Crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario es una de las tendencias que más se han desarrollado en esta época, en la que la incertidumbre surgida en la mayoría de las actividades económicas por el confinamiento de 2019-2021 detuvo o ralentizó algunos mecanismos de financiamiento para la construcción y adquisición de inmuebles.

Hoy, el sector bienes raíces está recuperando su dinamismo, puesto que tanto el precio de propiedades como la demanda de casas y departamentos para compra o renta en las grandes urbes y las ciudades medias van a la alza, mucho debido a la modificación del esquema de trabajo de presencial a home office o a jornadas mixtas y al mayor interés por vivir en lugares más tranquilos pero con todos los servicios.

Este fenómeno no solamente se está observando en México, sino en América Latina y Europa. Ante esta situación, el crowdfunding inmobiliario está permitiendo a inversionistas pequeños poder participar con mayor facilidad del mercado de bienes raíces y a los empresarios o desarrolladores inmobiliarios obtener recursos sin tener que enfrentarse a los difíciles trámites y exigencias para acceder a créditos bancarios. Es decir, con el crowdfunding inmobiliario puede darse celeridad a la obtención de recursos económicos.
 

Crowdfunding inmobiliario ¿qué es?

Empezaremos diciendo que el crowdfunding inmobiliario es una forma innovadora de conectar préstamos con solicitantes de estos dentro del ecosistema fintech para compra o construcción de edificios. El crowdfunding inmobiliario en México está regulado por la Ley Fintech aprobada en 2018 y reformada en 2021. Esta Ley considera como sujetos de autorización, regulación, supervisión y sanción por parte de la CNBV a las plataformas que llama Instituciones de Fondeo Colectivo.

Bajo el modelo de crowdfunding inmobiliario, los montos para participar pueden ser muy pequeños, debido a la cantidad de personas que pueden interesarse en un proyecto, por ejemplo, hay plataformas que permiten a los ahorradores invertir entre $1,000 y $50,000 y recibir ganancias del mismo. Al invertir, técnicamente, se es dueño del porcentaje proporcional al precio de todo el inmueble, y una vez que genera ganancias, estas se obtienen en la misma proporción a la inversión hecha. En el crowdfunding inmobiliario los pequeños y medianos inversores pueden estar dentro de los mismos proyectos donde participan inversionistas institucionales o con mayores recursos. En cualquier caso, las propuestas son evaluadas por expertos en bienes raíces para darles certeza legal, reducir los riesgos y garantizar que los inmuebles puedan rendir las ganancias esperadas. (Fuentes: El Economista, 27/3/2021 y Bricksave)

La diferencia entre préstamos de personas físicas o morales y el crowdfunding inmobiliario radica básicamente en que el crowdfunding inmobiliario se remite a financiamiento de capital en el que son inversiones a largo plazo en las que se es dueño de una parte de la propiedad financiada y de las ganancias que obtenga; en tanto que los préstamos entre dos personas se convierten en deudas que generan tasas de interés fijas pero no se es dueño de los activos. (Fuente: Bricksave)

En resumen, el crowdfunding inmobiliario:

• Ofrece a las empresas acceso a capital que no podrían obtener por vías tradicionales.
• Brinda a los inversores la posibilidad de convertirse en accionistas de una propiedad por poco dinero.

(Fuente: KWMéxico)

Este modelo se conoce como micro mecenazgo en España, crowdfunding en Estados Unidos e Instituciones de Fondeo Colectivo (IFC) en México. Para explicar el sentido de este modelo de financiamiento podemos recurrir a su etimología: crowd=multitud, funding=fondeo.

¿Cómo funciona el crowdfunding?

El crowdfunding tiene un proceso bastante sencillo, empezando por la presentación del proyecto ante una plataforma de crowdfunding que evalúa el proyecto para aceptarlo y empezar con la campaña de fondeo, seguido de la publicación, la promoción y el cierre, ya sea porque se logró el monto requerido o por el fracaso de la misma.

Durante la etapa inicia de la campaña quien presenta el proyecto a fondear debe presentar todos los pormenores de esta como un tiempo específico para levantar el capital, el total del recurso que necesita, las recompensas que dará a quien aporte capital y un tiempo promedio en cual el proyecto pueda ser presentado al público en general.

De acuerdo con la Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo, AFICO, el crowdfunding “es un modelo de formación de capital y participación de mercado, en donde las necesidades de financiamiento de proyectos se transmiten a una comunidad a través de una plataforma digital y se obtiene apoyo de inversionistas, fondeadores y donantes”. La AFICO, está integrada por: 4 plataformas de donaciones y recompensas, 5 plataformas inmobiliarias, 5 plataformas de equity, 11 plataformas de préstamos y 1 plataforma de regalías.

¿Qué caracteriza a los distintos tipos de crowdfunding?

