De 9 años a la fecha, nuevos instrumentos financieros y de inversión han crecido en territorio nacional.
Igual que en los últimos 60 años lo han hecho los REITs (Real Estate Investment Trusts) de Estados Unidos, las FIBRAs en México con su entrada a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han obtenido recursos por $176,501 millones de pesos, todos para financiar la integración y compra de portafolios inmobiliarios.
De igual manera, este vehículo de inversión ha hecho posible el desarrollo de proyectos inmobiliarios de gran escala.
Actualmente en nuestro país existen FIBRAs inmobiliarias destinadas para diversos proyectos, tales como oficinas, centros comerciales, hoteles, industria, escuelas e incluso para el auto almacenamiento.
Entre toda esta variedad de FIBRAs, las que se han constituido para el desarrollo de proyectos industriales registraron el año pasado un buen rendimiento en la Bolsa Mexicana de Valores. Esto se debió principalmente a:
- La confianza generada por la ratificación del Tratado de Libre Comercio entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).
- La baja en las tasas de interés de referencia.
- La demanda de espacios industriales en el norte del país.
Es justo la disminución en la tasa de referencia lo que se presenta como una oportunidad importante para las FIBRAs pues podría permitir la emisión de deuda para nuevos proyectos.
¿Quiénes lideran FIBRAs con portafolio industrial en México?
FIBRA Uno
Se fundó en 2011 y fue la primera FIBRA en México. Comenzó con un portafolio de 13 propiedades.
En noviembre de 2019 se anunció que FIBRA Uno adquirió de 74 edificios industriales de FINSA con 1.2 millones de metros cuadrados y con un valor de 841 millones de dólares. Este portafolio está distribuido en 9 estados de la República e incluye además 1 millón de metros cuadrados de reservas territoriales.
De acuerdo con estimaciones de la FIBRA, se espera que este portafolio genere para 2020 66.3 millones de dólares de ingreso neto operativo. Con esta adquisición se llegó a 10 millones de metros cuadrados de área rentable y 611 propiedades en operación.
En su segmento industrial, tuvo una ocupación promedio de 97.1% al tercer trimestre de 2019.
FIBRA Prologis
Al cierre de 2019 FIBRA Prologis contaba con 191 inmuebles destinados a la logística y manufactura, con un Área Rentable Bruta (ARB) de 3.2 millones de metros cuadrados. Su portafolio está distribuido en Ciudad de México (35.7%), Guadalajara (16.9%), Reynosa (13.6%), Monterrey (12.4%)
Cuenta con más de 230 clientes y tiene una ocupación aproximada del 96.8% de su portafolio en operación.
Para esta FIBRA, el cierre de 2019 implicó un incremento de 11% en la renta neta efectiva, así como una ocupación promedio de 97.6%.
FIBRA Macquarie
Esta fibra, especializada en la administración financiera y operación de complejos industriales, al 30 de septiembre de 2019 su portafolio estaba distribuido en 20 ciudades con 234 inmuebles industriales y 17 inmuebles comerciales.
En su reporte de resultados financieros y operativo correspondiente a 2019, anunció un incremento del 2.9% en su ingreso neto operativo de su portafolio industrial con respecto a 2018. Por otra parte, el incremento en su ingreso neto operativo específicamente del cuarto trimestre de 2019 fue de 5.5% comparado con el mismo periodo del 2018.
Esta FIBRA continúa presentando indicadores positivos, su portafolio industrial cerró 2019 con un promedio de ocupación de 95.4%, mientras que en 2018 fue de 93%, lo cual es un claro indicio de resultados de arrendamientos sólidos.
FIBRA Terrafina
Cuenta con un portafolio compuesto por 289 propiedades, lo equivalente a 41.8 millones de pies cuadrados, además de 12 reservas territoriales y 294 inquilinos. Su portafolio se encuentra distribuido en 16 estados y 32 ciudades.
Al tercer trimestre de 2019 presentó una ocupación promedio de 96.3%, mientras que su ingreso operativo neto fue de $49.2 millones de dólares, lo que representó un aumento de 2.3% comparado con el mismo periodo de 2018.
Definitivamente en las fibras industriales en nuestro país se logra observar que han tenido un buen desempeño, pues es sus últimos reportes trimestrales, todas muestran ocupaciones de sus inmuebles por arriba del 90%.
En momentos en que aún está presente la incertidumbre con respecto al crecimiento económico del país, los cambios en la política exterior y el contínuo desarrollo del sector inmobiliario, aunque a un menor ritmo que años anteriores, las FIBRAs son actualmente uno de los vehículos de financiamiento más atractivos para los inversionistas.
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