Proyecta los rendimientos de tu inversión a través de la tasa de capitalización inmobiliaria
Garantizar un proyecto inmobiliario próspero depende de diversas variables, pero fundamentalmente de conocer su rentabilidad financiera. En este panorama, obtener la tasa de capitalización inmobiliaria es una de las herramientas más importantes para que una inversión represente valiosos rendimientos.
¿Qué es la tasa de capitalización?
Para aquellos que deciden incursionar en el mercado de los bienes raíces, es natural preguntarse si un acuerdo específico será realmente un buen negocio o no, es decir, si la propiedad generará fuertes retornos y en cuánto tiempo (Fuente: Feldmane Quities, n.d.). Para tal efecto, la tasa de capitalización inmobiliaria juega un papel determinante.
Lo primero que hay que saber es qué es la tasa de capitalización. La tasa de capitalización inmobiliaria es un valor que se calcula y se utiliza para mostrar el rendimiento esperado de una propiedad de inversión en bienes raíces. Se expresa como un porcentaje del precio de compra inicial e indica su ganancia o pérdida neta durante un período de un año. (Fuente: Bungalow, 1 febrero 2022)
Entre las ventajas que ofrece la tasa de capitalización inmobiliaria está, por tanto, determinar la mayor tasa de retorno, midiendo el desempeño actual y esperado de propiedades similares. Asimismo, plantear el valor justo de mercado con base en la utilidad operativa neta.
Tasa de capitalización, fórmula
Una de las fórmulas más populares para la tasa de capitalización es dividir los ingresos operativos netos de la propiedad entre el valor de mercado actual. Después, el resultado se multiplica por 100 para obtener un porcentaje (Fuente: Fincash, 11 febrero 2022)
¿Cuáles son los pasos para calcular la tasa de capitalización inmobiliaria?
Para obtener la tasa de capitalización se deben seguir estos pasos:
Determinar el Ingreso Total Anual, mejor conocido como NOI
El Ingreso Neto Operativo (NOI) es el ingreso anual que genera una propiedad, sin contar los gastos operativos. Esta métrica determina la rentabilidad del inmueble y la fórmula para calcularla es:
NOI = (Ingresos operativos brutos + otros ingresos) – gastos operativos
Los ingresos brutos pueden ser el alquiler y los servicios otorgados en el inmueble. Por su parte, los gastos operativos incluyen los impuestos de la propiedad, seguros, mantenimiento, servicios públicos, gastos administrativos, entre otros.
Dividir el ingreso total anual entre el valor actual de la propiedad en el mercado
El valor actual de una propiedad en el mercado es el precio estimado en el que el inmueble se puede comprar o vender en un mercado abierto. Algunos de los factores para determinar el valor de la propiedad son: la ubicación, el acceso a autopistas, centros comerciales, escuelas, entre otras zonas comerciales.
El tamaño, diseño y estado de la propiedad también son factores que influyen en su valor, así como las condiciones generales del mercado.
Obtener el porcentaje de la tasa de capitalización
Una vez obtenidos el NOI y el valor actual de la propiedad en el mercado, se debe realizar la división. El resultado se multiplica por 100 para obtener un porcentaje que indicará la rentabilidad de la propiedad.
Ejemplo de cómo realizar el cálculo
Imaginemos un edificio de oficinas con un valor actual de mercado de 2,000,000 (dos millones de pesos). El ingreso anual es de más de 180,000 pesos, mientras que los gastos operativos al año son de 36,000 pesos.
Para obtener el NOI, se restan los 36 mil de gastos de los 180,000 pesos de ingresos anuales. El resultado es de 144,000.
El siguiente paso es dividir el NOI de 144,000 entre el valor actual de la propiedad de 2,000,000. 144,000 / 2,000,000 = .072
Finalmente, el resultado se multiplica por 100: .072 x 100 = 7.2%, que es la tasa de capitalización del inmueble.
| Precio (valor) del Inmueble | $ 2,000,000.00 | |
| Ingreso anual por rentas | $ 180,000.00 | |
| Gastos operativos | $ 36,000.00 | |
| Ingreso Neto Operativo (NOI) | $ 144,000.00 | |
| Cap Rate= | NOI 7.2% | 7.20% |
| VALUE |
Factores que impactan en la tasa de capitalización
Ingresos por alquiler. Un mayor porcentaje de ocupación se traduce en ingresos más altos por alquiler, lo que incrementa el NOI.
