Para que una desarrolladora o empresa inmobiliaria sea exitosa, indudablemente requiere obtener ganancias sobre el capital invertido, es decir, contar con retorno de inversión inmobiliaria. Para que ello suceda, se necesita tener una planeación sólidamente sustentada y de la medición de escenarios que anticipen un panorama real de las oportunidades y los riesgos.
Por tanto, saber cómo calcular el retorno de inversión en este sector debe partir del uso de herramientas probadas que permiten anticipar escenarios. Una de ellas es el análisis de las condiciones del mercado y del sitio donde se ubica el proyecto que permitan proyectar desde probabilidades de venta hasta las ganancias en periodos específicos de tiempo, entendiendo que siempre habrá imponderables por algún tipo de fluctuación que influya en el proceso.
Una de las herramientas óptimas para el retorno de inversión inmobiliaria es la metodología de factibilidad de CREA, consistente en el estudio de las condiciones del proyecto desde tres grandes rubros: Condiciones en el mercado inmobiliario, análisis de la ubicación del proyecto y análisis financiero, la conjunción de estos parámetros permite determinar la viabilidad del mismo.
En las condiciones del mercado se revisan la oferta, la demanda, el entorno tecnológico/ certificaciones, el entorno económico, político y social, así como el análisis de capacidad del mercado. Asimismo, en el análisis de ubicación del proyecto se revisan los usos de suelo, de infraestructura y movilidad urbana además del análisis del potencial del predio que es crucial para determinar la rentabilidad inmobiliaria y la realización de la inspección del mismo.
En cuanto el análisis financiero se realiza la estimación de costos y de ingresos, así como los descuentos con flujos de tasas de descuento y la estimación de la Tasa Interna de Retorno y del Valor Presente Neto del proyecto.
El análisis de las condiciones del mercado y del sitio donde se ubica el proyecto que permitan proyectar desde probabilidades de venta hasta las ganancias en periodos específicos de tiempo, entendiendo que siempre habrá imponderables por algún tipo de fluctuación que influya en el proceso.
El mismo análisis también permite proteger el retorno de inversión inmobiliaria, pues minimiza los riesgos. Para ello, la investigación y análisis de las variables debe hacerse desde un enfoque multidimensional, cualitativo y cuantitativo, cuyo objetivo sea que el bien raíz obtenga los rendimientos esperados.
Se debe entender que la carencia de una correcta metodología para la investigación de la rentabilidad inmobiliaria, como las que ha desarrollado CREA, puede derivar en pérdidas económicas, poca ocupación, baja rentabilidad o interrupción indefinida de las obras, que lejos de permitir un retorno de inversión inmobiliaria, puede generar pérdidas millonarias.
¿Cómo calcular el retorno de inversión inmobiliaria?
El retorno de inversión inmobiliaria o ROI (Return On Investment) es una métrica utilizada para monitorear la ganancia que una inversión ha tenido en un proyecto. Existen dos métodos para calcularlo, que son el ROI como valor porcentual, y el ROI como beneficio neto de la inversión.
Para calcular el retorno de inversión inmobiliaria como valor porcentual, se resta a la ganancia, el costo de la inversión y se divide también por el costo de la inversión.
En el caso del cálculo del retorno de inversión inmobiliaria en propiedades en arrendamiento, si se busca obtener la rentabilidad mensual, se necesitan calcular inicialmente los ingresos anuales que esperamos recibir por el alquiler (o sea, ingreso mensual del alquiler x 12). Ahora dividimos entre el costo total de la inversión inicial y finalmente se multiplica por cien.
Sin embargo, se debe entender que en este caso, el porcentaje obtenido será únicamente la rentabilidad bruta.Para conocer la rentabilidad neta de la propiedad inmueble, se deben considerar valores como impuestos, gastos de reparación y mantenimiento, así como seguro.
Ahora bien, el ROI también se puede calcular como beneficio neto de la inversión, y aunque este método no es el más eficiente, también resulta útil para evaluar la rentabilidad inmobiliaria y determinar si vale la pena invertir en cierto proyecto o no.
Para saber cómo calcular el retorno de inversión como beneficio neto, basta con dividir el monto de las ganancias entre el de la inversión y si se obtiene un resultado igual a 1, significa que el capital inicial fue igual a la ganancia. En este caso, entre más alto sea el resultado obtenido, quiere decir que el beneficio neto obtenido en la inversión fue mayor, lo cual demuestra que el proyecto está prosperando y que vale la pena la entrada de más capital.
¿Qué aspectos analizar para lograr el retorno de inversión inmobiliaria?
Apostar por el mercado de bienes raíces tiene múltiples ventajas que permiten anticipar el retorno de inversión inmobiliaria, como es el generar rendimientos a largo plazo o el tener menores riesgos que otros sectores, pues los inmuebles aumentan su valor en zonas de crecimiento y demanda sostenida. No obstante, ello sólo es posible con una buena planeación y una correcta lectura de los escenarios.
