El éxito de un desarrollo inmobiliario en un entorno de creciente competencia requiere conocer la importancia de las diferentes fases y el orden secuencial que se deben seguir para identificar con oportunidad los riesgos asociados.
Cada fase demanda hacer una adecuada gestión de riesgos que identifica las principales vulnerabilidades y amenazas de un proyecto. Su clara y expedita detección permite generar las medidas preventivas y correctivas que garanticen el éxito de un desarrollo inmobiliario.
El punto de partida en el proceso es la identificación del tipo de desarrollo inmobiliario a realizar y los recursos involucrados en la gestión del desarrollo, mismos que van desde aspectos políticos, socioeconómicos, ambientales, legales, mercadológicos, técnicos y financieros, establecidos en un horizonte a corto, mediano y de largo plazo. Sobre estos aspectos es que se identifican las amenazas o riesgos y las vulnerabilidades.
Una amenaza se define como un evento que puede afectar el desarrollo inmobiliario. Algunos ejemplos son: la cancelación de construcciones por usos de suelo no permitido, la baja demanda/falta de consumidores del sector desarrollado, baja de afluencia de consumidores en el desarrollo, carente infraestructura en la zona, bajo crecimiento poblacional, pocas expectativas de crecimiento económico en la región, entre otras.
A su vez, una vulnerabilidad es una característica que representa un riesgo para el éxito comercial de un desarrollo inmobiliario. Cuando se materializa una amenaza y existe una vulnerabilidad que pueda ser aprovechada, existe la posibilidad que se presente algún tipo de pérdida para el desarrollo. Por ejemplo: el hecho de no contar con un estudio de mercado y desarrollar proyectos sin bases numéricas como la demanda en la población potencialmente consumidora, vulneran la estabilidad de un proyecto.
Para tomar decisiones sobre cómo actuar ante los diferentes riesgos es necesario hacer una valoración que determine cuáles son los más críticos para el desarrollo.
Pero ¿es suficiente con saber qué puede pasar? La respuesta es no. Una vez identificadas las amenazas, lo más importante es la identificación de controles para aceptarlo, transferirlo, mitigarlo o evitarlo.
Si un riesgo no es lo suficientemente crítico para el desarrollo inmobiliario la medida de control puede ser aceptarlo, estar consciente de que el riesgo existe y hacer un monitoreo sobre él. Es el caso de construir o no bodegas adicionales para venta en un desarrollo de vivienda.
Cuando el riesgo representa una amenaza importante para el éxito del desarrollo se puede tomar la decisión de Transferir o Mitigar.
Transferir se relaciona con tomar algún tipo de seguro que reduzca el monto de una eventual pérdida, por ejemplo, la existencia de industria pesada cercana a un desarrollo de vivienda. Mientras que se mitiga cuando se implementan medidas preventivas o correctivas para reducir la posibilidad de ocurrencia o el impacto del riesgo como desarrollar un centro comercial enfocado a los niveles socioeconómicos presentes en la zona. Esto último, considerando las marcas presentes en la competencia actual, así como en el crecimiento de la zona y las marcas que integraran el nuevo centro comercial.
Finalmente, si el nivel de riesgo es demasiado alto para que el desarrollo inmobiliario lo asuma, puede optar por Evitar el riesgo, cancelando el desarrollo inmobiliario. En un caso hipotético, si el valor de la tierra es elevado respecto al costo de construcción y el precio de venta por m2 en el mercado, se trata de un proyecto no rentable.
La gestión de los riesgos debe garantizarle al desarrollo inmobiliario la tranquilidad de tenerlos identificados, al igual que los controles que permitan actuar ante una eventual materialización o simplemente evitar que se presenten durante cada fase.
Las fases incluyen los 4 aspectos siguientes:
El desarrollo inmobiliario debe orientarse a todo el proceso de producción de un bien con la generación de beneficios sustentables y de calidad, con resultados rentables y propiciatorio del desarrollo social. Obteniendo el mayor y mejor uso de suelo, en términos de rentabilidad y análisis de los máximos posibles de construcción para obtener un mayor valor, dentro de las posibilidades legales, físicas y de mercado.
Así que en cualquier proyecto, los objetivos estructurales son:
- Rentabilidad. Se refiere a la relación costo-beneficio de una actividad productiva, resultante de acciones técnicas, económicas y administrativas.
- Liquidez. Bien escaso, necesario para emprender y operar un proyecto, medido en términos monetarios.
- Autonomía financiera. Capacidad de un proyecto para generar sus propios recursos.