- Valor del mercado. Las propiedades en zonas de alta demanda, con potencial de revalorización, que se encuentran en buen estado y con oportunidades de mejora, tienen un mayor valor, lo que incrementa la tasa de capitalización.
- Gastos operativos. Los gastos operativos como los impuestos pueden reducir la rentabilidad de la inversión.
- Gastos de mantenimiento. Los inmuebles que requieren costosos gastos de mantenimiento requieren un mayor flujo de efectivo, lo que influye en la tasa de capitalización.
- Valor de la propiedad. Las propiedades usadas, que necesitan reformas o que han perdido su valor por alguna situación, pueden tener una tasa de capitalización más baja.
- Tipo de propiedad. Las propiedades que se encuentran en zonas de baja demanda suelen tener tasas de capitalización más bajas.
¿Qué se considera una buena tasa de capitalización inmobiliaria?
Una buena tasa de capitalización se basa más en la tolerancia al riesgo para una inversión específica.
Las tasas de capitalización se pueden dividir aproximadamente en 3 categorías:
- Tasa de capitalización inmobiliaria baja: por debajo del 5%
- Tasa de capitalización inmobiliaria media: entre el 5 % y el 8 %
- Alta tasa de capitalización inmobiliaria alta: por encima del 8%
(Fuente: Feldmane Quities, n.d.)
En ciudades de destino urbanizado, como lo es el sureste con Mérida, Yucatán, o en la región centro del país como Querétaro, una tasa adecuada para comercios u oficinas debe oscilar arriba del 6%. Ciudades como Monterrey, así como San Pedro Garza García, ambas en Nuevo León, se puede obtener hasta un 7%, según Cristian Canto Fundador & CEO de Uno Consulting.
En puntos de destino turístico como Playa del Carmen o Cancún, ambas en Quintana Roo, para un negocio saludable, la tasa debe estar arriba del 8%.
En proyectos comerciales, una tasa de capitalización deseada se encuentra arriba del 9% como “bueno” y arriba del 11% como “ideal”. (Fuente: Uno Consulting , 28 agosto, 2019)
Panorama de la tasa de capitalización en 2025
Las propiedades con menor riesgo de pérdida suelen tener una tasa de capitalización inmobiliaria más baja, mientras que aquellas con un mayor riesgo de pérdida tienen una tasa de capitalización inmobiliaria más alta para compensar el riesgo que asume el inversor
Así, la teoría dice que un Cap Rate o tasa de capitalización mayor implica un mayor riesgo contra un cap rate por la relación riesgo-rendimiento, como pueden ser de ejemplo el valor de los CETES contra las acciones, por la relación riesgo rendimiento, eso lo vemos en el mercado financiero.
Un análisis comparativo reciente sobre las tasas de capitalización en la Ciudad de México en el que se consideraron datos del periodo 2020-2024 reveló que Iztapalapa es la alcaldía más rentable, con una tasa de capitalización anual del 10.31%, seguida de la Miguel Hidalgo con el 8.81%, la Venustiano Carranza con el 8.51% y Cuajimalpa con el 5.82%.
En general, las variaciones de la tasa de capitalización han permanecido por debajo del 10%, indicando una gran estabilidad del sector inmobiliario en la Ciudad de México.
¿Qué otros datos permiten evaluar una inversión inmobiliaria?
Además de la tasa de capitalización inmobiliaria (que incluye los gastos operativos de la propiedad) se deben evaluar otros datos para una correcta proyección de la inversión, entre ellos: relación precio-alquiler, rendimiento bruto de alquiler y flujo de caja (fuente: Investopedia, 19 de enero de 2022)
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Asimismo, los consultores inmobiliarios de CREA Soluciones calcularemos la Tasa Interna de Retorno (TIR), el Valor Presente Neto (VPN), la CAP Rate (tasa de capitalización inmobiliaria), entre otros. Realizaremos modelos financieros utilizando diferentes supuestos de aportaciones de capital, fondos de inversión o nuevos socios. De este modo, se estimará el valor total del inmueble, se establecerán límites a ministrar por tamaño de obra, así como garantías crediticias y colaterales, y obtendrás el análisis del comportamiento de las principales razones financieras de tu proyecto.
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Tomar decisiones de inversión inmobiliaria informadas es clave para el éxito. La tasa de capitalización es una herramienta fundamental para evaluar la rentabilidad de una propiedad y proyectar los rendimientos a futuro.
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