La Ciudad de México, con su rica historia, vibrante cultura y papel como centro de los Poderes de la Nación, es un ejemplo de dinamismo y diversidad. Sin embargo, planear, diseñar y realizar el crecimiento y desarrollo de una metrópolis de esta magnitud es todo un desafío, de ahí que se requiera tener leyes, normas y programas de ordenamiento urbano. Para lograr un equilibrio entre la expansión y la preservación de la esencia regional, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) desempeña un papel crucial.
La SEDUVI es la entidad encargada de orquestar el ordenamiento urbano en CDMX. Su misión es más que administrar la expansión de la ciudad; se trata de crear una visión congruente y sostenible para el futuro de la urbe. Desde diseñar planes maestros y fomentar la vivienda social autosustentable hasta revitalizar zonas en desuso y conservar el paisaje urbano, la SEDUVI tiene un enfoque integral de cada aspecto del desarrollo, es la responsable del ordenamiento urbano, de su actualización y vinculación con las necesidades de la ciudad capital.
Cabe mencionar que en los últimos meses se presentaron las propuestas legislativas ante el Congreso local para realizar las reformas a los artículos de la Constitución de la Ciudad de México que citan al ordenamiento urbano con la finalidad de que esta metrópoli sea más sustentable. Un resultado fue la aprobación de la reforma sobre el uso de suelo este agosto de 2023, mismo que ya solo será de dos tipos: Suelo Urbano y Suelo de Conservación, de esto hablaremos más adelante.
Las Normas Generales de Ordenación: Un camino para un crecimiento armónico:
Una herramienta fundamental que guía el trabajo de la SEDUVI son las Normas Generales de ordenamiento urbano. Estas normas, un conjunto de 28 reglas publicadas en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en 2005, se fundamentan en la Ley de Desarrollo Urbano y el Programa General de Desarrollo de la Ciudad de México. Estas normas tienen un propósito específico: regular la intensidad, ocupación y formas de aprovechamiento del suelo y el espacio urbano.
Estas son las 28 Normas Generales de Ordenación
- Coeficiente de ocupación del suelo (COS) y coeficiente de utilización del suelo (CUS).
- Terrenos con pendiente natural en suelo urbano.
- Fusión de dos o más predios cuando uno de ellos se ubique en zonificación habitacional (H).
- Área libre de construcción y recarga de aguas pluviales al subsuelo.
- Área construible en zonificación denominada espacios abiertos (EA).
- Área construible en zonificación denominada área de valor ambiental.
- Alturas de edificación y restricciones en la colindancia posterior del predio.
- Instalaciones permitidas por encima del número de niveles.
- Subdivisión de predios.
- Alturas máximas en vialidades en función de la superficie del predio y restricciones de construcción al fondo y laterales.
- Cálculo del número de viviendas permitidas e intensidad de construcción con aplicación de literales.
- Sistema de transferencia de potencialidad de desarrollo urbano.
- Locales con uso distinto al habitacional en zonificación habitacional (H).
- Usos del suelo dentro de los conjuntos habitacionales.
- Zonas Federales y Derechos de Vía.
- Predios con dos o más zonificaciones, cuando una de ellas sea área de valor ambiental (AV) o espacio abierto (EA).
- Vía pública y estacionamientos subterráneos.
- Ampliación de construcciones existentes.
- Estudio de impacto urbano.
- Suelo de conservación.
- Barrancas.
- Altura máxima y porcentaje de área libre permitida en las zonificaciones; (E) equipamiento; (CB) centro de barrio; e (I) industria.
- Referente a las tablas de usos permitidos se deroga, debido a que están incluidas en los PDDU.
- Referente a usos no especificados se deroga, debido a que están incluidos en los PDDU.
- Referente a los programas parciales se deroga, ya que se encuentra especificada en el art. 8° del Reglamento de la LDUDF.
- Norma para impulsar y facilitar la construcción de vivienda de interés social y popular en suelo urbano, suspendida.
- De los requerimientos para la captación de aguas pluviales y descarga de aguas residuales.
- Zonas y usos de riesgo.
La norma 26 y los usos de suelo.
La Norma 26, es un instrumento normativo que se encuentra en las Normas Generales de ordenamiento urbano en CDMX, encargadas de establecer directrices para la intensidad, ocupación y uso de suelo urbano. Entre sus principales objetivos está el de incentivar la producción de vivienda sustentable de interés social y popular en la Ciudad de México.
La Norma 26 surge como una respuesta a la necesidad de facilitar la construcción y desarrollo de viviendas asequibles en la CDMX. A través de restricciones cuidadosamente diseñadas, la norma garantiza que los nuevos proyectos de vivienda no impacten negativamente la imagen urbana y el trazado del entorno. Además, busca promover un mejor aprovechamiento del territorio y la recuperación del Patrimonio Cultural Urbano de la ciudad.
