¿Por qué son importantes los avalúos comerciales inmobiliarios? Porque le dan su valor real a una propiedad. Para determinarlo se sigue la metodología que describimos más adelante.
Concepto de avalúo inmobiliario
De acuerdo con el Instituto de Administración y Avalúo de Bienes Nacionales (INDAABIN), la definición de avalúo es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es también un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de: sus características físicas, su ubicación, su uso, una investigación y análisis de mercado.
Tipos y usos del avalúo inmobiliario
El avalúo de un bien raíz o inmobiliario se utiliza de acuerdo a su tipo:
- Avalúos Comerciales, para operaciones de mercado: compra/venta, arrendamiento, administración y conocer el valor comercial.
- Avalúos Fiscales, para transacciones legales: escrituración, efectos fiscales, traslado de dominio, impuestos a la propiedad o la renta, sucesión testamentaria, donación de inmuebles y otras contribuciones.
- Avalúos Bancarios, para personas a las que se les otorgó un crédito bancario de las diferentes instituciones: financiamiento, otorgamiento de créditos, asegurar bienes inmuebles, compra/venta de inmuebles y para efectos contables y judiciales.
Típicamente, el avalúo inmobiliario se usa para determinar que el inmueble vale lo que dice el usuario en una operación jurídica, a partir de un dictamen que califica determinados aspectos, entre ellos los de mercado, a fin de obtener el costo real de la propiedad.
Metodología de los avalúos inmobiliarios
La aplicación de esta metodología permitirá la emisión de dictámenes de valuación o reportes conclusivos con calidad, técnica, certeza jurídica, oportunidad y transparencia.
Paso 1: Identificación del Problema
- Identificar el uso y propósito del Servicio de Valuación
- Identificar la fecha que se requiere de la valuación
- Identificar las características del bien
Paso 2: Determinación del Alcance del Trabajo para atender el Servicio de Valuación
Una vez que se ha identificado el problema es necesario definir el alcance del trabajo a realizar. El valuador deberá determinar un alcance suficiente para producir un servicio de valuación con resultados certeros y creíbles.
Es responsabilidad del cliente, en conjunto con el valuador de bienes nacionales, generar la definición de la amplitud del trabajo en términos de los tiempos de entrega, lo extenso de la investigación y el reporte, la fundamentación normativa, técnica y teórica, la calidad de la información y demás aspectos a considerar.
Una vez definido el alcance del trabajo, el valuador de bienes deberá recolectar información complementaria como parte de su labor de profesional de la valuación. A continuación se explica esta actividad a detalle:
Paso 3: Recolección de Información y Descripción del Bien
Información sobre el bien a valuar:
Características geográficas y geológicas del terreno, tamaño, forma, ubicación, uso de suelo, tipo de construcción, área construida, edad efectiva, estado de conservación, elementos de la construcción, mejoras al inmueble, historial de propietarios, información de costos de construcción y depreciación, datos de ingresos y gastos, entre otros.
Información de mercado de la zona:
Características generales de la región, ciudad, colonia y ubicación del predio, entre otros.
Información sobre bienes inmuebles comparables:
Ventas realizadas, tasas de capitalización, condiciones de los cierres efectuados, precios de venta, entre otros.
Paso 4: Análisis de la Información
Análisis del Mercado
- Estudios de la demanda
- Periodo de absorción
- Precio de venta
- Estudios de la oferta
- Volumen de comparables en un mercado abierto y competitivo
- Rango de precios de venta de comparables
- Estudios de mercado
- Análisis integral de los mercados de acuerdo a la oferta y la demanda, así como de las características externas e internas de los bienes
Mayor y Mejor Uso
- Estudio del terreno.
- Es el estudio que genera un análisis para saber si su mejor uso es como está actualmente, con mejoras, o como terreno, sin mejoras.
- Se analizan distintos escenarios que sean físicamente posibles, legalmente permitidos, financieramente viables y brinden el máximo rendimiento.
Paso 5: Opinión de Valor del Terreno
El valor del terreno se puede obtener por alguno de los siguientes cinco procedimientos:
- Considerando al terreno sin mejoras, mediante la investigación directa del mercado de terrenos en venta, ya sean ofertas o cierres y aplicando factores de homologación.
- Por el procedimiento de desagregación, que parte de la investigación de mercado de inmuebles similares en venta, a los cuales se les aplica un método residual estático y se obtiene el valor del terreno.
- Con base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, la renta de terreno es una cantidad conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el valor del terreno.
- Con base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, cuando la renta de terreno con construcción es una cantidad conocida, se debe extraer el ingreso exclusivamente del terreno y éste puede ser capitalizado en el valor del terreno.
- Cuando la información de mercado es insuficiente, errática, o heterogénea, o las características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque comparativo de mercado es realmente el más representativo, se hace necesaria la utilización del método residual dinámico (enfoque de ingresos), basado en el mayor y mejor uso del inmueble.
