Riesgos de una inversión inmobiliaria sin una metodología válida

Invertir dinero no basta para que un proyecto inmobiliario llegue a cumplir con las expectativas que los desarrolladores o inversores han creado en torno al mismo. La posibilidad de su viabilidad, desarrollo y consecuente venta o renta, requieren de una investigación y análisis de diversas variables desde un enfoque multidimensional, esto para detectar con anticipación los riesgos; encontrar oportunidades; hacer una planeación certera, en fin, dar los pasos necesarios para que el bien raíz obtenga los rendimientos esperados. 

Por lo anterior, aquí hablaremos de los riesgos de una inversión inmobiliaria sin una metodología válida, mismos que pueden derivar en pérdidas económicas, poca ocupación, baja rentabilidad o interrupción indefinida de las obras.

¿Por qué desarrollamos una metodología para evitar los riesgos en una inversión inmobiliaria?   

Porque uno de nuestros objetivos es proteger los bienes y las inversiones de nuestros clientes, además de propiciar su mayor rentabilidad, contribuyendo en el desarrollo de proyectos exitosos que trascienden en el tiempo. Pretendemos, junto con el cliente, evitar construcciones abandonadas, con baja rentabilidad o sin terminarse.

En nuestra búsqueda de soluciones para el sector bienes raíces, realizamos diversos estudios y aplicamos metodologías enfocadas a la disminución de riesgos, como estudios de mercado inmobiliario y estudios de riesgos financieros. 

Los beneficios de aplicar la  metodología de factibilidad inmobiliaria en CREA son: 

• Precios altamente competitivos y rentables.
• Mayor comercialización y probabilidad de cierre con marcas.  
• Alta colocación y absorción del proyecto, en tiempos mucho menores que el promedio de las construcciones que se ofertan en el mercado.  
• Grandes probabilidades de financiamiento.    

Hay que tomar en cuenta que actualmente el sector inmobiliario está enfrentando grandes retos. Si bien, los sectores de la construcción y la vivienda ya se encontraban en un periodo de depresión desde 2019, la pandemia agravó su situación. La falta de una política pública eficaz para subsanarla, la ha alargado y profundizado. El sector construcción tocó fondo y la recuperación será lenta por la caída del PIB. Al inicio de la pandemia se estimó que el PIB del sector de construcción caería hasta 19%, sin embargo, el resultado oficial fue una contracción del 15%. (Forbes, 7/10/2021)

Cabe aclarar que, de acuerdo con los indicadores económicos publicados el 17 de diciembre de 2021 por el Gobierno de México, la inversión anual acumulada entre enero y septiembre de 2021 en construcción creció 6.6%. (Gobierno de México, 17/12/2021) 

Se estima que la construcción industrial podría ser el primer tipo de obra en recuperarse gracias a la industria y al comercio exterior. Por su parte, el mercado hipotecario se contrajo 2.7% en número de créditos y el monto en 6.2% en pesos en 2020 (BBVA Research, Situación Inmobiliaria México, 12/03/2021). En cuanto a las empresas constructoras, estas enfrentan un repunte en el costo de insumos. (Inmobiliare, 22/7/2021) 

Otros factores que están poniendo en riesgo al sector construcción y que repercuten en el conjunto del sector inmobiliario son:                                                       

• La pérdida de contratos con el gobierno, 2 mil micro, pequeñas y medianas constructoras corren riesgo de desaparecer.  (El Financiero, 12/04/21)
• Al inicio de 2021, las obras de comunicaciones y transporte, energéticas e hidráulicas,  cayeron 40%, 30% y 2% en su valor bruto de producción, lo que afecta social y económicamente en lo micro y en lo macro. (El Financiero, 12/04/21)
• El consumo de concreto ha bajado este año 30% por falta de obras grandes de infraestructura. (El Financiero, 12/04/21) 

Este panorama habla de grandes riesgos, de que es urgente apoyarse en métodos o herramientas confiables que, al menos, pongan al inversionista inmobiliario frente a contextos y datos con valor y aplicabilidad: 

• Creíbles, 
• Estructurados, 
• Válidos, 
• Objetivos, 
• Veraces y 
• De calidad. 
• Con información cualitativa y cuantitativa, tal como lo debe hacer un proceso metodológico estructurado formalmente.

