Nuevos instrumentos de financiamiento e inversión inmobiliaria en México

Definitivamente, el actual modo de hacer negocios en el que se busca la inmediatez, la globalización, la seguridad en las transacciones, la transparencia y superar la competencia empresarial han impulsado el desarrollo acelerado de tecnologías digitales y su utilización en diversos sectores productivos. Por ello, hay que poner atención en el impacto que está generando el empleo de nuevos instrumentos de financiamiento e inversión inmobiliaria en México, y las opciones que se adapten a los modelos de negocio que tienen las empresas de bienes raíces. 

 Actualmente, ya no es necesario comprar o vender físicamente los inmuebles, ni hacer pagos en efectivo o por medio de cheques, también se ha disminuido la posibilidad de estar expuestos a operaciones fraudulentas, ya que se puede invertir en el sector a través de instrumentos financieros adecuados a las negociaciones inmobiliarias.

En la industria inmobiliaria, la tecnología cada vez se hace más indispensable y abarca diversos campos de la actividad inmobiliaria. El concepto PropTech es la unión entre los términos Propiedad y Tecnología.  Este nuevo concepto se amplía y diversifica según las necesidades del mercado inmobiliario.

Estamos en un momento interesante, al abrirse un abanico de opciones para los bienes raíces dentro del ecosistema financiero, en el cual las nuevas empresas dedicadas a este sector se han multiplicado a pasos agigantados en nuestro país. En el sector que nos interesa, podemos decir que ya sea que se adquiera un inmueble como un activo patrimonial o como inversión, es importante analizar cuál de los instrumentos financieros es el que mejor se adapta a las propias necesidades y objetivos.   

Aquí mencionamos seis instrumentos financieros y de inversión que pueden aplicarse al mercado inmobiliario:  

1. FIBRAs: Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces
2. CKDs 
3. CERPIS
4. Fintechs: Aplicaciones móviles de finanzas       
5. Acciones de desarrolladoras que cotizan en la BMV        
6. Crowdfunding    
7. Bonos verdes        
8. APPs bancarias            

 Conoce algunos puntos sobre estos instrumentos de apoyo a inversionistas e impulso al sector inmobiliario: 

Para hablar de los FIBRAs, Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, retomamos algunos conceptos de la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias, que cuenta con 15 asociados especializados en diversos sectores inmobiliarios. Una FIBRA es una empresa que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores y que posee, opera, desarrolla y financia bienes inmuebles que generan flujos de ingresos a través del tiempo. Hoy en día es posible invertir en estas empresas y obtener rendimientos de los movimientos que se generen en el sector inmobiliario, evitando la tarea de comprar y administrar propiedades individuales. 

Su objetivo es el de recaudar recursos en bolsa para conformar grandes portafolios de propiedades inmobiliarias. Los FIBRAs, como instrumento de inversión, se enfocan en diferentes segmentos del sector inmobiliario como:

• Desarrollos inmobiliarios de usos mixtos 
• Oficinas 
• Parques industriales 
• Hoteles 
• Centros comerciales (retail) 
• Escuelas 
• Auto-almacenamiento (storage) 

La Bolsa Mexicana de Valores (BMV) indica que los FIBRAs están destinados “al financiamiento para la adquisición o construcción de bienes inmuebles que tienen como fin su arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes”.

La ventajas de los FIBRA son muchas, sin embargo, mencionamos estas cinco que las sintetizan:                 

1. Diversificación: abarcan los distintos subsectores inmobiliarios. 
2. Alto potencial de retorno y entrega trimestral de dividendos. El monto remanente es distribuido a los tenedores de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios “CBFIs” a través de dividendos.  
3. Flujos muy predecibles y seguros.  
4. Atractivos rendimientos y plusvalía en el certificado.    
5. Transparencia y acceso viable al mercado inmobiliario mexicano.  

(AMEFIBRA, 6/2021)

Este instrumento surgió en México en 2011, tiene su origen en 1960 en Estados Unidos, donde se le conoce como REITs (en inglés Real Estate Investment Trusts). Fueron desarrollados para fomentar la inversión en proyectos inmobiliarios de gran escala comercial e industrial, y han reflejando el interés de los inversionistas de otros países por apostar en alternativas diversificadas con ingresos equivalentes a rentas de inmuebles, con la seguridad y plusvalía implícita al estar basados en bienes raíces.

FIBRA Uno (FUNO) fue la primera empresa inmobiliaria en cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores. Cuenta con 661 propiedades, de las cuales 148 son del segmento comercial, 192 del industrial y 99 de oficinas. En total, abarcan 10.8 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable, con 92.5% de ocupación. (FUNO, 8/2021). A finales de agosto de 2021, FUNO tenía una capitalización de mercado cercana a los $87.71 billones de dólares.

