La pandemia de COVID-19 ha tenido un alto impacto en el sector inmobiliario, principalmente a raíz del cierre de actividades no esenciales en diversos sectores comerciales y de servicios, así como en la construcción. En el mercado de las oficinas Clase A también ha generado repercusiones negativas. Para este 2021 y los siguientes años, los retos del mercado inmobiliario de oficinas Clase A serán mayores a los previstos, aunque no imposibles de sortear si se buscan alternativas que permitan diversificar la oferta y las condiciones de renta y venta.
¿Cómo se presentó el panorama en 2020?
En una publicación anterior, que titulamos “Los retos del mercado de oficinas después del COVID-19”, mencionamos que la Ciudad de México es el mercado de oficinas más grande en México y concentra cerca del 90% del inventario a nivel nacional y analizamos la situación presentan las oficinas Clase A y Clase A+.
La clase o calidad de las oficinas se determina por las siguientes variables: antigüedad, ubicación, calidad y sistemas de construcción, usos y tipos de propiedad, terminaciones y oferta de servicios complementarios, entre los más importantes.
Características de las oficinas clase A
Las oficinas Clase A, son aquellas que:
- Generalmente son para renta.
- Están en edificios nuevos o antiguos que han sido totalmente remodelados.
- Se localizan en zonas de excelencia.
- Tienen un diseño de alto nivel que le da distinción a la imagen corporativa de sus usuarios.
- Cuentan con sistemas tecnológicos eficientes y los edificios donde se ubican pueden ser inteligentes.
- Integran amenities como: gimnasio, zonas de descanso, cafeterías, entre otros.
- Tienen servicio de asset management por una empresa profesional.
- Estas oficinas son las líderes en el mercado, atraen a clientes con alto poder económico y empresas en crecimiento. Son de gran interés para la generación Millennials.
Al tercer trimestre de 2020, el inventario de oficinas Clase A y A+ en la Ciudad de México había aumentado en 300 mil metros cuadrados, respecto al mismo trimestre de 2019, es decir, se contaba ya con 6.8 millones de metros cuadrados, como lo asentamos en “Los retos del mercado de oficinas después del COVID-19”. En cuanto a disponibilidad, se registró, en el mismo trimestre, una tasa de desocupación del 19.7% frente al 15% en el mismo periodo del año anterior y el precio promedio ponderado, pasó de entre los $19 y los $28 dólares por metro cuadrado a $20.9 dólares para edificios Clase A y $23.3 dólares para edificios Clase A+.
Sin embargo, y a pesar del aumento en la disponibilidad, no hay que pasar por alto que vivimos en un estado de incertidumbre derivado de la pandemia, el cual ha repercutido en las decisiones a corto y mediano plazo para la adquisición y la contratación de espacios y/o renovación de los contratos de alquiler.
Centro Urbano, el 12 de enero de 2021, publicó que durante los primeros seis meses del año este segmento reportó una absorción o demanda neta de 12,082 m² de espacios corporativos, la menor para un periodo igual en los últimos veinte años; mientras que la tasa de desocupación se mantuvo con 13.6%, prácticamente sin variaciones respecto al trimestre anterior. También menciona que, para el segundo trimestre de 2020, se planificó la entrega de 98,500 m², de los cuales solo se entregó el 9% y que, al cierre de este trimestre, la capital del país, en cuanto a demanda bruta de espacios corporativos, tuvo una contracción anual del 62% y trimestral del 65%; además de que la absorción neta registró valores negativos.
Esta situación no ha sido uniforme en todos los submercados de oficinas de la CDMX, ya que los corredores Reforma e Insurgentes tuvieron una demanda neta positiva de 14,200 y 17,078m² respectivamente (República Inmobiliaria, 3/11/2020).
Finalmente, podemos agregar que muchas organizaciones se están cuestionando sus inversiones en mayores espacios de oficina a cambio del incremento en las inversiones en tecnología y esquemas más flexibles como el coworking. Esta disrupción en la forma de trabajo también conlleva una disminución a largo plazo en la renta de espacios corporativos de oficinas. De acuerdo con el estudio KPMG 2020 Global CEO Outlook, actualizada en julio-agosto de 2020, 82% de los CEOs encuestados en diversas partes y 69% en México, están de acuerdo en que reducirán el espacio de sus oficinas a corto plazo, mientras que 88% afirma que seguirá aprovechando la colaboración digital y las herramientas de comunicación en este nuevo entorno de trabajo.
Todo este panorama obliga a desarrollar nuevos planes y estrategias para rentar o vender oficinas. Una asesoría para el reposicionamiento de propiedades en 2021 es una excelente opción para reorientar los esquemas de renta y cumplir con las expectativas financieras de los dueños de oficinas Clase A.
Las tendencias para vencer los retos de este 2021 en cuanto a oficinas Clase A
- En el escenario reina la cautela, por lo que se caminará lento, se prevén comercializadores ajustando sus tarifas a la baja, por lo que habrán de buscarse alternativas para equilibrar su balanza de ingresos.
- Tendrán que renegociarse los acuerdos y contratos entre arrendadores y arrendatarios, en diversos casos, desde los meses en que se pararon las actividades, se están eliminando los aumentos anuales de rentas y en otros más hasta han reducido los montos de estas.
- Respecto a las operaciones de compra-venta de espacios, también tendrán que ajustarse los precios con base en la demanda. Asimismo, espacios de oficinas, que anteriormente se ofrecían solo en renta, ahora se ofrecen como venta y renta.
- Más rentas y menos ventas. Se considera que ante las circunstancias que ha dejado la pandemia de COVID-19, un gran número de empresarios y profesionales preferirán rentar antes de adquirir una oficina mientras se estabiliza la situación financiera y laboral.
- Reducción de la necesidad de metros cuadrados de espacios físicos. A causa del creciente trabajo híbrido en el que no todos los trabajadores estarán presenciales, sino por turnos. La combinación con home-office, reduce la necesidad de espacios para mucha gente. Aunque, por otro lado, algunos empresarios y grupos profesionales necesitarán más amplitud por las nuevas medidas sanitarias que exigen mayor distancia entre los trabajadores, si antes era de 10 m² por persona, ahora deberá ser superior.
- La tendencia al coworking seguirá en aumento, así como la renta y uso de espacios flexibles, como las oficinas virtuales. Además, se está elevando la tendencia a la construcción de inmuebles mixtos, mismos que ofrecen la posibilidad de vivir, entrenar y trabajar dentro de un mismo edificio o conjunto.
- Se verá innovación por parte de los desarrolladores en la manera de acondicionar los espacios; los amenities que ahora se demandan y cómo adecuar los edificios de usos mixtos. Sobre todo, en aquellos que ofrecen servicios de oficinas equipadas o tipo coworking; los cuales podrían continuar con un incremento en su demanda, principalmente influenciado por la flexibilidad de contratos que estos brindan.
- Los amenities pueden ser gimnasios, espacios de convivencia, terrazas, salas de juntas, cavas, tabaquerías, estaciones de café y otros.
Como podemos ver, el panorama para las oficinas de clase A puede ser menos pesimista en la medida en que flexibilicen y adecúen su oferta a la demanda y necesidades actuales.
