Pudiera decirse que actualmente el sector de parques industriales en México vive una etapa de crecimiento, a pesar de que muchas empresas pararon su producción por la pandemia. De acuerdo con Sergio Argüelles, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), la ocupación a nivel nacional se triplicó, principalmente por la llegada de empresas estadounidenses y asiáticas. Hoy la demanda de espacios industriales nacionales está principalmente entre tres países: Estados Unidos con 41%, México 14% y China 8%. Por su parte, Rogelio Ramírez de la O, secretario de Hacienda y Crédito Público afirma que los parques industriales del norte del país están al cien por ciento de su capacidad.
Si bien pudiera decirse que desde los años 60 del siglo XX, surgieron espacios con la estructura de parques industriales que apoyaban el proceso de industrialización y descentralización del país propuesto por el gobierno federal, y que se construyeron los primeros parques en zonas donde se establecieron grandes empresas, como las petroleras en Villahermosa y Salina Cruz, y las automotrices, por ejemplo Ciudad Sahagún, y, posteriormente, actividades maquiladoras como fue el caso de Ciudad Juárez, hoy podemos destacar que los parques industriales responden tanto a las necesidades de la producción nacional como del comercio exterior a raíz de los Tratados Internacionales de Comercio que ha signado nuestro país.
La privatización de muchos parques industriales y la observancia de la reglamentación para su construcción y operación a través de Norma Mexicana de Parques Industriales NMX-R-046-SCFI-2005, además de otras certificaciones y la visión ASG (medio ambiente, social y gobernanza), colocan a un gran número de ellos como espacios de clase mundial.
Aquí hacemos un paréntesis para mencionar que a nivel América Latina México se ubica dentro de los 12 primeros países con menores tasas de desocupación, 8.2% es el promedio a nivel continente, como lo informa la publicación en línea Real Estate. Esta ubica a Guadalajara como una región manufacturera, logística y tecnológica muy atractiva al capital extranjero, la cual, tan solo entre el tercer y el último trimestre del año pasado, duplicó su actividad en poco más de 100 mil metros cuadrados.
Le sigue la Ciudad de México y su zona conurbada que integra el corredor Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán (CTT). Dicho corredor conforma más del 50% del inventario industrial de la Zona Metropolitana de la CDMX.
Incluye también a Monterrey, donde hubo una gran demanda de espacios Clase A. Apodaca y Santa Catarina fueron los lugares con mayor espacio comercializado con 38,1% y 35,6%, respectivamente.
Otra ciudad mencionada dentro de las más importantes en América Latina es Tijuana, donde el mercado tiene un crecimiento acelerado. Ahí la construcción va por debajo de la demanda, los edificios ya están arrendados desde que están en desarrollo. Esta tendencia está atrayendo a nuevos desarrolladores y a los FIBRAs. Entre las zonas con más movimiento están Alamar y Blvd 2000, por su infraestructura y acceso a California y Tecate.
Por su parte, la ANIERM, Asociación Nacional de Importadores y Exportadores de la República Mexicana señala a los siguientes parques como los más destacados en cuanto a su nivel de desarrollo y calidad de las zonas donde están instalados:
Parque Industrial PILBA en León, Guanajuato: donde están instaladas empresas automotrices y de logística.
Parque Industrial Frontier – Toluca, en el Estado de México, ocupa el primer lugar en inversión extranjera directa, y cuenta con empresas automotrices, manufactureras, farmacéuticas, de alimentos y químicas.
Parque Industrial PLATAH, Villa de Tezontepec, Hidalgo, para manufactura, logística, agroindustrias y farmacéutica.
Parque Industrial Frontier Mérida UMAN, Yucatán, ideal para sectores aeroespacial, energía y minoristas.
Parque Industrial ARCO 57, Soyaniquilpan Jilotepec en el Estado de México, especialmente adecuado para retail y alimentos.
