier valor nominal que los particulares no podrían hacerlo de manera particular y manejar plazos más adecuados a las necesidades de los solicitantes.  

Actualmente, quienes mayoritariamente actúan en México como intermediarios financieros son la Banca privada y las Sofom. 

Comportamiento de la banca frente a los créditos puente

Con la pandemia la inercia en el sector de la construcción de vivienda se vio ralentizada, sin embargo, este 2022, con diversos instrumentos entre ellos los créditos puente, podrá irse respondiendo a la gradual demanda que se vaya generando. En este sentido, algunas Sofom ven de forma optimista el apoyo al sector de construcción de vivienda mediante fuentes de crédito y liquidez. 

En cambio, los analistas de la banca consideran que aún es amplia la diferencia entre lo que pueden hacer los créditos puente para construcción y las necesidades de edificación de nuevas viviendas. Y mencionan que este reducido número de créditos puente no se debe al poco interés de la banca en ofrecerlos, sino a la baja producción por parte de los desarrolladores que miran aún con atención el incremento en el precio de los insumos, en lo particular, y, en lo general, la inflación, el alza de los intereses y el bajo crecimiento económico.  

De acuerdo con el Banco de México, a enero de este año, el saldo de la cartera vigente de la banca para desarrolladores de vivienda era de 81,371 millones de pesos, quedando debajo del nivel de abril de 2020, cuando fue de 84,027 millones de pesos. (Fuente: Econohabitat, 24/3/2022)

De acuerdo con Luis Alberto Moreno Gómez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, los bancos tienen dinero para crédito puente y con ello pueden seguir trabajando en los proyectos que cumplan con las exigencias que se han vuelto mayores. Por su parte, Eduardo Torres Villanueva, especialista en análisis inmobiliario, ha mencionado que la oportunidad está en el desarrollo de las viviendas de hasta $3,500,000.  (Fuente: Econohabitat, 24/3/2022)  

Ante el retraso en permisos de construcción actual, Wendy Nieva Pérez, directora general adjunta de Promoción de Negocios SHF mencionó en conferencia que  el organismo ofrecerá financiamiento “prepuente” para que desarrolladores puedan recibir un crédito al inicio del proceso. Asimismo, señaló que la banca comercial en de mayor tamaño toma menos riesgos que los medianos, por lo que estos últimos participan más en crédito puente. En la actualidad, la banca comercial tiene una participación en el crédito puente para la vivienda de 80% y SHF participa con 20% corresponde a SHF. (Fuente: Econohabitat, 24/3/2022)  

En cuanto a otras propuestas, se cuenta con la iniciativa de la Canadevi Valle de México que buscará facilitar el acceso y la certidumbre para adquirir una vivienda mediante una campaña en la que colaboran los desarrolladores de vivienda, la Asociación de Bancos de México, el Fovissste y los gobiernos de la Ciudad de México y el Estado de México. Cabe mencionar que el Valle de México representa casi el 26% de la colocación de crédito hipotecario. (Fuente: Econohabitat, 31/03/2022)

Se infiere que el crédito puente para construcción o mejoramiento que se otorgue este año, permitirá a los desarrolladores ofertar las unidades que demandarán los buscadores de viviendas. La SHF hace esta estimación sobre el destino de los créditos hipotecarios que se solicitarán este año: 

Número de créditos estimados por tipo de solución y mes, 2022. 

Elaborado por la SHF. (Fuente: SFH, 2/2022) 

Para concluir, recapitulamos las características de un crédito puente: 

Se utiliza para: 

• Construir conjuntos habitacionales, principalmente de interés social.
• Incluir desarrollos tecnológicos en las viviendas. 
• Implementar algún tipo de equipamiento comercial.
• Realizar acciones de mejora de conjuntos de vivienda.
• Edificar edificios multifamiliares.
• Desarrollar fraccionamientos.

Lo pueden solicitar: 

• Desarrolladores de vivienda 
• Fraccionadores con proyectos para construir
• Constructores de inmuebles

Características: 

• Financiamiento máximo: 65% del valor del proyecto. 
• Se tienen 24 meses a partir de la firma del contrato de la línea para disponer de él.
• El plazo para amortizar la línea en su totalidad es de hasta 36 meses.
• Los intereses y comisiones dependen de cada intermediario financiero,
•  Se podrá obtener hasta 20% del crédito para iniciar el proyecto o para comprar el terreno. 
• Para solicitarlo se integran tres carpetas: Legal, Técnica y Financiera. 

Beneficios:  

• El intermediario participa en una de las etapas del fondeo a la vivienda con mayor rentabilidad.
• El crédito puente se recupera más rápido que un crédito hipotecario.
• Permite al intermediario financiero acceder a una fuente de fondeo estable y seguro. 
• SHF establece las bases para efectuar el análisis de crédito con reglas estándares y bajo mejores prácticas. 

Si piensa solicitar un crédito puente, CREA, como consultoría inmobiliaria puede realizar el Estudio de Mercado y el Modelo Financiero que sustentarán las premisas de elaboración del proyecto que formarán parte de la carpeta financiera. 

Fuentes: 

https://www.gob.mx/shf/documentos/que-es-un-credito-puente

https://economipedia.com/definiciones/credito-puente.html

https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/Credito-puente-con-buenas-perspectivas-hacia-el-2022-Serfimex-20211221-0079.html

https://www.cuentapublica.hacienda.gob.mx/work/models/CP/2014/tomo/VII/HKI/HKI.01.INTRO.pdf

https://www.cnbv.gob.mx/SECTORES-SUPERVISADOS/BANCA-DE-DESARROLLO/Descripcion-del-Sector/Documents/Descripcion%20SHF.pdf

https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/La-banca-avanza-con-cautela-en-credito-puente-para-la-vivienda-hay-oportunidad-para-atender-al-mercado-20220324-0097.html

https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/Canadevi-Valle-de-Mexico-pide-sinergias-para-reactivacion-20220331-0105.html

https://centrourbano.com/centro-urbano-home/credito-puente-eco-casa-y-arrendamiento/

https://www.elfinanciero.com.mx/opinion/de-jefes/2022/03/18/planea-el-bim-colocar-hasta-2-mil-800-creditos-tradicionales-en-fovissste/

https://inmobiliare.com/crowdfunding-inmobiliario-motor-para-proyectos-turisticos/

https://inmobiliare.com/financiamiento-inmobiliario-a-traves-de-sofomes-y-creditos-puente/

https://inmobiliare.com/4-aprendizajes-hipotecarios-derivados-del-covid-19/

https://www.creditoparati.com.mx/blog/2020/11/20/que-es-un-credito-puente/

 https://www.gob.mx/shf/articulos/programas-institucionales-shf-scv-y-fovi-2020-2024?idiom=es

https://www.gob.mx/shf/documentos/que-es-un-credito-puente

https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/Inversion-inmobiliaria-llegaria-casi-al-medio-billon-de-pesos-en-el-2022-20220211-0038.html

https://www.banxico.org.mx/PortalTranspCompSistFin/

https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/706263/Estimaci_n_de_demanda_2022.pdf