¿Qué permite que la plusvalía de las propiedades llegue hasta al 19.9% en algunas entidades del país como Nayarit o al 23.1% en casas en San Luis Potosí? Entre otros factores está la inversión en infraestructura urbana orientada a satisfacer las necesidades de las comunidades y elevar su calidad de vida.
Una fórmula que determina la valoración de los inmuebles, ya sean habitacionales, comerciales o industriales es aquella que relaciona proporcionalmente la inversión en infraestructura con la calificación y cualificación de las propiedades.
Si bien se requiere un cierto grado de especialización y experiencia estadística, como los que tenemos los consultores inmobiliarios de CREA, para la correcta determinación de los precios de las propiedades, hay parámetros y atributos generales a considerar, mismos que siguen diversas empresas e instituciones valuadoras.
Uno de los métodos más utilizados por los expertos en avalúos es el hedónico, mismo que toma en cuenta estos tres aspectos:
- Características estructurales: superficie construida, superficie accesoria, recámaras, baños y medios baños, estacionamientos, niveles, elevador, clase de inmueble ya sea nuevo o usado.
- Identificación temporal: antigüedad.
- Ubicación: proximidad urbana, densidad de población, grado de desarrollo de la entidad o municipio, equipamiento urbano.
Dentro de este último rubro incluimos la inversión en infraestructura que impacta a los inmuebles, ya sea proveyéndolos de vías de comunicación hacia centros laborales, comerciales, escolares, empresariales o industriales; de servicios públicos indispensables para una mejor calidad de vida; de infraestructura hidráulica y eléctrica; de áreas recreativas y deportivas; de conectividad y de caminos para el abasto, entre otros.
De acuerdo con el INEGI, la inversión en infraestructura en México proviene de dos fuentes principales: aportaciones privadas y aportaciones gubernamentales. México Industry señala que en el primer mes de 2023 los porcentajes de inversión en construcción de infraestructura fueron de 57.9% por parte del sector privado y de 42.1% del sector público. La misma publicación menciona que 67.3% de la inversión privada fue para la creación de edificios industriales, comerciales y de servicios, seguidos de vivienda y escuelas. Por su parte, el sector gubernamental donde más invirtió fue en petróleo, petroquímica, transporte y urbanización.
Es oportuno recordar que el paquete económico 2023 contempla un gasto en inversión física de 1.101 billones de pesos, lo que representa el mayor monto registrado desde 2012, según lo publica Expansión. Asimismo, complementa con un análisis del Centro de Investigación Económica y Presupuestaria (CIEP) que dice que el gasto en inversión sería 15.6% mayor respecto del aprobado en 2022, aunque 9.5% menor al ejercido en 2021.
Otros rubros objeto de inversión en infraestructura por ambos sectores son: carreteras, caminos, puentes, aeropuertos, obras ferroviarias, infraestructuras marítima y pluvial.
Nuevo León ha destacado como el estado con el mayor crecimiento en infraestructura y bienes raíces, abarcando un 11.2%. Gran parte de la inversión se ha dirigido hacia proyectos de edificación, lo que ha impulsado el desarrollo de nuevas propiedades residenciales y comerciales.
El Estado de México ha experimentado un crecimiento significativo del 7.6% debido a la inversión en infraestructura de transporte y urbanización. La mejora de las vías de comunicación y la modernización de las áreas urbanas han contribuido a aumentar el valor de las propiedades en la región.
Tabasco, conocido por su industria petrolera, ha recibido una inversión importante en petróleo y petroquímica, también alcanzando un crecimiento del 7.6%.
La infraestructura juega un papel fundamental en la competitividad urbana, y su adecuado desarrollo puede tener un impacto positivo en los bienes raíces. En este sentido, el Índice de Competitividad Urbana (ICU) elaborado por el Instituto Mexicano para la Competitividad, IMCO, ofrece información valiosa sobre las ciudades mexicanas y sus oportunidades en este campo.
Dentro de los resultados del ICU, expuestos en un artículo por el Centro de Investigación en Política Pública, destacan algunas ciudades que se posicionan como líderes en competitividad urbana en función de su tamaño de población.
En la categoría de ciudades con más de un millón de habitantes, Monterrey destaca por su diversidad económica, su sólido sector financiero y su mercado hipotecario. Estos factores hacen de Monterrey un lugar atractivo para inversión en infraestructura que impacta el valor de los inmuebles.
En la categoría de ciudades con una población entre 500 mil y un millón de habitantes, Mazatlán sobresale por su sector turístico atractivo y la estabilidad de su economía. Además, cuenta con el beneficio de ser una de las ciudades con menor mortalidad infantil y mayor tratamiento de agua en operación. Estas características hacen de Mazatlán un lugar con potencial para el desarrollo de diversos proyectos inmobiliarios.
Por su parte, Los Cabos, dentro de las ciudades con una población entre 250 y 500 mil habitantes, se caracteriza por su elevada percepción de seguridad y buenos salarios. Además, aprovecha eficientemente sus relaciones internacionales a través de su oferta hotelera que se ha visto beneficiada por obras de infraestructura como carreteras, muelles y las ampliaciones a su aeropuerto.
La inversión que eleva la inversión individual
Un factor que interesa grandemente a los inversores en bienes raíces, ya sean pequeños, medianos o grandes, es el de la plusvalía. Evidentemente, lo que se espera es que cada peso invertido se multiplique con el paso del tiempo. Si bien, algunas propiedades se deprecian al paso del tiempo, otras más pueden elevar su precio cuando la inversión en infraestructura urbana y las conexiones con otras ciudades se amplían. Un ejemplo es el que da Perfect Deals, que muestra a Zapopan, Jalisco, con una plusvalía de 11% por el mayor número de comodidades y la ubicación del lugar. Otras ciudades consideradas este 2023 como las mejores son Mérida y San Luis Potosí por su crecimiento ordenado y sus avances en urbanismo.
Inversión en infraestructura y calidad de vida
Es un hecho que la inversión en infraestructura urbana repercute en la calidad de vida de los habitantes de las ciudades y comunidades. La publicación titulada “El costo de la expansión urbana en México” de Urban Transitions Global menciona que cuando se construyen zonas de vivienda vinculadas a espacios laborales con una correcta urbanización, el ahorro promedio en gasto de desplazamiento es de 5.6% respecto a los modelos actuales. El reto, en general, es tener ciudades con inversión bien orientada a fin de lograr un entorno bajo un modelo urbano compacto, conectado, coordinado, limpio y equitativo. Y, sobre todo, la planeación y la inversión urbana debe estar orientada a lograr entornos sustentables.
Si usted piensa invertir en un desarrollo inmobiliario y quiere tener una prospección de cómo el entorno y la inversión en infraestructura aledaña puede incrementar el valor del bien o los bienes raíces de su interés, los consultores inmobiliarios de CREA podemos hacer un análisis basado en nuestra Metodología de Factibilidad 360º, que considera dicha variable.
