Dentro de los sectores productivos que en el año 2020 se vieron obligados a modificar sus expectativas económicas planteadas se incluye al sector inmobiliario. En esta ocasión, nos referiremos a los ganadores y perdedores del mercado inmobiliario en el norte de México.
Cabe mencionar que el sector inmobiliario en México tenía previsto para 2020 un crecimiento de 4%, después de la baja que tuvo por el cambio de gobierno, sin embargo, por la contingencia sanitaria no se cumplió, y aunque hubo un pequeño repunte al después del primer semestre del 2020, al final, la baja alcanzó el 8% (Alto Nivel, 28/12/2020).
El sector inmobiliario nacional se divide en cinco grandes zonas: Región Noroeste, Región Noreste, Región Centro, Región Occidente y Región Sureste. El mercado inmobiliario de las Regiones del Norte, sobre las que haremos énfasis, comprenden:
- Región Noroeste: Baja California, Baja California Sur, Chihuahua, Sinaloa y Sonora.
- Región Noreste: Coahuila, Durango, Nuevo León y Tamaulipas.
¿Por qué el mercado inmobiliario del norte del país se mantuvo dinámico a pesar de los rezagos generados por la crisis sanitaria? ¿Qué subsectores inmobiliarios han resultado ganadores?
Con la entrada del T-MEC, muchas empresas nacionales y extranjeras buscaron asentarse en los corredores que les permitían movilizar sus mercancías entre los países y, además, eficientar sus relaciones de negocios. Con lo que aumentó la demanda de espacios industriales, comerciales y, en consecuencia, habitacionales.
Los mercados industriales inmobiliarios ubicados en la zona norte del país son los más atractivos para que empresas estadounidenses, europeas o asiáticas instalen sus procesos productivos, ya que su cercanía con Estados Unidos significa menores costos y riesgos en transporte. Se considera que este avance en el nearshoring es importante para la salud del sector inmobiliario industrial de los estados fronterizos y, en consecuencia, de la industria nacional y de la economía del país.
De enero 2019 a la fecha, compañías estadounidenses, europeas y chinas, que comenzaron operaciones en el país, han demandado más de 200,000 metros cuadrados de área neta rentable industrial, principalmente en el norte y bajío (Inmobiliare 27/01/2021).
Las empresas que más confluyen en los estados fronterizos son de origen estadounidense, cabe mencionar que Estados Unidos abarca 67% de los espacios comercializados, también las de origen chino, alemán e italiano, mismas que han rentado naves industriales para sus plantas de manufactura de productos para las industrias automotriz, bienes de consumo industrial y electrónica, principalmente. Otras empresas instaladas son las de logística y productoras de insumos para el sector salud.
De ahí que puede decirse que en los estados fronterizos superaron las operaciones inmobiliarias de la región norte registradas en 2019, de acuerdo a los datos de CBRE publicados por el diario Milenio el 1/12/20, este aumento se mostró especialmente en las actividades industriales y comerciales. Por ejemplo, Monterrey mantuvo su dinamismo en el área industrial al superar en 14% las cifras del año anterior con 366 mil metros cuadrados de absorción neta. Asimismo, su tasa de vacancia se mantuvo en 7.28% y la construcción registró 307 mil metros cuadrados, mientras que el inventario alcanzó la suma de 10.7 millones de metros cuadrados, un crecimiento del 4.3% contra el año anterior. En los corredores industriales regiomontanos se han rentado alrededor de 110,000 metros cuadrados de ANR industrial en los últimos dos años, es decir, 55% del espacio demandado en todo el país (Inmobiliare 28/01/2021).
Continuando con la información de CBRE, encontramos que Reynosa dobló la cifra acumulada al tercer trimestre de 2019, alcanzando los 89 mil metros cuadrados y una tasa de vacancia de 1.4%. Y en el caso de Saltillo, el inventario cuenta con 3.23 millones de metros cuadrados, un aumento del 5.1% mayor al tercer trimestre de 2019 y sigue creciendo. La absorción neta fue de más de 47 mil metros cuadrados, 33% superior al del año anterior. Su tasa de vacancia se situó en 6.1% (Milenio 1/12/20).
En cuanto a número de parques industriales en la Región Norte a diciembre de 2020 tenemos los siguientes:
| Noroeste | Baja California, Chihuahua, Sinaloa, Sonora | 177 |
| Noreste | Coahuila, Durango, Nuevo León, Tamaulipas | 265 |
Fuente: CREA
Respecto a mayor superficie, encontramos los siguientes parques industriales Clase A:
- Centinela Industrial Park en Mexicali, Baja California, superficie total de 706 ha., tipo de industria: mixta.
