El crecimiento acelerado de la demanda de productos de todo tipo a través de ventas online, mucho debido a la pandemia de Covid 19, y la consecuente competencia por satisfacer y atrapar a los consumidores han impactado la logística y la última milla en el sector inmobiliario, aspectos que están tomando gran relevancia en la atención de las empresas de entregas y las propias cadenas comerciales. Según el Foro Económico Mundial, el comercio en línea se triplicó entre 2014 y 2019, mismo que se espera que para 2023 crezca un 20% más, por la urbanización y el creciente poder de compra de la clase media, que constituye una enorme base alrededor del mundo y por la cantidad de productos que pueden adquirirse por internet; esto ha cambiado los modelos de negocio sustancialmente, y uno de los aspectos es la entrega pronta. En cuanto a los envíos de última milla crecerán 78% hacia 2030.
Cabe mencionar que en México el e-commerce creció 58% mientras que la media mundial fue de 24.3% y que se colocó en la séptima posición entre los primeros 10 países del Índice de Logística de Mercados Emergentes 2021. (Expansión 2/08/2021 – Reforma 23/07/2021)
Por supuesto que el crecimiento en envíos de última milla debe ir acompañado de una profesionalización del personal y la implementación de nuevas tecnologías, ya que 35% de los compradores online asegura que el tiempo de entrega es un problema frecuente, esto es un desafío para la logística de la última milla; los consumidores exigen entregas inmediatas, sin importar desde dónde provengan los productos. (Forbes, 21/3/2021)
Accenture menciona que los clientes y la sociedad en general, mismos que se desarrollan en un mundo lleno de constantes cambios y desafíos, esperan servicios mejores, por ello, las cadenas de suministro inteligentes y nuevas formas de entregas ayudan a las cadenas comerciales a crear ventajas competitivas, con más altos resultados.
Como en otros países avanzados, principalmente Estados Unidos de donde hemos tomado el modelo, en México los integrantes de las cadenas de reparto de mercancías están entendiendo las ventajas de considerar los espacios de última milla como la mejor opción para enfrentar la competencia, mantenerse vigentes, competitivos y productivos, lo cual está generando un boom en su demanda, principalmente en la Ciudad de México.
Definiremos a la última milla como el tramo que se da desde que el paquete sale del último punto de almacenamiento hasta llegar a las manos del consumidor. Este paso requiere contar con centros de distribución cercanos a los lugares donde vive la gente que adquiere los productos. Con el mayor número de compras online se aceleró el interés por la instalación de espacios de última milla, principalmente en las grandes ciudades; por lo tanto, los desarrolladores, brokers y propietarios de inmuebles están poniendo foco en este tipo de inmuebles.
¿Cuáles son estas ventajas de las instalaciones de logística y última milla?
- Servicios centrados en el cliente. Que realmente sienta la experiencia de tener un servicio de entrega personalizado y en corto tiempo, recibir su paquete cuando lo necesita o lo quiere.
- Mayor agilidad y rapidez en los movimientos de las entregas. Donde la cadena logística se vuelve más eficiente y segura, incluso, puede darse seguimiento en tiempo real a cada envío, esto genera confianza en los consumidores y proveedores. Es verdad que el consumidor demanda visibilidad y seguimiento puntual de cómo va su paquete.
- Impulsan el crecimiento a través de la rentabilidad. La reducción de gastos, en largos trayectos de transporte y renta de grandes bodegas, ayuda a una mejor gestión de los procesos y a un mayor rendimiento, lo que facilitará a las empresas hacer otras inversiones.
- Contribuyen a la protección del medio ambiente. Esto, que se logra reduciendo las emisiones de CO2 con el uso de transportes sustentables y acortando las distancias, a estas instalaciones las hace buenas para la sociedad y el planeta. Algunas empresas esperan reducir hasta en 80% su huella de carbono.
- Reducen los riesgos y aumentan la seguridad. Hay un mayor control de los envíos, mayor agilidad y se pueden poner en práctica las medidas sanitarias pertinentes con mayor facilidad entre los actores de esta cadena, comerciantes, integrantes de los servicios de logística y los consumidores finales.
Más adelante retomaremos algunas de las ventajas que acabamos de mencionar y mencionaremos algunas opciones para que puedan neutralizarse ciertas complicaciones derivadas de la notoria elevación del comercio en línea, como incremento en el tráfico con sus consecuentes emisiones de CO2, costos de envío, inversiones en nuevos modelos de operación y alta competencia.
