La apertura comercial y la ubicación geográfica con el mercado de consumo más grande del mundo, ha sido determinante para la evolución del mercado industrial mexicano. El proceso ha sido largo y bien conviene revisar sus orígenes.
Historia de los parques industriales en México
Los parques industriales en México datan del periodo entre 1950 y 1970, momento en que la zona industrial de Vallejo, de la Ciudad de México y Ciudad Sahagún, en Hidalgo se establecieron como un primer proyecto económico.
A partir de una nueva demanda de ocupación de espacios industriales en la frontera con Estados Unidos, en 1964 se creó la primera gran industria maquiladora de exportación con instalaciones y logística similares a los parques industriales que ya existían en Estados Unidos para contrarrestar el desempleo que surgió luego de la cancelación del Programa Bracero que había con el país vecino.
En sus orígenes las empresas internacionales buscaban terrenos en venta, para construir sus propios parques industriales. Con la globalización, la competencia en los mercados se hizo más agresiva, afectando los márgenes de utilidad a la baja y el mercado cambio hacia el arrendamiento. La nueva tendencia llevó a los desarrolladores a plantear nuevas alternativas de financiamiento, para acompañar las grandes inversiones de empresas globales y aparecieron los nuevos jugadores, los fondos de inversión para el mercado inmobiliario industrial en México.
Panorama actual de los parques industriales en México
El crecimiento en el número de parques industriales de clase mundial en nuestro país ha sido una constante en los últimos años. Eso permite contar con la infraestructura necesaria para producir, almacenar y movilizar, de forma más eficiente y ordenada, los productos que se comercializarán a través de acuerdos y tratados internacionales en materia de comercio exterior. Asimismo, son fundamentales para atraer mayor inversión extranjera directa. Al cierre de 2018, en nuestro país estaban construidos 516 parques industriales, que ocupaban 51,768 hectáreas en distintas regiones del país; actualmente ya hay 875 parques industriales Clase A, mismos que ocupan 60,248.12 hectáreas (ver Informe Parques Industriales, CREA).
Establecerse en un parque industrial lo están considerando importante los empresarios interesados en contar con un espacio que les permita cumplir con los lineamientos de calidad, sustentabilidad y seguridad que les elevan a clase mundial. Entre estos lineamientos están los protocolos incluidos en la Norma Mexicana de Parques Industriales. Además, podrán obtener alguna certificación como las de: Parque Industrial Verde, Calidad Ambiental o Parque Industrial Sustentable.
En una investigación sobre las condiciones de los parques industriales en México, elaborada por la Facultad de Comercio de la UNAM, se encontró que hasta 48% de los empresarios tienen una percepción positiva respecto a instalarse en parques industriales. Los consideraron útiles, independientemente de las condiciones de los espacios donde se encontraban instalados al momento de entrevistarlos.
Principales estados en México para parques industriales
Debido al interés por esta forma de organización y por otra serie de ventajas para las regiones donde se asientan, los gobiernos estatales han facilitado la instalación de estos complejos industriales. Los estados más destacados en cuanto a número y calidad de zonas destinadas a parques industriales son:
Nuevo León
Cuenta con 176 parques industriales ubicados principalmente en la zona metropolitana de la ciudad de Monterrey. De acuerdo con la Secretaría de Economía y Trabajo de Nuevo León, en 2019 registró 6.5% de inversión extranjera directa, que generó 1,171 millones de dólares.
Estado de México
De la Zona Metropolitana del Valle de México, es el territorio que posee más instalaciones industriales. En este están asentados 135 desarrollos industriales, que incluyen parques, corredores, zonas y desarrollos logísticos, de estos 79 son parques industriales Clase A. En estos operan más de 1,900 empresas dedicadas a la producción de autopartes, equipo de transporte, componentes diversos, alimentos y bebidas, según cifras de la Secretaría de Desarrollo Económico, SEDECO (https://www.sedeco.cdmx.gob.mx/).
Querétaro
En este estado operan 65 parques industriales con empresas nacionales y extranjeras, las cuales suman 1,600 compañías que generan 40% del Producto Interno Bruto, PIB, estatal.
Guanajuato
Reúne en su territorio 60 parques industriales en un total de 5,655.69 hectáreas.
San Luis Potosí
Cuenta con 18 parques industriales y 2 nuevos desarrollos industriales en construcción, ubicados en la zona metropolitana de la capital del estado. Entre las empresas asentadas en estos se encuentran las automotrices BMW y General Motors. También alberga Logistik de Artha Capital, que con 1,500 mil hectáreas es uno de los parques industriales más grandes del país.
Las 5 regiones en las que se integran los parques industriales de México
En cuanto a mayor superficie, podemos mencionar los siguientes parques industriales Clase A en cada región:
- Parque Industrial Arco 57 en San Francisco Soyaniquilpan, Estado de México, superficie total de 717 ha, tipo de industria: ligera.
- Centinela Industrial Park en Mexicali, Baja California, superficie total de 706 ha., tipo de industria: mixta.
- Parque Industrial API Altamira, Tamaulipas, superficie total de 4,000 ha., tipo de industria: mixta.
- Parque Industrial Chetumal en Othón P. Blanco, Quintana Roo, superficie total 4,000 ha., tipo de industria: mixta.
- Parque Industrial Tesistán III en Acatlán de Juárez, Jalisco, superficie total 1,800 ha., industria mixta.
La construcción o instalación de parques industriales es una tendencia que seguirá en aumento.
Por las ventajas que representan, la tendencia a instalar estos complejos industriales seguirá en crecimiento en México, en esto, la Asociación Mexicana de Parques Industriales, AMPI, es una de sus impulsoras, puesto que estas instalaciones industriales proveen a las empresas de infraestructura, seguridad y sustentabilidad y facilitan la implementación de las normas y reglamentos.
Importancia de los parques industriales de México
En función de lo anterior los parques industriales son importantes porque hacen factible crear la infraestructura productiva y logística para atender las necesidades creadas en torno a la evolución comercial. Por ello la Secretaría de Economía enlista los siguientes elementos como los de mayor importancia de los parques industriales en el país:
- Estimulan el establecimiento de empresas industriales en áreas que requieren generar desarrollo y por ende empleos y bienestar social y económico.
- Contribuyen al desarrollo regional.
- Atraen la inversión extranjera directa (IED).
- Catalizadores para el nacimiento de nuevas empresas.
- Focos de atracción para empresas ya estructuradas.
- Contribuyen a la generación de empleos.
- Favorecen la transferencia de tecnología.
- Favorecen el reordenamiento industrial.
- Contribuyen al desarrollo sustentable.
Normativas que deben cumplir los parques industriales
La Norma Mexicana de Parque Industriales indica que un parque industrial debe tener los siguientes criterios:
- Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra y servicios educativos, de vivienda y de salud.
- Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica y telecomunicaciones, entre otros, como gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, etc.
- Opera bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.
Al cumplir los estándares de esta Norma Mexicana, los parques industriales tienen la ventaja de ofrecer certeza a los clientes que ahí se instalan, lo que incrementa el valor de los activos y los hace más atractivos.
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