Dijo el filósofo, sociólogo y ensayista argentino Ander-Egg: “Un método no es una receta mágica, más bien es como una caja de herramientas, en la que se toma lo que sirve para cada caso y para cada momento”. En ese sentido van enfocadas nuestras metodologías, cada cliente requiere ser atendido en su justa dimensión y circunstancia.  

En CREA, como parte de nuestra consultoría inmobiliaria, ofrecemos a nuestros clientes estudios de mercado inmobiliario en temas específicos.  Aplicamos una metodología, con rigor científico, que profundiza el conocimiento y ofrece soluciones encaminadas a satisfacer las necesidades e intereses de nuestros clientes de forma creativa e innovadora.

Nuestra metodología de factibilidad, denominada Tu éxito inmobiliario en 1,2 y 3, se enfoca en tres grandes ejes de investigación y análisis: 

1. Condiciones del Mercado Inmobiliario
2. Análisis del Sitio-Ubicación
3. Análisis Financiero

El abordaje de los proyectos inmobiliarios desde estos tres ejes, permite disminuir en gran medida los riesgos y aumentar sustancialmente las posibilidades de rentabilidad.  

Qué aspectos aborda e investiga cada uno de los tres grandes componentes de nuestra metodología:  

1. Condiciones del Mercado Inmobiliario:

• Oferta y demanda
• Entornos tecnológico, económico, político y social
• Análisis de capacidad

2. Análisis del Sitio-Ubicación

• Uso de suelo
• Inspección y análisis del predio
• Infraestructura y movilidad urbanas

3. Análisis Financiero

• Estimación de costos y estimación de ingresos
• Estructura deuda/capital y estimación de flujos con tasas de descuento
• Estimación de TIR y VPN 

Cada uno de estos puntos con sus propios objetivos específicos que convergen en una interrelación que brinda un panorama claro y objetivo del contexto donde se colocará el proyecto inmobiliario de nuestros clientes. Así, los riesgos de una inversión inmobiliaria pueden identificarse, medirse y canalizarse hacia condiciones más favorables para lograr el éxito.

Gracias a la consultoría inmobiliaria de CREA el desarrollo de los proyectos de nuestros clientes alcanza un resultado completamente satisfactorio, además consiguen posicionarse adecuadamente en el mercado inmobiliario. En especial, nuestra Metodología CREA: Tu éxito inmobiliario en 1,2 y 3 les permite ver cumplidas sus expectativas personales y empresariales.

En CREA contamos con más de 120 casos de éxito en los que aplicamos nuestra metodología, algunos de estos son:

• Residencias Senior Living: La Pueblita, Ajijic, Jalisco.

• Usos Mixtos:  Citadella, Torre Avancer y The Park San Luis Potosí, S.L.P.; Latitud La Victoria y Ubika Universidad, Querétaro; Novena México, Jalisco; Plaza y Residencias San Telmo, Aguascalientes.  

• Centros Comerciales: Arcadia Guadalupe, Citadina Concordia y Citadina Escobedo en Nuevo León; Averanda Encuentro en Morelos; Centro Comercial Manacar en Ciudad de México; Calle Corazón, Quintana Roo; Citadina La Luz en Querétaro. 

• Hotel: Citadella, San Luis Potosí; Courtyard Ciudad Juárez, Chihuahua; DoubleTree by Hilton, Jalisco; Residencias Clevia Autograph Collection San Miguel de Allende, Guanajuato; Hard Rock Café Guadalajara, Jalisco. 

• Habitacional: Alejandría Jardines, Durango; Hip Town Revolución 616, Tres Cumbres Santa Fe y Punto Cero San Antonio, Ciudad de México; Los Lagos 

• Residencial, S.L.P; Portal D10, Morelos; Río Sur Fraccionamiento, Veracruz. 

• Parques Industriales: Bodegas Escobedo, Nuevo León.   

• Proyectos Médicos Inmobiliarios: en la Ciudad de México, Mexicali y Puebla.