La baja demanda por la pandemia está generando una crisis en los poseedores de edificios de oficinas Clase A y hoteles. Sin embargo, la capacidad de resiliencia, la creatividad y los estudios especializados de reposicionamiento están otorgando a estos inmuebles una nueva configuración que permita su aprovechamiento bajo otros esquemas de funcionamiento y de negocio. En México, y en el resto del mundo, se está volviendo imperante una reconfiguración de las torres de oficinas y los hoteles que, hasta hace año y medio, produjeron altos ingresos o rendimientos y que ahora buscan una nueva oportunidad o forma de uso para ser rentables.
Estas cifras ejemplifican algunas de las situaciones por las que atraviesan los inmuebles destinados a oficinas y hoteles:
En México, las oficinas A y A+ desocupadas suman 1.6 millones de m2. Si tomamos 10 m2 en promedio por empleado, esto equivale a 160,000 puestos laborales que dejaron de desempeñarse en esos espacios.
Asimismo, de 2019 a 2020, México sufrió una caída histórica del 55.1% en la derrama económica por turismo internacional. En 2020 se perdieron 289 mil 582 empleos en el sector y, según La Asociación Mexicana de Hoteles y Moteles (AMHM) −que agrupa en su mayoría a pequeñas y medianas empresas−, hasta este enero, 99 hoteles cerraron por la pandemia. De los anteriores, 55 lo hicieron de forma definitiva. (Animal Político, 11/05/21)
Poniendo el foco en América Latina y dada la incertidumbre del contexto, se esperan pérdidas a lo largo de los próximos años. Entre 2020 y 2023 las pérdidas acumuladas de esas subregiones oscilarán entre US$ 53 mil millones y US$ 75,4 mil millones para el Caribe; US$ 69,1 mil millones y US$ 89,2 mil millones para América Central y México, y entre US$ 53 mil millones y US$ 72,4 mil millones para América del Sur. (CEPAL-UN, Evaluación de los efectos e impactos de la pandemia de COVID-19 sobre el turismo en América Latina y el Caribe)
Datos de otros países que ejemplifican esta situación reportan que, a mediados de 2020, las tasas de ocupación hotelera ya eran del 60% en China, del 48% en Estados Unidos y del 32% en Italia (Grant Thornton, 09/2020). En el caso de España, durante los meses de verano la caída del 49,32% de agosto fue la más leve. Pero en diciembre, la reducción con respecto al año anterior fue de prácticamente el 66%. (Statista, 6/05/2021)
Las estadísticas anteriores se resumen en esta gráfica por sectores del Fondo Monetario Internacional respecto a las diversas regiones del mundo publicada el 20 de marzo de 2021:
Beneficios de la reconfiguración de torres de oficinas y hoteles
Veámos ahora el lado positivo de este cambio de paradigma:
La reconfiguración de torres de oficinas y hoteles está teniendo un impacto beneficioso en diversos territorios del planeta.
Aunque aún no se ha erradicado el coronavirus, se están llevando a cabo iniciativas para sacar a flote la economía mundial, tanto a nivel macro como micro, y regresar a las poblaciones, al menos con ingresos básicos y medios, recursos para la subsistencia. Los empresarios hoteleros e inmobiliarios y el sector público están generando estrategias alternativas para que los inmuebles vuelvan a generar ingresos y recuperar de esa forma empleos.
Estos ejemplos podrán servir como base para generar un efecto multiplicador en otras regiones:
Entre algunas de las acciones para detonar la dinámica económica de la capital del país, el Gobierno de la Ciudad de México contempla un programa de reconversión de oficinas a vivienda. La jefa de Gobierno reconoce que, en el proceso de recuperación económica la participación privada es fundamental. Por ello, desde el Gobierno de la capital se han impulsado acciones para facilitar la inversión. Dentro del programa de Reactivación Económica, las autoridades locales contemplan este Programa de Transformación de Oficinas a Vivienda. El programa de reactivación económica de la ciudad incluye: construcción, corredores de vivienda incluyente, regeneración urbana, programa de transformación de oficinas en vivienda y un programa de promoción turística. La ciudad de Guadalajara también ha mostrado interés en esta iniciativa. (Centro urbano, 12/03/2021)
De igual forma, en la Ciudad de México, Fibra Uno está reconfigurando edificios de oficinas en hospitales con el objetivo de cubrir la nueva necesidad de servicios médicos. En un edificio de dos torres ubicado al sur de la ciudad ocupado por oficinas de gobierno, una de ellas se está transformando en hospital. En un edificio en Satélite, Naucalpan, un proyecto que antes contemplaba un pequeño centro comercial con torre de oficinas y de departamentos, se ha modificado para hacer un hospital. Y la Torre Mítikah, uno de los edificios más altos en la CDMX, renta torres para consultorio bajo un contrato con el grupo de hospitales San Ángel Inn, que lo subarrienda a médicos, y que ya ha conseguido rentarse al 100%. (Fibra Uno, 19/04/ 2021)
Por otro lado, en diversas partes del mundo, los inversores más innovadores están comprando hoteles para convertirlos en apartamentos de alquiler, ofreciendo a aquellos agentes que realizan estas conversiones un negocio mucho más rentable. Con el objetivo de aprovechar precios de ganga, los inversores compran propiedades con dificultades, pero en la búsqueda de beneficiarse de la repentina demanda de viviendas económicas, se ven obligados a fraccionarlas e, incluso, a reducir su tamaño para crear dos viviendas donde antes solo había una habitación. Los hoteles para estancias prolongadas son ideales para convertirlos en apartamentos, ya que estos ya cuentan con cocinas integradas.