Finalmente, retomamos la intención de nuestro título, “Parques industriales en México, principales jugadores en el mercado nacional” y, en CREA, enlistamos a los principales operadores de parques industriales por regiones, los Top 10 de cada una con su porcentaje de participación:
Región Centro
Incluye a: Ciudad de México, Estado de México, Guerrero, Hidalgo, Morelos, Puebla y Tlaxcala.
| Operador | % de participación |
| Artha Capital | 13% |
| Desarrollos Inmobiliarios Tepeji | 10% |
| PARKS | 10% |
| FIGUEIN | 6% |
| PLATAH | 6% |
| Prologis | 6% |
| Parque Industrial Atitalaquia | 4% |
| CPA Corporate Properties | 4% |
| FINSA | 4% |
| PROCIVAC | 3% |
Región Noroeste
Incluye a: Baja California, Chihuahua, Sinaloa y Sonora
| Operador | % de participación |
| Clarion Partners | 9% |
| Intermex | 8% |
| PI El Florido | 8% |
| Gobierno del estado | 5% |
| Asociación de Industrias del Parque Industrial Pacífico AC | 4% |
| PIMSA | 3% |
| BMC Bienes Raices | 3% |
| Grupo Bermudez | 3% |
| Grupo Damoza | 3% |
| FINSA | 3% |
Región Occidente
Incluye a: Jalisco, San Luis Potosí, Guanajuato, Querétaro, Aguascalientes, Colima, Michoacán, Zacatecas y Nayarit
| Operador | % de participación |
| Artha Capital | 19% |
| Gobierno del estado | 7% |
| Lintel | 6% |
| Colliers International | 6% |
| Agropark | 4% |
| Hines | 4% |
| Desarrolladora Marabis | 3% |
| Gomsa Inmobiliaria | 3% |
| Grupo Server | 3% |
| WTC Industrial | 3% |
Región Sureste
Incluye a: Campeche, Chiapas, Quintana Roo, Yucatán, Tabasco, Veracruz y Oaxaca
| Operador | % de participación |
| Gobierno del Estado /Público | 12% |
| Parque ALIS | 10% |
| Bterra Inmobiliaria | 8% |
| CBP | 5% |
| Taha Idesco | 4% |
| Grupo CICE | 4% |
| Gobierno Federal y Estatal | 4% |
| Parque Industrial DEIT | 3% |
| Administración Portuaria Integral de Dos Bocas | 3% |
| Grupo PDI | 2% |
Región Occidente
Incluye a: Tamaulipas, Nuevo León, Durango y Coahuila
| Operador | % de participación |
| Administración Portuaria Integral de Altamira | 16% |
| Interpuerto MTY | 6% |
| FINSA | 6% |
| VYNMSA | 4% |
| Nexxus | 3% |
| Davisa Development Corporation | 3% |
| Evalta Industrial Parks | 2% |
| KALOS | 2% |
| Amistad | 2% |
| Las Ventanas Industrial | 2% |
Los anteriores son los principales jugadores pero, ¿cuántos parques industriales hay en México?
Dentro de los socios de la AMPIP se encuentran 390 parques industriales ubicados en 24 estados del país, mismos que suman 40 millones de metros cuadrados en cuanto a superficie. La asociación reúne a 3,700 empresas instaladas, 62% de origen extranjero, 51 desarrolladores privados, 5 fondos de inversión, 4 Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) y 5 gobiernos estatales.
Las características principales de los parques industriales en México son:
Se ubican en un terreno delimitado, urbanizado, con todos los servicios, permisos e infraestructura para la operación óptima de las empresas de manufactura y de logística. La Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), de forma resumida, señala los siguientes criterios para estas instalaciones:
1.- Cuentan con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubican cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas.
2.- Ofrecen infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones y espuelas de ferrocarril, entre otros.
3.- Operan bajo un reglamento interno y tienen una administración que coordina la seguridad y el buen funcionamiento de la infraestructura.