¿Cómo funcionan las FIBRAS? 

La idea detrás de invertir en FIBRAS es permitir a los inversionistas comprar acciones en carteras de bienes raíces comerciales, algo que anteriormente solo estaba disponible para personas con alto poder adquisitivo y a través de grandes intermediarios financieros.

Las propiedades en una cartera de FIBRAS pueden incluir complejos de departamentos, centros comerciales, instalaciones industriales, de atención médica, hoteles, infraestructura pública y privada, edificios de oficinas, terrenos forestales y almacenes, pero también otro tipo de bienes de servicios como instalaciones de infraestructura de comunicación, como torres de telefonía celular o proyectos de otros usos como tuberías de energía.

Muchas FIBRAS cotizan en las principales bolsas de valores y los inversionistas pueden comprarlas y venderlas como acciones durante las sesiones de negociación. Estas FIBRAS se negocian con un gran volumen y están consideradas como instrumentos con una alta liquidez.

https://www.bbva.mx/educacion-financiera/ahorro/invertir-en-fibras.html

Los CKDs o Certificados de Capital de Desarrollo son definidos por la BMV como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”. Este instrumento surge en 2009 para brindar una alternativa a las Afores que les permitiera invertir en capital privado y, con ello, reactivar la economía del país tras la crisis del 2008. Los CKDs Impulsan proyectos como:

• Infraestructura (carreteras, aeropuertos, puertos, ferrocarriles, agua potable, electricidad)
• Empresariales en general
• Inmobiliarios
• Minería 
• Desarrollo de tecnología y de capital privado

 

Funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el Certificado Bursátil Fiduciario (CBF), los instrumentos que participan en el sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s de otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y sus rendimientos son variables dependiendo de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo. (Inmobiliare, 3/2021) 

Respecto a los CERPIS, Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión, la BMV los define como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión. 

El instrumento se coloca mediante una Oferta Pública a largo plazo a través de la Bolsa Mexicana de Valores para que los inversionistas puedan adquirirlos. Los certificados pueden ser emitidos en distintas ocasiones y la emisora puede llevar a cabo varias Ofertas Públicas en un periodo de un año a partir de que hayan realizado su Oferta Pública Inicial. Esta Oferta Pública es restringida, únicamente inversionistas institucionales o que mantengan inversiones en valores por un monto mínimo equivalente a 20 millones de UDIS (calificados), pueden invertir en el extranjero hasta en un 90% y en México por lo menos en un 10%. 

Entre las diferencias principales entre los CERPIS y los CKD’s está la de que los CERPIS pueden invertir en el extranjero hasta en un 90% y en México, por lo menos, en un 10%, en tanto que los CKD’s solo pueden invertir en México. Las CERPIS permiten a las Afores invertir en capital privado globalmente. Los sectores que más han invertido en CERPIS en México son private equity, infraestructura y real estate. (Funds Society, 31/03/2021)

https://blog.bmv.com.mx/2019/05/ckds-vs-cerpis-cuales-son-las-diferencias/

Ahora exploremos el mundo Fintech, empezaremos diciendo que su nombre se deriva de unir Finance y Technology, y significa que, en la práctica, es la combinación de tecnologías digitales con las actividades del sector financiero. Uno de sus objetivos es mejorar y ofrecer nuevas formas de gestionar las finanzas en las pequeñas, medianas y grandes empresas de distintas industrias, entre ellas la de bienes raíces. Acercan  diversos procesos de la banca, administración, contabilidad y economía a las personas de forma amigable y práctica, se apoyan en herramientas digitales accesibles como apps móviles, plataformas webs, software especializados, entre otros recursos. Además, éstas les imprimen agilidad y transparencia a las operaciones. 

Según el Latam Fintech Report 2020, han impactado fuertemente a América Latina, en Brasil hay unas 498 compañías especializadas en tecnologías financieras, en México unas 249, en Colombia 128, en Argentina 118 y en Chile 82. Las Fintech son dinámicas y pueden surgir conforme las necesidades del mercado, como ejemplo tenemos que durante la pandemia de Covid-19  lanzaron productos o servicios alternativos. Los más prevalentes fueron el aumento de canales para pagos adicionales (38%), el aumento de servicios no financieros de valor agregado (35%), así como las campañas de financiación específicas de Covid-19 (35%). (Lemontech, 17/7/2021)

Algunas ventajas de esta herramienta son: 

• Agilizan los pagos, transacciones y procesos a manera de banca online.
• Permiten el desarrollo de los servicios financieros a través de data science, big data, business intelligence, blockchain, entre otros. 
• Facilitan la gestión de los activos digitales y del uso de criptomonedas. 
• Automatizan muchas operaciones administrativas y financieras. 
• Permiten realizar actividades de crowdfunding. 