El papel del sector inmobiliario en los nuevos modelos de logística y de última milla en México
Empezaremos diciendo que muchos espacios destinados a vivienda y agencias automotrices, entre otros inmuebles, hoy se están transformando en bodegas de última milla, ya que muchos empresarios y distribuidores, como Amazon y Mercadolibre, están buscando sitios donde puedan eficientar sus entregas, además de estas compañías de entrega directa, otras lo están haciendo a través de servicios 3PL (Third Party Logistics) almacenando productos en bodegas de los proveedores. Con esto, en algunas regiones y ciudades como la Ciudad de México y la Zona Metropolitana del Valle de México algunas grandes bodegas de la periferia, como las de las salida a Querétaro y el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tlalnepantla, están viendo que las preferencias están modificándose y acercándose a las zonas urbanas donde la demanda de mercancías individuales entregadas a domicilio crece continuamente.
La Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO) menciona que 58% de las personas compran en internet porque reciben los productos hasta la comodidad de sus hogares evitando visitar las tiendas departamentales y 53% porque ahorran tiempo, además, la entrega a domicilio es la favorita de los consumidores con el 84% de preferencia.
En el primer trimestre de 2021, la demanda de espacios logísticos superó los 180 mil m2. En tanto que la Zona Metropolitana del Valle de México registró una absorción neta superior a los 355 mil 2, cifra que duplicó la del mismo periodo del año anterior y la nueva oferta al cierre del semestre alcanzó más de 330 mil 2, el triple del mismo lapso del 2020.
En cuanto a absorción bruta, el 50% se concentró en Tepotzotlán, con más de 130 mil 2. Tultitlán con un 19% de absorción, más de 50 mil 2, y Cuautitlán alcanzó más de 45 mil 2 en absorción bruta por proyectos BTS. Se espera que durante el primer trimestre de 2022 se incorporen en la región más de 200 mil 2, algunos pre arrendados. El precio promedio de salida en renta se ubicó en 5.77 millones de dólares el 2 al mes, un aumento de 0.13 centavos de dólar respecto al 2T21 y se espera que continúe al alza hacia finales del año. (Real Estate, 27/07/2021)
Revisando la demanda en la frontera norte, el número de clientes que requieren servicios logísticos ha crecido, sobre todo los relacionados con la importación. México se ha afianzado como el primer socio comercial de Estados Unidos, entre las exportaciones e importaciones de mercancías, logró una participación de 14.7% por delante de Canadá que alcanzó 14.2% y China 13.3%. (Expansión, 2/08/2021)
La Ciudad de México es una de las que más compra en línea en el país, lo que la hace un mercado muy importante, sin embargo, tiene sus complejidades. Tiene retos de tráfico, seguridad, de permisos, precios, uso de suelo, problemas de tierra ya que debajo hay agua y hace el suelo muy inestable para naves industriales. Además, deben cumplirse ciertos requisitos como buenos accesos, anchos seguros y elementos de seguridad, entre otros. Vencer estos retos vale la pena porque sus niveles de ventas y entregas son muy considerables. En cuanto a la forma de desplazarse mejor, las empresas y desarrolladoras inmobiliarias han puesto su atención en vías clave, como Viaducto, Circuito Interior y Periférico, y en cuanto a ubicaciones se deberían considerar diversas demarcaciones dentro de la ciudad. (Obras/Expansión, 31/03/2021)
Asimismo, por su saturación en construcciones hay pocos espacios para construir almacenes, así que las inmobiliarias han encontrado dos maneras para crear espacios, demoler y empezar de cero o reconvertir, de ahí que como ya mencionamos, viejas viviendas, agencias automotrices y otras propiedades están tomando la configuración de pequeñas bodegas para última milla.
Considerando otros mercados dentro del país, algunos especialistas inmobiliarios opinan que estos espacios logísticos también deberían establecerse en la ciudad de Monterrey, en Guadalajara y otras del Bajío, principalmente para las empresas que buscan exclusividad en sus marcas.