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Finalmente, incluimos el siguiente cuadro sobre las modalidades que pueden tener los parques industriales en nuestro país:
| Clasificación | Características |
| Parque industrial especializado | Asentamiento de industrias de un mismo giro e industria: propicia la economía de escala |
| Parque industrial para maquiladoras | Asentamiento de industria maquiladora de exportación, con bajo consumo de agua y uso intensivo de mano de obra |
| Parque industrial portuario | Industria que requiere frente de agua para su operación, así como para su distribución por vía marítima |
| Ciudad industrial | Concepto integral de desarrollo con una zonificación definida en el uso del suelo: para la actividad industrial, servicios, vivienda, educación, comercio y recreación |
| Complejo industrial | Agrupación de grandes industrias en amplias extensiones, de un mismo giro o complementarias |
| Corredor industrial | Sistema de parques industriales localizados en un eje carretero; pueden ser complementarios entre sí |
| Parque de negocios | Incorpora oficinas, fábricas, almacenes y servicios en un conjunto arquitectónico de alta calidad |
| Tecnoparque | Asentamiento de empresas de base tecnológica y que desarrollan proyectos de alta tecnología |
| Parque de investigación y desarrollo | Implanta unidades de investigación y desarrollo: promueve el uso de insumos tecnológicos, recursos humanos y comunicaciones de alto nivel |
| Parque científico | Estimula la investigación científica (biotecnología, bioquímica, física, química) |
| Parque médico | Especializado en investigación médica: se localiza cerca de un centro médico |
| Tecnopolo | Tecnoparque que tiene como complemento universidades e institutos superiores |
| Centro de innovación | Desarrolla nuevos proyectos de toda índole, como la asistencia industrial y la gestión financiera |
| Parque temático | Se especializa en investigación y servicios |
Fuente: Manuel Francisco Román, “Ciusters de parques industriales”, en Programa para el desarrollo económico del Estado de México hacia e/2005 v de competitividad hacia el 2020, ITESM, 2004.
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Fuentes:
https://inmobiliare.com/espacios-industriales-triplican-su-ocupacion-en-2021-ampip/
https://anierm.org.mx/los-cinco-parques-industriales-mas-fundamentales-y-desarrollados-de-mexico/
http://www.2006-2012.economia.gob.mx/mexico-emprende/empresas/microempresario/114-parques-industriales
https://www.ampip.org.mx/parques-industriales-en-mexico#Comooperaunparqueindustrial
https://anierm.org.mx/los-cinco-parques-industriales-mas-fundamentales-y-desarrollados-de-mexico/
http://revistas.bancomext.gob.mx/rce/magazines/122/6/RCE6.pdf
https://www.liderempresarial.com/parques-industriales-cuantos-hay-y-donde-estan-distribuidos-en-mexico/
https://realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/34256-como-va-la-actividad-industrial-en-12-centros-relevantes-de-america-latina
https://blog.vivanuncios.com.mx/bienes-raices/estados-con-parques-industriales-en-mexico-para-invertir-en-bienes-raices/
https://realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/37641-continua-en-2022-fuerte-la-demanda-de-espacios-industriales-ampip
https://realestatemarket.com.mx/mercado-inmobiliario/usos-mixtos/37732-parques-industriales-30-anos-de-desarrollo
https://realestatemarket.com.mx/mercado-inmobiliario/usos-mixtos/37502-mercado-industrial-muy-activo-fibra-prologis
https://realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/37815-indice-de-fibras-recupera-terreno-en-mayo-pese-a-fuerte-volatilidad
https://www.ampip.org.mx/
https://www.artha.com.mx/realstate_industrial.html
https://drive.google.com/drive/u/0/folders/1tTAbshxtwaFMKyR-noE4dcRChRI5Yv63
https://drive.google.com/file/d/1lagsbT1f7aC0Kx-fmj1YsTOQkgbN1_z6/view?usp=sharing
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