(Fuente: https://www.cnbv.gob.mx/Inclusión/Documents/Reportes de IF/Reporte de Inclusion Financiera 9.pdf, Reporte Nacional de Inclusión Financiera 2018) 

De acuerdo con la Condusef (https://revista.condusef.gob.mx/2021/08/lo-que-no-sabes-del-crowdfunding/), el crowdfunding de cualquier tipo:

• Debe realizarse por medio de plataformas digitales.
• Se obtiene un monto de inversionistas o fondeadores.
• Se trabaja a través de la presentación y aprobación de proyectos.
• La persona emprendedora registra su proyecto en una plataforma y señala su meta de recaudación.
• El inversionista se registra como prestamista en la plataforma y escoge un proyecto a financiar.
• El inversionista recibe un monto total o parcial, de acuerdo con el éxito del proyecto.
• Es importante elegir proyectos totalmente claros y terminados.

Para brindar mayor seguridad a los usuarios de este sistema, toman parte diversas instituciones:

1. La Comisión Nacional Bancaria y de Valores, CNBV, es quien encabeza la lista y, de hecho, solo se consideran regulares o reconocidas las plataformas registradas ante esta comisión.
2. La Secretaría de Hacienda y Crédito Público, SHCP, que prevé cuestiones de lavado de dinero, de transferencias no declaradas y otras cuestiones similares.
3. El Banco de México, BANXICO, que, igualmente, brinda parámetros para la certidumbre de las operaciones.
4. La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros, CONDUSEF, que atiende a los consumidores y público en general.

(Fuente: El Economista, 27/3/2021)

¿Cuáles son las plataformas de crowdfunding?

La primera plataforma de crowdfunding funcional y exitosa es Kickstarter, esta plataforma es la más famosa y la que cuenta con la mayor cantidad de proyectos publicados con más de 90 mil.

En México se creó una Asociación específica para que este tipo de financiamiento pudiera abrirse camino dentro del país, la Asociación de Plataformas de Fondo Colectivo (AFICO), que tiene como objetivo autorregular este modelo de financiamiento a través de un código de prácticas comunes.

Actualmente la AFICO tiene una clasificación sobre las plataformas de fondeo colectivo:

• De Donación: Donadores apoyan organizaciones no lucrativas sin esperar recibir beneficios tangibles, existe una motivación social o personal.
• De Capital: Inversionistas aportan capital a organizaciones y negocios a cambio de un porcentaje de acciones o participaciones.
• Deuda/Préstamo: Prestamistas otorgan dinero a solicitantes a cambio de una tasa de interés y la devolución del monto prestado, sin intermedios financieros.
• Recompensa: Individuos fondean proyectos creativos a cambio de recompensa en especie (productos o servicios)
• Inmobiliario: Inversionistas aportan en proyectos inmobiliarios a través de fideicomisos de bienes raciones y obtienen retornos a su inversión de un instrumento de capital.
• Regalías: Inversionistas obtienen un porcentaje de las ganancias que deriven de una licencia o cuota de uso de los activos que financien.

A abril de 2022, había 13 Instituciones de Fondeo Colectivo autorizadas por la CNBV, de estas las especializadas en crowdfunding inmobiliario son las siguientes:

• M2Crowd (M2crowd, S.A. de C.V.)

• Cien Ladrillos (Plataforma Inmobiliaria Cien Ladrillos, S.A.P.I. de C.V.)

• Crowd Up Mex (Crowd Up Mex, S.A.P.I. de C.V.)

• Top Kapital (Top Kapital Desarrollos Inmobiliarios del Centro, S.A.P.I. de C.V.)

(Fuente: Forbes, 21/4/2022)

Podemos agregar que, debido a que las operaciones a través de plataformas digitales pueden traspasar las fronteras, debe conocerse que diversos países han emitido regulación para el crowdfunding en los últimos años, entre ellos, España, Reino Unido, Italia y Estados Unidos.

Para concluir, agregamos que la CONDUSEF señala que es importante que el inversionista observe que se cumplan los siguientes criterios de ley:

1. Que se den a conocer a los inversionistas los criterios de selección tanto de los solicitantes, como de los proyectos objeto del financiamiento.
2. Las IFC no pueden ofertar proyectos ofrecidos, a la vez, por otra IFC.
3. Informar a los posibles inversionistas sobre los riesgos de los solicitantes y los proyectos, incluido su comportamiento de pago y desempeño.
4. Establecer esquemas para compartir con los inversionistas los riesgos del financiamiento colectivo de deuda.
5. Las IFC tienen prohibido asegurar retornos o rendimientos sobre la inversión realizada o garantizar el resultado o éxito de las inversiones.

Reiteramos que el esquema de crowdfunding inmobiliario en México suena tentador, ya sea que se busque invertir en bienes raíces o solicitar un monto para adquirir o edificar una propiedad, sobre todo, si se observa que el ecosistema ha crecido notoriamente y se mantiene en la mira de los usuarios. Pero como todo proyecto inmobiliario, contar con el asesoramiento de expertos permitirá reducir casi a la totalidad los riesgos. En este sentido, los consultores inmobiliarios de CREA pueden asesorar a los crowdfundings inmobiliarios en México, ya sea en la selección de los proyectos o en la evaluación de aquellos que sean de su interés, con la finalidad de darle la orientación necesaria para que su inversión obtenga los mejores rendimientos.