Una empresa que prevé estar en 12 ciudades importantes del país con 130 centros de distribución para finales de 2021 es Cargamos, que en alianza con la empresa de logística AconB ya se encuentra en Guadalajara, Monterrey, Estado de México, Guanajuato, Querétaro y la Ciudad de México. Con esto espera lograr con su red de proximidad tiempos de entrega de hasta 15 minutos (Inmobiliare, 19/07/2021). Por su parte, el Puerto de Liverpool desembolsará hasta 12 mil millones de pesos para potenciar su negocio, entre el 35% al 40% de la inversión se destinará a su red de tecnología y logística, con el objetivo de apoyar el comercio electrónico que ha crecido por la pandemia. (Modaes, 4/08/2021)
Algunas de las características que deberían tener los centros de última milla, según CBRE, se encuentran: área de hasta el 75% construida y 25% del área de maniobras (contra la de un centro de distribución tradicional, 50% y 50%); el edificio de almacenamiento sería de 2 o 3 niveles y con altura de 5 o 6 metros para desplazar las mercancías rápidamente, y de entre 3,000 y 10,000 metros cuadrados (en los centros de distribución van de 50,000 a 100,000 metros cuadrados).
La Asociación de Profesionales en Logística A.C. menciona que las tendencias que han cobrado fuerza en la última milla son los hubs y micro-hubs urbanos, centros de consolidación, centros logísticos colaborativos, red de puntos inteligentes y entregas en transporte público.
Los hubs son áreas logísticas destinadas a las actividades relacionadas con el transporte, clasificación, expedición y distribución de mercancías para el tránsito nacional e internacional. En tanto que los micro-hubs urbanos son pequeñas unidades logísticas descentralizadas ubicadas en un radio de 1 a 5 km. en zonas residenciales que permiten la distribución a los clientes finales en vehículos eléctricos, en bicicleta o, incluso, a pie.
Respecto a los centros de consolidación combinan las cargas de distintas empresas en un mismo lugar, son una ubicación geográfica que se usa para transferir productos entre diferentes orígenes y destinos. Por su parte, en la Ciudad de México, los centros logísticos colaborativos están permitiendo a personas físicas, dueños de micro espacios y pymes obtener un ingreso al prestar un espacio en su propiedad para este tipo de logística relacionada con la entrega de mercancías. (T21Mx, 21/03/2021).
Un ecosistema derivado de la última milla
Estas nuevas modalidades de última milla para almacenamiento y entrega de mercancías nos hablan de un nuevo ecosistema donde intervienen distintos actores que han tenido que adecuarse a otras modalidades de negocio (empresarios y concesionarios) y laborales (colaboradores, empleados, repartidores), además de los usuarios y consumidores que se han venido adaptando a otra forma de adquirir mercancías. Esto sin contar con las reglamentaciones y las facilidades que tendrán que aportar las instancias oficiales y los organismos públicos. Cambios que conllevan beneficios pero también algunos puntos a observar.
Si bien hemos hablado de ventajas, también vale la pena mencionar que al crecer los puntos de asentamiento y el número de espacios para logística y última milla, el tráfico en las ciudades puede incrementarse con su respectiva emisión de contaminantes, y los carros estacionados en doble fila pueden generar molestia; puede surgir una feroz competencia y generar canibalismo empresarial y además de requerirse de una inversión que puede ser dificultosa para algunos, esta puede destinarse a contar con múltiples espacios distribuidos en la ciudad, tener vehículos suficientes de reparto, abasto de combustible, proporcionar cajas y lockers para clientes frecuentes, y capacitación del personal.
En cuanto a recomendaciones que hace el Foro Económico Mundial, podemos retomar estas que ayudarán a disminuir el impacto negativo que pudiera tener este modelo:
- Establecer un sistema de entregas nocturno y planeación de rutas.
- Utilizar diversos tipos de transportes para entregas a domicilio, especialmente, pequeños, eléctricos, bicicletas o drones, de ser posible. Incluso, se piensa, que en un futuro próximo se podrán emplear robots mensajeros.
- Contar con espacios permitidos para dobles líneas o espacios para vehículos de entrega.
- Tener sitios multientrega, es decir, lugares donde confluyen diversas empresas para que los destinatarios o los repartidores solo se desplacen a un lugar.
- Contar con líneas exprés.
- Utilizar espacios como lockers y cajas para que los clientes eficiente su tiempo y no tengan que esperar a que se les entreguen las mercancías.
- Usar el sistema load-pooling, es decir, agrupar o combinar cargas, a fin de eliminar redundancias y ser más eficientes en las cadenas de suministro; un caso son las revisiones de productos que pueden hacerse en un solo proceso y no producto por producto.
- Capacitar a los trabajadores en los procesos de este nuevo modelo.
Si al llegar aquí te ha interesado el negocio de bodegas o inmuebles para logística y última milla y requieres orientación para que sea exitoso, no dudes en contactarnos. En CREA soluciones consultores inmobiliarios podemos ayudarte para que, juntos, realicemos un proyecto con muchas más oportunidades de éxito.