Con la intención de cuidar a los trabajadores y frenar las grandes pérdidas provocada por la fuerte caída de los viajes, algunas propiedades también se están replanteando y convirtiendo en habitaciones-oficinas. Su foco es el cliente corporativo que siempre tiene que realizar viajes locales por trabajo y necesita trabajar en un lugar con las mismas comodidades y normas de un hotel. Estos lugares están diseñados para jóvenes profesionales con ganas de socializar, que no sólo compartan las zonas comunes, sino también sus aficiones y hobbies, lo que les proporciona un estilo de vida revolucionario en cuanto a lo que en espacios compartidos se refiere. (Centro Urbano, 05/01/2021)
En España, mientras que el sector del hospedaje turístico tiene dificultades, sigue siendo sólida la demanda de viviendas multifamiliares, incluidas viviendas asequibles, de alquiler, para personas mayores y para estudiantes. En esto último, la mayoría de los mercados principales están insuficientemente abastecidos con opciones asequibles, aún con la reciente y anticipada disminución de los precios de las viviendas y los alquileres.
La conversión de hoteles en viviendas multifamiliares puede ayudar a aliviar las necesidades económicas y de vivienda de los residentes. A la fecha, existe un creciente historial de conversiones que demuestran cómo ejecutar estos proyectos con éxito. De elegirse la conversión a viviendas multifamiliares, esta podría ser la más económica y gratificante.
Ante la incertidumbre de cuándo y cómo se superará la recesión, los hoteles están considerando la viabilidad de una conversión. Una parte de los viajes de negocios nunca regresará a lo acostumbrado, pues ha sido reemplazada por videollamadas y conferencias virtuales. En referencia a los viajeros internacionales, los expertos predicen que el miedo a viajar puede alargarse dos años más, así como el cumplimiento de los protocolos de distancia social. Sólo los viajeros locales demandarán estancias en hoteles y hostales.
Entonces, ¿qué origen tendrá la demanda en su mercado? ¿Qué indican sus proyecciones para los próximos dos, tres y cinco años? Éstas siguientes:
Conversión de hotel en viviendas: Es posible que las propiedades hoteleras más pequeñas, antiguas y operadas por sus propietarios —en particular aquellas en los mercados secundarios y terciarios—, no se adapten bien a la nueva situación originada por el coronavirus. Lo que indica que podrían enfrentar una lucha significativa para recuperarse. Es poco probable que haya un rendimiento positivo a largo plazo para este tipo de propiedades. Y por lo tanto, hay una urgencia de determinar el mejor uso de estos activos.
Las conversiones a edificios multifamiliares: también podrían permitir un rendimiento estable a largo plazo, en comparación con las conversiones comerciales o de condominios. En este sentido, la ubicación es un factor clave, pues generalmente se necesitan viviendas asequibles en los núcleos de las ciudades.
Conversión de hoteles en viviendas para personas mayores: como reflejo del rápido crecimiento de la población de personas de edad avanzada en España, la cantidad de hoteles que se están transformando en casas de retiro e instalaciones de vida asistida ha aumentado significativamente durante los últimos cinco años.
Conversión de hoteles en viviendas para estudiantes: Durante los últimos años, han ocurrido numerosas conversiones exitosas de alojamiento de hotel a estudiantes en todo el país. Los colegios y universidades se asocian cada vez más con desarrolladores privados para construir residencias que la institución posteriormente posee, opera y ocupa. La asociación con una institución reduce el riesgo y abre el acceso a incentivos gubernamentales. (Abriendo Horizontes, 26/10/2020)
Corea del Sur, por poner un ejemplo, hará la conversión de hoteles en departamentos para aumentar la escasa oferta de alquiler. El Gobierno surcoreano añadirá 114,000 casas a la oferta de vivienda pública en alquiler en los próximos dos años, comprando hoteles y oficinas vacías para convertirlas en estudios residenciales. De esta forma los hoteles se convierten en viviendas unifamiliares asequibles y de alta calidad.
“Tan absurdo como suena, comprar hoteles, propiedades comerciales y convertirlas en viviendas podría ser la forma más rápida de aumentar la oferta de viviendas”, dijo Yeo Kyoung-hui, analista del mercado inmobiliario de Real Estate 114 Inc, consultora inmobiliaria de Pangyo, al sur de Seúl.
“Pero el enfoque en la oferta de viviendas para hogares de una sola persona podría decepcionar a las familias con niños, que están en el centro de la crisis de escasez de vivienda y tienen las mismas dificultades para encontrar casas asequibles”, añadió el experto.
Las medidas anteriores incluyeron la flexibilización de los límites de altura de los edificios y la conversión de los emplazamientos militares en zonas residenciales, pero no solucionaron rápidamente la escasez de viviendas, por lo que la reconfiguración inmobiliaria será una solución. (Mundo, 20/11/2020)
