¿Sabes qué es lo que se requiere o cuáles son las etapas a seguir para llevar a cabo un proyecto inmobiliario?
A continuación explicamos.
1. Desarrollo de la idea del proyecto inmobiliario
Al ser el inicio del todo el proceso, durante esta etapa el desarrollador o el inversionista comienzan a analizar de manera preliminar algunos aspectos generales tales como las condiciones de mercado y la evaluación de una posible inversión para el proyecto de desarrollo inmobiliario.
Como parte del desarrollo de la idea se estudian diversos escenarios y se inician las conversaciones con potenciales inquilinos, propietarios, acreedores, socios y profesionales.
En caso de no contar con uno, en este primer paso también se comienza con la búsqueda de un terreno y en algunos casos se llega a ofrecer una carta opción por la tierra.
2. Estudios de factibilidad para el desarrollo de proyectos inmobiliarios
La realización de estudios de factibilidad es de suma importancia para todo proyecto inmobiliario, pues aportan las herramientas necesarias para una correcta toma de decisiones, ayudan a determinar si tu idea será exitosa, conocer el mercado meta, así como las características que deberá tener el desarrollo inmobiliario.
Estos son los estudios que son indispensables para cualquier proyecto inmobiliario:
- Estudio de mercado: Estos estudios te ayudan a identificar los componentes que debería tener el proyecto inmobiliario mediante el análisis del entorno macroeconómico, características y precios de la oferta, el perfil del consumidor, ingresos y niveles socioeconómicos, tendencias del mercado y características del terreno donde se edificará el proyecto.
- Estudio financiero: Este estudio se elabora con los obtenidos con el estudio de mercado, y su principal objetivo es determinar la rentabilidad y riesgo del proyecto mediante la medición y el análisis de ingresos, costos, descuentos de flujos, así como el comportamiento de la rentabilidad bajo distintos escenarios.
- Factibilidad legal del terreno: La misión de estos estudios es revisar la obtención de los permisos necesarios de acuerdo con la legislación vigente, considerar el régimen jurídico de la propiedad, ordenación urbanística y régimen de suelo, así como disposiciones fiscales.
- Estudios de impacto ambiental: Se trata de una herramienta que consiste en la elaboración de un estudio técnico que permite pronosticar y tramitar las huellas ambientales que pueden producirse con la realización de un proyecto. Estos estudios adquieren mayor relevancia cada vez pues hoy en día se busca tener construcciones sustentables y que sean amistosas con el medio ambiente.
3. Diseño arquitectónico
Una vez concluidos los estudios de factibilidad y que éstos hayan obtenido resultados positivos, se procede a la generación de propuestas arquitectónicas.
Un despacho arquitectónico se encarga de crear un proyecto basándose en los resultados de los estudios de factibilidad, en esta etapa se consideran todos los detalles, imágenes de estética, sistemas estructurales y todos los demás sistemas que componen la obra.
4. Negociación de contratos
Al contar con un diseño arquitectónico avanzado se puede iniciar la fase de negociación de contratos, el desarrollador / inversionista deberá considerar las siguientes negociaciones:
- Bancos / socios: Se requiere la elaboración de contratos con instituciones bancarias y/o aportaciones de los socios (constitutiva).
- Empresa constructora: Es la empresa que se encargará de la edificación total del nuevo inmueble.
- Comercializadora: Se trata de la empresa encargada de conseguir y elaborar los contratos con los futuros inquilinos.
- Gobierno: Se obtienen los permisos y licencias para la construcción del proyecto con las autoridades correspondientes.
5. Construcción del desarrollo inmobiliario
Cuando se llega a la fase de construcción se recomienda llevar un estricto control sobre:
- Control financiero: Tratando de mantener todos los costos dentro del presupuesto.
- Control de cambios: Aprobar modificaciones sugeridas por el equipo de desarrollo y profesionales del marketing.
- Control de cronograma de trabajo (tiempo): Mantiene el trabajo a tiempo.
6. Fin de construcción e inauguración
Al concluir la construcción del inmueble se recomienda seguir estos pasos:
- Notificar la terminación de la construcción a las autoridades correspondientes,
- Contratar personal operativo enfocado a la administración del inmueble,
- Incrementar los gastos en publicidad.
- Durante esta etapa comienzan a llegar los primeros inquilinos.
- Validar que los servicios públicos estén conectados.
- En caso de que así se requiera, se comienza a finiquitar algunos contratos: constructora, comercializadora, otros.
7. Administración del inmueble
Durante esta última etapa del desarrollo inmobiliario, el desarrollador / inversionista busca que la propiedad se mantenga en óptimas condiciones para extender la vida del inmueble. Para poder lograr esto es importante:
- Contar con una empresa que se encargue de administrar la propiedad,
- Realizar la renegociación de contratos cuando así se requiera,
- Evaluar la reconfiguración y remodelación del proyecto en caso de ser necesario,
- Brindar un mantenimiento constante al inmueble,
- Realizar de manera periódica estudios de monitoreo y posicionamiento con consumidores,
- Efectuar compañas de publicidad y marketing.
Seguir cada una de estas fases contribuirá en gran medida a disminuir posibles problemas que surjan durante el proyecto de desarrollo inmobiliario, ya sean de carácter financiero, legal o de mercado.
En CREA te acompañaremos de inicio a fin durante el desarrollo de tu proyecto inmobiliario, pues somos especialistas en análisis de mercado inmobiliario y estudios financieros. A través de expertos en cada ramo facilitamos el avance del proyecto durante cada una de estas etapas.
