A diferencia de lo que sucede actualmente en otros sectores inmobiliarios como el retail y el hotelero, la demanda de bodegas industriales aún continúa, en especial en la región centro de México.
Esta zona del país tiene un total de 119 parques industriales con oferta de bodegas clase A, de los cuales 109 están en operación, 5 en construcción y 5 más están en una etapa de ampliación. De momento no existen proyectos en planeación dentro de esta región.
El promedio de ocupación en la región centro es de 89%, Ciudad de México y Puebla son las entidades que se encuentran al 100% considerando la oferta de bodegas clase A de la muestra.
En cuanto al tipo de industria que hay por estado, la Ciudad de México, Morelos y Estado de México son principalmente de industria ligera, debido a que se encuentran en zonas muy próximas a zonas urbanas.
Comparado con el resto de los sectores, el inventario industrial actual de esta región se mantiene activo por la resiliencia, principalmente impulsada por los siguientes factores:
El comercio electrónico
El crecimiento del comercio electrónico en México está impulsando nuevos cambios estratégicos en el mercado de bienes raíces logísticos de la capital del país, en línea con la tendencia global de buscar y desarrollar espacios inmobiliarios cada vez más cercanos al consumidor digital, que exigen una mayor prontitud en las entregas de sus productos adquiridos a través de los anaqueles virtuales.
El comprador mexicano sigue evolucionando, especialmente en edades mayores a 35 años y regiones fuera de CDMX como Centro, Pacífico y Sureste según datos de AMVO (Asociación Mexicana de Ventas Online) el precio ya no es parte del Top 5 razones para comprar en línea. Continúan ganando relevancia los beneficios de conveniencia y practicidad.
El mercado de la CDMX es uno de los más demandados por su cercanía con el mayor polo de consumo en México. Distintas industrias, entre ellas el sector consumo y los servicios logísticos, han buscado cada vez más y mejores espacios para instalar sus almacenes, por lo que se ha desatado una actividad importante de construcción de nuevos proyectos por parte de los desarrolladores de inmuebles industriales.
El primer trimestre de 2019 alcanzó 157 mil m2 de espacios industriales, cifra 35% menor a la demanda bruta del 1T 2020, que cerró en más de 212 mil m2. En términos de la demanda nueva, ésta fue de 120 mil m2 durante el 1T de 2020, dato 6% mayor al de 1T de 2019 que alcanzó poco más de 114 mil m2. El Sector Logístico continúa impulsando demanda de espacios en la Ciudad de México, conforme a datos de CBRE.
El incremento anual del inventario de la Ciudad de México fue de 52% que representó cerca de 439 mil m2 durante el primer trimestre 2020, se entregaron poco más de 80 mil m2 de espacios desarrollados en los mercados de Tepotzotlán y Huehuetoca-Tepeji, más de 70 mil m2 ingresaron pre arrendados al ser desarrollos BTS para inquilinos como Mercado Libre e Ikea, conforme a datos de CBRE.
Dentro de la región centro del país, Estado de México es la entidad con mayor número de parques industriales con un total de 79, lo equivalente a poco más de 1,900 hectáreas, lo equivalente a cerca del 39% del total de la región. Es importante mencionar que el inventario de esta entidad se encuentra distribuido en dos zonas metropolitanas, la del Valle de México y la de Toluca, esta última solo alberga 136 hectáreas (CREA 2020).
Los parques industriales de clase A en la región centro del país son operados por 38 empresas, siendo PARKS la que operara la mayor cantidad de parques que han sido aperturados entre 1994 y 2018. En estos se establecen más de 200 empresas, principalmente CEDIS, estos parques se encuentran a 1.1 Km de distancia de zonas habitacionales y a 25 km en promedio del aeropuerto internacional más cercano. Las superficies de las bodegas en estos parques van de los 1,200 m2 y los 20,000 m2.
Las características principales de los parques industriales de clase A son las siguientes:
- Muros que bloques de hormigón (Tilt-up) o mini tilt con faldón de lámina.
