Crecimiento de la tasa poblacional, servicios y el poder adquisitivo son las razones que están detonando el crecimiento de la vivienda institucional en zonas metropolitanas distintas a las tradicionales en el país.
Esta fórmula que privilegia la vocación del mercado y los generadores de flujo, promueve el crecimiento en otras zonas vistas por inversionistas del multifamily, que ven más allá de lo que ocurre en Valle de México, Monterrey y Guadalajara.
Las oportunidades siguen la lógica de esos indicadores, pero también el cambio de hábitos de los nuevos consumidores que buscan resolver en su espacio habitacional servicios como vigilancia, internet, televisión por cable, gimnasio, alberca y otras amenidades ofrecidas por los distintos competidores del mercado.
El último reporte de vivienda 2018 de CREA destaca que 36% de la población nacional se ubica dentro de las 10 principales zonas metropolitanas, sin embargo, la vivienda institucional en operación solo está presente en 4 de ellas: Valle de México, Guadalajara, Monterrey y Tijuana. Otras de las principales zonas metropolitanas como Querétaro, Puebla – Tlaxcala y Ciudad Juárez tienen proyectos en construcción y/o planeación.
Las zonas metropolitanas que están en el top ten y donde aún no hay presencia de vivienda en renta son Toluca, León y La Laguna, sin embargo, presentan buenas tasas de crecimiento poblacional anual.
Los mercados top
La zona metropolitana del Valle de México es la más grande a nivel nacional con 21 millones de habitantes, de igual manera es la que tiene el mayor número de desarrollos de vivienda institucional, de acuerdo con Reporte de Vivienda Institucional en México 2018 elaborado por CREA. Al cierre de 2018 esta zona metropolitana tenía poco más de 2 mil unidades en operación distribuidas en 13 desarrollos.
Dentro del Valle de México las principales zonas donde se concentra la vivienda institucional son Polanco y Santa Fe, que a su vez son dos de los corredores de oficinas y centros laborales más importantes en la ciudad; de igual manera estas dos zonas tienen una oferta comercial relevante, la conjunción de estos dos factores las hacen atractivas para quienes están en busca de vivienda.
Con 14 desarrollos en operación y poco más de mil 700 unidades, Monterrey es la segunda zona metropolitana con más vivienda institucional a nivel nacional. Estos desarrollos de ubican principalmente en los municipios de Monterrey, San Pedro Garza García y Santa Catarina. Es importante resaltar que varios desarrollos de vivienda institucional se localizan en las cercanías con el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM).
Guadalajara con sus cinco millones de habitantes es la tercera zona metropolitana con más unidades de vivienda institucional. Al cierre de 2018 se contabilizaron 7 proyectos en operación con 514 unidades. En esta zona metropolitana la vivienda en renta se localiza principalmente en la zona poniente, en los corredores Puerta de Hierro y Distrito Financiero.
Poder adquisitivo
Al analizar un posible proyecto de vivienda institucional es de suma importancia tener en cuenta el poder adquisitivo que hay en cada zona. Considerando los rangos de ingresos por nivel socioeconómico, solo existen tres que cuentan con los ingresos suficientes para solventar el costo de las rentas en la vivienda institucional:
- A/B con un promedio de ingreso mensual familiar superior a los $100,000 pesos
- C+ con ingresos mensuales familiares de entre $45,000 y $99,999 pesos
- C con ingresos mensuales familiares de entre $18,000 y $44,999 pesos
Teniendo en cuenta la distribución de niveles socioeconómicos a nivel nacional el 30% de la población forma parte del mercado potencial para la vivienda institucional.
Otro de los factores a considerar para un nuevo proyecto de vivienda en renta es la vocación y generadores de flujo que hay en la zona, esto ayudará a definir el tipo de usuario y por lo tanto las amenidades y servicios que podrían resultar atractivos para los futuros inquilinos.
Según cifras del Reporte de Vivienda Institucional de CREA 2018, los servicios y amenidades que más se repiten en los proyectos que ya están en operación son vigilancia (84%), internet (81%), gimnasio (54%), televisión por cable (43%), Alberca (41%) y Roof Garden con asadores (41%).
La combinación de estos factores permite confirmar la tendencia al alza de inversiones en este nicho de la actividad inmobiliaria.