Son distintos los puntos que hay que tomar en cuenta para alcanzar un retorno de inversión en inmuebles, sin embargo, se pueden reunir principalmente en cuatro:
1- La competencia en la zona
La competencia en la zona es determinante para la rentabilidad inmobiliaria, pues en la medida en la que existen más desarrollos que compiten por el mismo mercado objetivo, los clientes potenciales consideran otras opciones de compra, lo que puede retardar el tiempo de recuperación de una inversión.
2- Tipo de demanda
El nivel de demanda va aparejado al interés que tienen los clientes potenciales por estar en una zona específica, pues ello da mayor plusvalía al bien raíz y, en consecuencia, abre la puerta a un mejor rendimiento de una inversión.Respecto a las características de la demanda, se puede decir que es un factor fundamental para la rentabilidad inmobiliaria, ya que el poder adquisitivo de los clientes potenciales permite una proyección de los ingresos que se pueden obtener por una propiedad.
Si la demanda excede la oferta en un mercado determinado, los precios de las propiedades aumentarán. Esto se debe a que hay más personas en el mercado buscando un número menor de ofertas de propiedades y la competencia para asegurar un hogar eleva los precios. (Fuente: BBVA).
3- Ubicación e infraestructura local
La ubicación y la infraestructura local juegan también un papel preponderante para la rentabilidad inmobiliaria, pues aumentan el valor de una propiedad (y por tanto el retorno de inversión inmobiliaria) el contar con que todos los servicios y comodidades esenciales, como escuelas, comercios, oficinas y que el área esté bien conectada con otras partes de la ciudad es una de las formas más fáciles de garantizar que la inversión inmobiliaria se recupere. (Fuente: Financial Express)
4- Entorno macroeconómico y social
En cuanto a los entornos macroeconómico, político y social, es vital saber que pueden variar drásticamente y reducir la rentabilidad inmobiliaria. Entre estos están la inflación o deflación que impactan en el poder adquisitivo de la gente y en los costos de construcción, lo que acelera o alenta el retorno de inversión inmobiliaria.
Hay que agregar a estos aspectos, otros más que deben considerarse y que propician el retorno de inversión inmobiliaria, como es la calidad en el diseño de la propiedad, así como sus innovaciones y sustentabilidad, tanto en técnicas como en el uso de materiales de construcción de última generación.
Pero el retorno de inversión en inmuebles no depende exclusivamente de ofertar una propiedad de calidad en un buen lugar, existen otros esquemas que permiten incrementar el valor de los bienes raíces y con ello también el retorno de inversión inmobiliaria, uno de ellos es la modificación de casas, también conocida como flipping.
El flipping es un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra una propiedad para no usarla, pero con la intención de venderla para obtener una ganancia. Ha tenido éxito en países como Estados Unidos, de hecho, allá este modelo representó el 6.2 % del total de las ventas de vivienda durante 2021 (Fuente: Investopedia). Para garantizar éxito con este modelo de negocio, se debe limitar su riesgo financiero y maximizar su potencial de retorno de inversión inmobiliaria, por lo que se aconseja que el inversionista no pague más del 70% de lo que valdrá una casa después de que se repare/modifique por completo.
La idea final es lograr que la propiedad tenga un mayor valor de reventa a corto plazo, con el consiguiente retorno de inversión inmobiliaria.
Alquiler de propiedades
Otra forma de obtener dicho retorno de inversión inmobiliaria es a través del alquiler de las propiedades.
Uno de los retos en este esquema está en cómo calcular el retorno de inversión con base en los ingresos por arrendamiento. Generalmente, al alquilar la propiedad se aplica como base una renta mensual del 1% sobre el precio de compra del inmueble. Además, deben considerarse tanto los gastos operativos, como la ubicación, ya que todo ello influye en el valor de la propiedad y, en su caso, en las probabilidades de tener un alto rendimiento.( Fuente: Rocket Mortgage)
En resumen, considerando que cada proyecto tiene sus particularidades, el retorno de inversión inmobiliaria es más factible cuando se cuenta con un estudio detallado de las características de la propiedad y del mercado potencial, así como con una asesoría especializada que determinen los factores específicos que permitirán potencializar la inversión, con menor riesgo y mayor celeridad.
Justo por ello, en CREA desarrollamos una metodología válida que permite a nuestros clientes obtener diversas ventajas, entre ellas, reducir 24 meses en promedio el plazo para el retorno de inversión en inmuebles, es decir que el total del monto se alcanza entre los 5 y 7 años en promedio.
Para más información sobre nuestros servicios de estudios de mercado inmobiliario, de factibilidad, avalúos inmobiliarios y reposicionamiento comercial, escríbenos a través del formulario de contacto, al correo electrónico info@creasoluciones.com.mx o llámanos al teléfono 5552778044. Nuestros asesores te atenderán con gusto.