Ámbito de Aplicación de la Norma 26
La Norma 26 es aplicable en diversas zonas de la Ciudad de México que se encuentren en clasificaciones de uso de suelo específicas, como:
- Habitacional (H) Norma 26 stps.
- Habitacional con Comercio (HC).
- Habitacional con Oficinas (HO).
- Habitacional Mixto (HM).
- Centro de Barrio (CB).
Además, esta norma de ordenamiento urbano también se aplica en Áreas, Zonas, Polígonos y Áreas de Valor y Conservación Patrimonial, así como en Programas Parciales de Desarrollo Urbano. Los permisos y restricciones en virtud de la Norma 26 son definidos por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI).
Limitaciones de Aplicación
Sin embargo, es importante tener en cuenta que existen situaciones en las que la Norma 26 no aplica, como:
- Suelo de Conservación.
- Zonas de alto riesgo y vulnerabilidad.
- Predios sin acceso a vía pública o con vía pública menor a 6 metros de ancho.
- Predios en el tercer territorio con factibilidad de servicios negativa.
- Áreas de conservación y valor patrimonial en el tercer territorio.
Beneficios del ordenamiento urbano para la Población y el Medio Ambiente
Una de las principales motivaciones detrás de la Norma 26 es el beneficio que aporta a la población más necesitada. Al facilitar la construcción de nuevos desarrollos habitacionales accesibles, se busca atender a sectores que históricamente han enfrentado dificultades para acceder a una vivienda digna y asequible. Además, al promover la vivienda sustentable, la norma contribuye a reducir los costos asociados a la vivienda de interés social e interés popular.
La implementación de la Norma 26 de ordenamiento urbano en CDMX también tiene un impacto positivo en el entorno y en la preservación del patrimonio cultural. Al establecer restricciones que aseguran un desarrollo urbano responsable, se protege la imagen de la ciudad y se garantiza el respeto por el patrimonio arquitectónico y cultural. De esta manera, la norma se convierte en una herramienta que busca equilibrar el crecimiento urbano con la preservación de la identidad de la Ciudad de México.
En un paso significativo hacia un ordenamiento urbano más sostenible y eficiente, la Ciudad de México ha implementado un cambio trascendental en su sistema de uso de suelo. A partir del 7 de agosto de 2023, sólo dos categorías de uso de suelo existen en la capital mexicana: Suelo Urbano y Suelo de Conservación. Esta transformación es resultado de una reforma constitucional que ha llevado a la eliminación de la subdivisión previa del suelo de conservación en suelo rural. Esta medida busca no solo simplificar el sistema, sino también promover un crecimiento equitativo y respetuoso con el medio ambiente.
La división previa del suelo de conservación y suelo rural ha sido eliminada, ahora ambos integran la misma categoría, lo que ha dejado espacio solo para dos categorías de uso de suelo:
- Suelo Urbano: Esta categoría comprende las áreas ya urbanizadas y las zonas destinadas a un desarrollo urbano planificado. Aquí se fomentará la construcción de viviendas, edificios comerciales, infraestructuras y servicios públicos. La prioridad es utilizar el espacio de manera eficiente, reduciendo la expansión horizontal en beneficio del crecimiento vertical y la optimización de recursos.
- Suelo de Conservación: En esta categoría se incluyen las áreas que requieren una protección especial debido a su riqueza ecológica, hidrológica o cultural. El enfoque aquí es preservar y restaurar los ecosistemas naturales, manteniendo la biodiversidad y asegurando el acceso sostenible a los recursos naturales. La reforma garantiza que los principios y herramientas asociados al desarrollo sustentable se apliquen en estas zonas.
Promoviendo la Sustentabilidad
Una de las implicaciones más significativas de esta reforma de ordenamiento urbano en CDMX es la integración de principios de desarrollo sostenible en el manejo de suelo de conservación, el cual, a decir de los legisladores del Congreso local, se ha visto afectado por la rápida urbanización de la Ciudad de México. Esto refleja un enfoque holístico que valora tanto el desarrollo humano como la preservación ambiental. La implementación efectiva de esta medida requerirá una colaboración estrecha entre las autoridades locales, los expertos en conservación y la sociedad en general.
Si usted está en el sector de bienes raíces, requiere conocer los lineamientos del Gobierno de la Ciudad de México para evitar contratiempos. En CREA, como consultoría inmobiliaria, orientamos a nuestros clientes sobre las opciones que pueden tener para desarrollar sus proyectos, sea que se interesen en alguno de los subsectores de vivienda, comercial, industrial, turístico u otro, esto basándonos en los lineamientos de uso de suelo y ordenamiento urbano, además de otros resultados que obtenemos gracias a nuestra Metodología de Análisis de Factibilidad 360º.