Paso 6: Aplicación de los Enfoques de Valuación de Inmuebles
Estos enfoques de valuación son aplicables a todo tipo de bienes inmuebles comerciales tales como: parques industriales, oficinas, centros comerciales, hospitales, vivienda institucional en renta y, en general, a cualquier inmueble que genere flujos de ingresos por su operación. Los tres indicadores de valor que se utilizan en la valuación son las siguientes:
- Enfoque de Mercado
El enfoque comparativo de mercado es un indicador de valor que se obtiene a partir del análisis del precio de otros activos similares al activo en estudio. Tiene su fundamento en el principio de sustitución.
Para iniciar con el cálculo del indicador del enfoque de mercado, es indispensable que el valuador conozca las características físicas y legales del inmueble, para lo cual deberá llevar a cabo una inspección física detallada del activo a valuar. Analizar la información legal del mismo y realizar las actividades necesarias hasta asegurarse de tener plenamente identificadas todas las características del mismo.
Posteriormente, deberá realizar una exhaustiva investigación de mercado inmobiliario con el fin de detectar bienes similares al que se está analizando, en cuanto a sus características, y que se encuentren en el mercado o que hayan sido parte de una operación de compra, venta o arrendamiento.
Se podrá utilizar la técnica de homologación para ajustar las diferencias existentes entre los comparables y el activo sujeto. El valuador de inmuebles deberá asegurarse que las características a ajustar sean las que impacten en el valor de mercado y que el factor de ajuste se encuentre debidamente analizado. Es necesario que la homologación presente al menos 3 comparables; el perito deberá analizar la razonabilidad de los factores de homologación y los tendrá que explicar de manera suficiente y correcta. Se recomienda utilizar la menor cantidad posible de factores de ajustes a los comparables, incluyendo el factor de negociación.
El valor unitario del enfoque de mercado se obtendrá del promedio aritmético del valor resultante de cada comparable ya ajustado, siempre y cuando el resultado de la dispersión sea menor a la inicial.
El valor comparativo de mercado será el resultado de multiplicar el valor unitario de acuerdo a la unidad de comparación utilizada por la cantidad respectiva.
- Enfoque de Costos
El enfoque de costos se basa en el principio de sustitución, ya que considera que un comprador bien informado no pagará más por un activo que el precio de adquirir o reproducir un sustituto igual o semejantemente deseable.
En este sentido, en el caso de bienes inmuebles, el enfoque de costos se obtiene a partir de la suma del valor individual de cada uno de los componentes que conforman el bien, es decir, terreno, construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y accesorios, así como otros indirectos, obsolescencias y apreciaciones.
El valor neto de reposición de las construcciones, instalaciones, obras complementarias y accesorios se obtendrá a partir del valor de reposición nuevo menos las depreciaciones totales acumuladas, pudiendo ser por edad, estado de conservación y las obsolescencias internas que se detecten.
El indicador de valor del enfoque de costos de un bien inmueble resultará de la suma del valor comercial del terreno más el valor neto de reposición de las construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias, otros indirectos y obsolescencias o apreciaciones externas.
- Enfoque de Ingresos
A través de este enfoque se obtiene el indicador de valor fundamentado en el principio económico de anticipación, el cual señala que cualquier persona está dispuesta a pagar por un activo un monto equivalente a los beneficios futuros que recibirá de dicho activo. Este método utiliza el proceso de flujos descontados a nivel operacional o de una capitalización directa.
La capitalización directa relaciona el ingreso y un rendimiento definido, convirtiéndolo en un estimado de valor. Para este proceso se requiere una tasa de capitalización bruta o una tasa de capitalización neta que se aplica al ingreso respectivo de un solo año. La tasa de capitalización deberá extraerse preferentemente del mercado inmobiliario, de igual forma las deducciones consideradas para obtener el ingreso neto de operación deberán reflejar las condiciones reales del inmueble en estudio.
- Método de flujos descontados
Requiere de la construcción de un modelo financiero, en el que, a partir de los ingresos y egresos (considerando las inversiones) provenientes del mercado para cada tipo de inmueble y de una tasa de descuento debidamente soportada y acorde con las características del activo, riesgo, costos financieros, sector y costos administrativos (identificando el número de periodos de conformidad con el tipo de inmueble analizado) y considerando el ingreso de operación, se obtiene el Valor Presente Neto (VPN) que corresponde al valor del inmueble, debiendo considerar al final el valor de reversión.
Paso 7: Conciliación de Valores y Opinión Final de Valor
La conciliación es un análisis de confiabilidad y de certeza de los enfoques de valuación de inmuebles aplicados de acuerdo con la cantidad y calidad de la información recopilada.
