En el marco del Reporte de Inversión en Bienes Raíces 2023, los inversionistas, desarrolladores y propietarios de parques industriales y centros logísticos han expresado su cautela ante la creciente expansión del nearshoring, destacando los desafíos que este fenómeno presenta al mercado inmobiliario.
Uno de los principales focos de atención es la aceleración en la reubicación de la manufactura desde Asia hacia México, especialmente en sectores clave como electrónicos, muebles y automotriz, según revela el informe. Esta tendencia, que se vislumbra como a largo plazo, surge a medida que las empresas asiáticas buscan reducir riesgos asociados a interrupciones en la cadena de suministro y tensiones geopolíticas vinculadas a China.
La región norte de México ha experimentado un notable aumento en el valor de las propiedades, así como niveles históricos de disponibilidad y precios de arrendamiento. Este fenómeno ha llevado a una compresión de las tasas de capitalización en los últimos dos años, disminuyendo de 8.75 a 7.6 por ciento al cierre del primer semestre del año, según datos recopilados por LOGAN México.
En específico, corredores industriales en ciudades como Ciudad Juárez, Tijuana, Monterrey y Saltillo reflejan la demanda anual generada por el cambio en la cadena de suministro. Monterrey y Saltillo, por ejemplo, concentran el 60 por ciento de la absorción bruta.
La demanda creciente ha generado un impacto en las tasas de descuento al desarrollo de propiedades industriales, que ahora alcanzan el 14.7 por ciento. En comparación, segmentos como multifamily presentan tasas de descuento promedio del 17.8 por ciento, según destaca el informe.
Inversionistas de FIBRAs y empresas inmobiliarias subrayan que el sector industrial sigue siendo uno de los menos afectados por el sobrecargo de riesgo de desarrollo, gracias a la facilidad de construcción y rápida estabilización de estos activos, que a menudo se desarrollan mediante modelos de construcción a la medida (build to suit) o especulativos.
CBRE México señaló el máximo histórico alcanzado desde 2022 en la demanda bruta y de espacios BTS y prearrendamiento, como reflejo del momento creado por el nearshoring. En 2022, la demanda nueva o neta creció un 14 por ciento, mientras que la venta total de espacios se mantenía.
Este fenómeno no se limita a México, ya que los mercados inmobiliarios de San Diego, Los Ángeles, Phoenix, El Paso, Dallas, Austin, Houston y McAllen también han experimentado los efectos del nearshoring. En contraste, en Tijuana, Juárez y Reynosa, la disponibilidad se acerca a cero, y los valores de arrendamiento promedio se sitúan en un 7.25 por ciento.
En conclusión, el sector industrial, junto con el multifamily y el retail, se destaca como uno de los tres segmentos con las mayores oportunidades de inversión para los gestores de inversión en el mercado actual. Sin embargo, la cautela persiste ante los desafíos inmobiliarios asociados al crecimiento del nearshoring y las fluctuaciones en la economía global.
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