- Corresponde 1 andén de carga y descarga por cada 300m2 rentables.
- La profundidad mínima del patio es de 40 a más metros.
- Poseé techos de Pintro, Multipanel con aislante térmico.
- Cuenta con una altura libre de 7 metros.
- Pisos de concreto mínimo de 14 cms. de espesor
- Resistencia de carga viva no menor a 6 Toneladas
Otro desarrollador en la zona es Artha Capital, que posee la mayor superficie con más de 600 hectáreas en un solo proyecto, Arco 57 ubicado estratégicamente en la intersección de las carreteras Arco Norte y NAFTA 57 en Soyaniquilpan de Juárez, Estado de México.
Se trata de un desarrollo industrial con enfoque logístico y manufacturero, a sólo 1 hora y 30 minutos del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, en uno de los principales corredores de logística y manufactura del país, logrando la optimización de actividades de logística y comunicación, así como la disminución de tiempos y costos de distribución. El proyecto está dividido en dos polígonos: San Francisco (sur) y San Agustín (norte), y se encuentra anclado por Liverpool, quien desarrollará su principal y más grande centro de distribución, el cual dará servicio a las tiendas de la Ciudad de México.
Debido a sus características, la zona conformada por Ciudad de México, Estado de México, Puebla y Tlaxcala es una de las más atractivas para la llegada de nuevas empresas.
Para este 2020, se espera que los estados de Puebla, Nuevo León, Tamaulipas y Chihuahua encabecen la lista como destinos de inversión; los principales sectores que impulsarán este crecimiento son el de manufactura, automotriz y energía.
Específicamente en el sector industrial se tienen buenas expectativas para la economía con la firma del T-MEC, sumado al cambio de las relaciones comerciales entre Estados Unidos y China.
En el Estado de México la IED recibida en la entidad mexiquense en el primer trimestre de 2019, coloca al estado en la cuarta posición nacional en este indicador, al captar más de 1,200 millones de dólares.
La llegada de nuevos capitales al Estado de México se debe a la posición geográfica de la entidad, así como el formar parte del mercado de consumo más grande del país con 38 millones de consumidores, a su amplia red carretera y por las facilidades que se brindan para la instalación de nuevas empresas.
En Puebla entre agosto y noviembre del 2019 se concretaron en Puebla, 21 proyectos de capital extranjero por alrededor de 620 millones de dólares, así como una inversión nacional de 7,362 millones de pesos (alrededor de 389 millones de dólares).
Con base en cifras de la Secretaría de Economía Alemania, Estados Unidos, España y Canadá inyectaron Inversión Extranjera Directa en la entidad en el tercer trimestre del 2019 para alcanzar 503 millones de dólares, el cuarto mayor monto en el país.
La cifra, indicó, representa el mejor registro para un tercer trimestre de año en las últimas dos décadas, destacando con 371 millones de dólares las nuevas inversiones.
Huf de México, Minghua de México, Allgaier, Trox de México, Ternium, Aramo-Grupo ALZE, Iler Alquimara-Iberdrola, SMI Tapas y Paseo Destino fueron algunos de los 21 proyectos de inversión extranjera y nacional radicados en Puebla.
En Tlaxcala para este 2020 se estiman inversiones provenientes de 23 países en la entidad debido a las ventajas competitivas de Tlaxcala, entre las que destacan su ubicación estratégica en el centro del país, desarrollo de infraestructura, conectividad, y mano de obra capacitada. Actualmente, el estado se encuentra en los primeros lugares a nivel nacional en generación de empleo formal y crecimiento económico.
En la región centro del país al momento no se tienen identificados parques industriales en planeación, en cambio sí hay 5 parques en ampliación
La Ciudad de México es la única entidad que no cuenta con proyectos en construcción o ampliación, lo que se debe principalmente a que ya no cuenta con espacio disponible para la instalación de un parque industrial, pues los existentes se encuentran ya inmersos dentro de la mancha urbana.
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