El valor comercial de un bien inmueble conclusivo se obtendrá tomando en consideración aquellos factores o condiciones particulares que influyan en su estimación, definiendo cuál de los enfoques empleados es más representativo derivado de la calidad de la información obtenida, explicando las razones por las que se descartan o no se emplean los otros enfoques. Dicho valor conclusivo deberá redondearse para reflejar el grado de precisión asociado con la valoración, de tal forma que se evite dar a entender una mayor precisión a la requerida.
Paso 8: Opinión de Valor sobre Terrenos
El valor del terreno se puede obtener por alguno de los siguientes cinco procedimientos:
- Considerando al terreno sin mejoras. Este método consiste en la investigación directa del mercado de terrenos en venta, ya sean ofertas o cierres, y aplicando factores de homologación.
- Por el procedimiento de desagregación. Se parte de la investigación de mercado de inmuebles similares en venta a los cuales se les aplica un método residual estático y se obtiene el valor del terreno.
- Procedimiento de capitalización de renta del terreno. Al ser la renta de terreno una cantidad conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el valor del terreno.
- Procedimiento de capitalización de renta del terreno y construcción. Cuando la renta de terreno con construcción es una cantidad conocida, se debe extraer el ingreso exclusivamente del terreno y éste puede ser capitalizado en el valor del terreno.
- Cuando la información de mercado es insuficiente, errática o las características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque de mercado es el más representativo, se hace necesaria la utilización del método residual dinámico (enfoque de ingresos), basado en el mayor y mejor uso del inmueble.
Paso 9: Dictamen de Valuación o Reporte Conclusivo
El contenido del dictamen de valuación o reporte conclusivo debe ser consistente con el uso del mismo y como mínimo deberá contener lo siguiente:
- Especificar el cliente y los posibles usuarios, por nombre o tipo;
- Identificar las características de los bienes que son relevantes para su tipo y para la definición del valor;
- Su ubicación y sus atributos físicos, legales y económicos;
- Los derechos del activo a ser valuado;
- Cualquier propiedad personal, accesorios comerciales, partidas intangibles que no son bienes inmuebles pero que están incluidas en la valuación;
- Cualquier servidumbre, restricción, gravamen, préstamos, reserva legal, convenios, contratos, declaraciones, cualquier reglamentación específica u otros ordenamientos de naturaleza similar;
- Especificar la fecha del valor de los activos que se reflejan en el servicio valuatorio;
- Mencionar si el activo en cuestión es valuado parcialmente en sus derechos, está segmentado físicamente o posesión parcial;
- El valuador deberá verificar la exactitud de los datos que le proporcione el cliente;
- De manera clara y visible, indicar todos los supuestos extraordinarios y las condiciones hipotéticas; así como indicar que su uso podría haber afectado los resultados del servicio valuatorio;
- Incluir una certificación firmada según lo señalado en los estándares internacionales de valuación.
Código de Ética de peritos valuadores
- Conducta: El Valuador deberá desarrollar sus actividades de valuación con imparcialidad, objetividad e independencia.
- Administración: El Valuador deberá abstenerse de participar o solicitar asignaciones con información falsa, confusa o exagerada.
III. Confidencialidad: El Valuador deberá actuar en todo momento, de buena fe, con respecto a los intereses legítimos del cliente en el uso de información confidencial y en la comunicación de los resultados del avalúo.
- Registro de Expedientes: El Valuador deberá conservar su archivo de trabajo por un periodo no menor a cinco años. Esto incluye la garantía de que un archivo de trabajo es almacenado y conservado en condiciones adecuadas.
- Competencia: Ser competente significa que el Valuador deberá determinar, antes de aceptar una asignación, si puede desarrollar la asignación de manera oportuna, con calidad y objetividad.
Vigencia del avalúo inmobiliario
Conforme a los especialistas, la vigencia del avalúo inmobiliario es de 6 meses a partir de su emisión, el periodo mencionado se define considerando los cambios que puedan surgir en el mercado inmobiliario y que puedan afectar el valor de la propiedad, con lo que esta puede aumentar o disminuir de valor.
La función del valuador inmobiliario
Es indispensable decir que un avalúo inmobiliario no es una cosa sencilla y, para ello, se requiere del apoyo de profesionales que tengan los conocimientos, experiencia y la visión para realizarlos, además de una sensibilidad especial para detectar los puntos fuertes o débiles de una propiedad. No importa si se trata de un edificio de apartamentos, un complejo industrial, un centro comercial u otro tipo de propiedades, el valuador tendrá que estar atento a los movimientos del mercado, a fin de estar en los rangos que permitan al inversionista dar pasos más seguros.
CREA te ofrece los servicios de avalúos inmobiliarios, mismos en los que, para dar certeza y calidad, se rige por las mejores prácticas de valuación internacional y utiliza tres métodos. CREA está certificada por bancos e instituciones gubernamentales.
Las especialidades de CREA en cuanto a avalúos de inmuebles son: centros comerciales, industriales, oficinas, usos mixtos y habitacionales, entre otros.