- Parque Industrial API Altamira, Tamaulipas, superficie total de 4,000 ha., tipo de industria: mixta.
Otros subsectores inmobiliarios de la Región Norte:
Con el desarrollo económico viene una oferta y demanda de inmuebles de uso habitacional en los estados norteños, es en Nuevo León donde existe la mayor oferta residencial de toda la región, en la media nacional, este estado tiene una participación de 6.5% y en la región cuenta con el 44.82%; le sigue Coahuila con el 17.63%, y la región con menor oferta es Baja California Sur con el 2.50%. Asimismo, predomina la oferta de vivienda horizontal con un 72% sobre la oferta de la vivienda vertical que tiene una participación del 28%. En cuanto a la demanda, la de venta es de 75% frente a un 25% de renta. (Lamudi, Reporte del Mercado Inmobiliario 2020).
En cuanto al subsector inmobiliario comercial podríamos decir que tiende a ser perdedor por su baja demanda, ya que este ocupa el tercer lugar en cuanto a esta con 5.7%, después del habitacional 82.3% y del de terrenos 7%. En este se ha encontrado que presenta un aumento en sus rangos de búsqueda, preferentemente en renta, un 63% frente a 37% en venta. Los estados que más destacan son:
- Coahuila 16%
- Durango 13.8%
- Zacatecas 10.2%
- Nuevo León 8.5%
Otro perdedor del mercado inmobiliario del norte, como en otras regiones, es el subsector de oficinas y corporativos. Su demanda se ha visto reducida a la vez que la desocupación de espacios ha crecido, esto como resultado del home office que se implantó como medida sanitaria.
La siguiente tabla presenta cómo se dividen los subsectores inmobiliarios por estado de las Regiones Noroeste y Noreste. Se refiere a porcentajes de participación de la demanda por cada subsector.
Fuente: Lamudi, Reporte del Mercado Inmobiliario 2020
| Entidad | % comercial | % corporativo | % industrial | % residencial | % terrenos |
| Nuevo León Baja California Sonora Chihuahua Cohahuila Durango Sinaloa Tamaulipas Baja California Sur | 8.5 5.4 5.5 5.7 16.0 13.8 5.0 5.5 4.0 | 2.9 1.1 1.8 2.0 1.7 3.0 1.1 3.1 0.1 | 2.1 2.2 0.8 1.3 1.6 2.4 1.1 1.5 0.6 | 79.3 80.3 82.5 84.4 70.0 71.2 81.4 77.7 64.0 | 7.1 10.9 9.3 6.6 10.8 9.7 11.5 12.3 31.3 |
CREA y su participación en el sector inmobiliario del Norte de México:
Si bien, diversas circunstancias sociales, políticas y económicas han detenido muchos proyectos inmobiliarios en todo el país en los últimos meses, en CREA hemos explorado y aprovechado el potencial inmobiliario de la Zona Norte de México donde nuestros proyectos abarcan una superficie de 435,995 metros cuadrados, divididos de la siguiente manera:
- 68% Centros comerciales
- 9% Vivienda
- 9% Minoristas
- 4% Hoteles
- 4% Industria
Nuestros casos de éxito en la Región Norte son:
- Baja California: Sendero Tijuana y Centro Comercial Pacífico
- Chihuahua: Courtyard Ciudad Juárez
- Coahuila: Sendero Saltillo Sur y Paseo Múzquiz
- Nuevo León: Sendero Apodaca, Sendero Santa Catarina, Shopping Center Nuevo Sur, Citadina Concordia, Citadina Escobedo, Paseo Santa Catarina, Arcadia Guadalupe, Tres Puertas y Bodegas Escobedo.
- Tamaulipas: Liverpool Ciudad Victoria.
- Sinaloa: Sendero Culiacán, Paseo San Isidro y Sendero Mazatlán / Acaya Plaza
- Durango: Punta Guadiana, Alejandría Jardines y Chedraui Portal Durango.
A pesar de que los centros comerciales a raíz de la contingencia sanitaria han tenido que hacer modificaciones en cuanto a su logística de funcionamiento y ventas, espacios de tránsito y atención al cliente, contra todo pronóstico se mantendrán en funcionamiento, aunque no al 100% como habitualmente lo hacían, sino bajo nuevas normas. Para realizar las adecuaciones necesarias que les permitan una reactivación más eficiente, CREA consultores inmobiliarios ofrece asesorías especializadas a sus clientes para que desarrollen una mejor estrategia de reposicionamiento.
Si este es su caso, no dude en contactarnos en https://creasoluciones.com.mx