Y en cuanto al sector inmobiliario, en donde Fintech hace referencia a la creación de nuevos y más finos algoritmos para permitir automatizar la correspondencia entre inversores, clientes y activos inmobiliarios; especialmente para aquellos activos valorados con precios no muy elevados. Sus beneficios son:

Ofrecen productos y servicios financieros innovadores usando lo último en tecnología.

1. Actúan como brokers, mediadores de pago, emisores y receptores de transferencias.   
2. Asesoran a los inversores para tomar mejores decisiones.  
3. Facilitan la transferencia de fondos, cobros y pagos, a precios bajos.
4. Aumentan la confianza en notarios, fiadores y aseguradoras.  

También en México es posible invertir en el mercado mexicano a través de instrumentos financieros como acciones de desarrolladoras especializadas en vivienda, así como empresas expertas en parques industriales y edificaciones comerciales que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Las fintech más importantes a nivel nacional son AlphaCredit, Bitso y Clip. (BMV, 26/08/2021)

Respecto a las plataformas de crowdfunding podemos mencionar que por medio de una inversión colectiva se pueden tener altos rendimientos. Las enfocadas en el sector inmobiliario son nuevas herramientas digitales que permiten invertir en inmuebles con poco dinero, se han vuelto muy populares. En México, son conocidas como plataformas de Fondeo Colectivo. 

En el crowdfunding inmobiliario, las personas o empresas que quieren llevar a cabo un proyecto de bienes raíces que requiere financiamiento solicitan el apoyo de grandes y pequeños inversionistas, ofreciendo atractivos retornos. Para invertir hay que registrarse en una en la plataforma y, posteriormente, con aportaciones mínimas, se podrán obtener grandes ganancias cuando el proyecto se realice. 

El éxito de la inversión está asegurado, ya que las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario evalúan los proyectos que se registran para ser financiados y, con base en los riesgos y beneficios que representan para los inversores, se calcula el porcentaje de ganancia. Estas plataformas están reguladas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la CONDUSEF, el Banco de México y la Secretaría de Hacienda y Crédito Público. 

Entre las mejores crowdfunding mexicanas se encuentran M2Crowd, Briq, Monific, 100 Ladrillos y Expansive. (Vivanuncios, 19/7/2021)

A raíz de la toma de conciencia sobre los problemas mundiales como el cambio climático y la mala distribución de los recursos surgieron los Bonos Verdes, Sociales y Sustentables son cualquier tipo de instrumento financiero donde el “uso de los recursos” se aplica exclusivamente para financiar o refinanciar, parcial o totalmente, proyectos nuevos y/o existentes que sean elegibles como “verdes” o “sociales”. Como otros bonos, estos instrumentos poseen un plazo de repago, un precio de emisión y una tasa de interés que obtendrá el inversionista. Estos Bonos Verdes fueron creados por la Bolsa Mexicana de Valores para fomentar los negocios y financiamiento a través del impulso de mercados verdes y sostenibles por medio de una diversificada oferta de productos y servicios. Algunos de los puntos importantes del modelo son la tecnología, el medio ambiente, el capital humano y el económico. Requieren el involucramiento de organizaciones que verifiquen el cumplimiento de las emisiones con las normas existentes, de acuerdo con estándares de sustentabilidad internacionales; dichas instituciones verifican el uso de los recursos y el impacto ambiental/social de los proyectos financiados. Algunas empresas relacionadas con el sector inmobiliario verdes que los han usado o emitido son: Vinte y Fibra Prologis.   

Finalmente, hablaremos de las aplicaciones móviles inmobiliarias que pueden llevarse en el teléfono móvil en versiones Android o IOS. Estas permiten realizar distintas funciones relacionadas con el negocio de bienes raíces, realizar pagos y darle seguimiento a las inversiones. Entre algunas de ellas están las desarrolladas por los bancos más grandes de México, entre ellos Santander o BBVA, de estas aplicaciones puedes enterarte en la web de cada uno de estos.

En CREA Soluciones, somos una consultoría inmobiliaria, te podemos colaborar con estudios de mercado inmobiliario, estudios de factibilidad, avalúos, reposicionamiento inmobiliario, entre otros. Para más información, escríbenos a través del formulario de contacto, al correo electrónico info@creasoluciones.com.mx o llámanos al teléfono 5552778044. Nuestros asesores te atenderán con gusto.