La expansión de las cadenas comerciales es una estrategia común en la industria del retail. Por ello, encontrar las mejores ubicaciones para atender necesidades específicas del mercado es una tarea fundamental para el éxito de cualquier incursión.

¿Cómo encontrarlo? El Geomarketing puede ser la solución. Este surge de la necesidad de explicar diferentes aspectos del mercado utilizando una óptica territorial. Es una disciplina que ha tenido una fuerte consolidación en los últimos años, esto se debe principalmente al desarrollo de herramientas informáticas que permiten el manejo de enormes bases de datos y de elaboración cartográfica digital.

La convergencia entre el Marketing y la Geografía da lugar al surgimiento del Geomarketing. Mientras el Marketing permite la concepción y ejecución del intercambio de bienes y servicios entre diferentes elementos de la sociedad, la geografía, encargada del estudio de las relaciones entre los seres humanos con el espacio, aporta elementos de análisis que brindan una óptica territorial.

Existen diferentes acepciones, sin embargo, una acertada ubica al Geomarketing como “una disciplina que podría definirse como el conjunto de técnicas que permiten analizar la realidad económico-social desde un punto de vista geográfico, a través de instrumentos cartográficos y herramientas de la estadística espacial”.

¿Dónde se aplica el Geomarketing?

Se aplica en diferentes áreas del sector privado en diferentes etapas del proceso económico, producción, distribución y consumo de bienes y servicios. Sin embargo, sus aplicaciones más frecuentes y visibles son las que están enfocadas a los clientes finales de las cadenas productivas.

Hoy en día la aplicación de Geomarketing está muy presente en los procesos de expansión de diferentes cadenas comerciales ya que es una disciplina que permite identificar los sitios óptimos para la ubicación de nuevas sucursales. El conocimiento de los elementos del territorio y la sociedad (ubicación, accesibilidad, transporte, densidad de población, nivel socioeconómico, etc.) y la capacidad de manejar información tan variada e interpretarla de manera adecuada se ha convertido en una ventaja importante que se logra a través de esta disciplina.

Otro ejemplo de aplicación se observa en la consolidación de mercados existentes, aquellos en los que hay negocios atendiendo a cierto grupo de población.

Si se busca ampliar el potencial de mercado con las herramientas del Geomarketing se podrá conocer el perfil de clientes potenciales y su ubicación sobre el territorio; de manera que se puedan ejercer campañas dirigidas a la captación de nuevos consumidores y enfocar los recursos de dichas campañas en los lugares adecuados.

Un ejemplo clásico de la aplicación del Geomarketing se encuentra en la identificación de áreas de influencia, es decir, áreas en donde se distribuye el consumo de algún producto o la solicitud de ciertos servicios.

A través de los Sistemas de Información Geográfica se puede reconocer cuales son las áreas de servicio de entrega a domicilio de negocios, como son: pizzerías, farmacias, servicios de entrega a domicilio, etcétera; esto se logra con la identificación de distancias óptimas de servicio con herramientas cartográficas, como son: Polígonos Thiessen, Radios de influencia, Isócronas, entre otros.

¿Cuáles son las ventajas de utilizarlo?

La realidad es que el Geomarketing provee de muchas ventajas a quienes aplican sus herramientas, técnicas y conocimientos. Actualmente la tecnología permite el manejo de volúmenes grandes de información y su representación en el territorio a través de los Sistemas de Información Geográfica, adicionalmente se tiene una versatilidad en cuanto a campos de aplicación de dichos conocimientos ya que no son exclusivos de ámbitos muy particulares.

Entre las ventajas del Geomarketing podemos encontrar:

• Conocer el comportamiento de tu cliente sobre el territorio. Un aspecto muy importante ya que para que un negocio tenga éxito, debe satisfacer las necesidades de sus clientes y para lograrlo debe conocer cuáles son sus comportamientos.
• Estimar el potencial de éxito de cualquier negocio. Se logra a través de la estimación del potencial de consumo de una zona determinada y de la estimación de ventas de negocios ya existentes.
• Conocer el comportamiento de consumo de los clientes a través del nivel socioeconómico. Es sabido que la población tiene hábitos de consumo que pueden ser agrupados de acuerdo con su nivel socioeconómico ya que éste influye en los sitios que frecuenta y los productos y servicios que demanda. Si dichos comportamientos son expresados cartográficamente se logrará reconocer los mercados adecuados para nuevos negocios.
• Contar con ventajas competitivas frente a la competencia. El hecho de conocer el territorio de manera adecuada, así como al cliente potencial y su comportamiento permite que se pueda generar una propuesta de valor adecuada y mejorada frente a los competidores que puedan presentarse.

Existen muchas ventajas que ofrece la aplicación del Geomarketing; sin embargo, es posible afirmar que una de las características principales de esta disciplina es que permite condensar información de diferentes campos del conocimiento con herramientas y técnicas que permiten hacer interpretaciones de carácter espacial, este es uno de los aspectos que le otorgan versatilidad de aplicación

Debido a que una de las decisiones más difíciles que deben tomar los inversionistas comerciales es resolver dónde localizar sus negocios, la respuesta puede determinar el destino de su inversión, de su trabajo, de los empleos que generan.

Por todo lo anterior, se debe considerar que, si el objetivo del Geomarketing es brindar soluciones frente a las necesidades de cualquier cliente, entonces se tiene que contar con una disciplina de vital importancia e imprescindible en el mundo actual.

Big Data y Machine Learning en Geomarketing Inmobiliario: el nuevo eje de las decisiones de inversión

Durante décadas, el desarrollo inmobiliario se sostuvo en criterios tradicionales: ubicación, intuición y experiencia. Hoy, eso ya no es suficiente. En un mercado volátil, con ciclos cada vez más cortos y un cliente más informado, la tecnología ha dejado de ser una ventaja diferencial para convertirse en un requisito básico. Y entre todas las herramientas disponibles, Big Data y Machine Learning están marcando un punto de inflexión.

El cambio de paradigma: del instinto al dato

El geomarketing inmobiliario ya no es un mapa con colores. Es un sistema vivo, alimentado por millones de datos que permiten entender, segmentar y proyectar mercados con una precisión imposible hace una década. No hablamos solo de saber dónde hay demanda. Hablamos de anticiparnos a ella. ¿Cuál es el producto adecuado? ¿En qué precio? ¿Con qué absorción? ¿En qué zona? El dato responde.

¿Qué aporta el Big Data al análisis territorial?

Las fuentes se han multiplicado: movilidad urbana, consumo digital, bases públicas, redes sociales, absorciones históricas, regulación de usos de suelo… El reto ya no es encontrar datos. El reto es interpretarlos. Y es ahí donde entra el valor: construir modelos geoespaciales que identifiquen patrones que antes eran invisibles.

No se trata solo de saber cuántas personas viven en una colonia. Se trata de entender cómo se mueven, qué consumen, cuánto tiempo tardan en llegar al trabajo y cuál es su nivel de ingresos. Esa información, bien modelada, define si un terreno vale $10 millones… o nada.

Machine Learning: inteligencia predictiva en acción

Aplicado al desarrollo inmobiliario, el Machine Learning es una herramienta para reducir la incertidumbre de la inversión. Modelos de demanda, detección de microzonas, segmentación de clientes, identificación de riesgos normativos, sobreoferta o cambios en el entorno competitivo. Cada algoritmo que se entrena, mejora la precisión del siguiente proyecto.

Esto significa que ya no hay excusas para lanzar un proyecto sin saber su absorción esperada, su sensibilidad al precio o la elasticidad de su demanda. El “vamos a probar” ya no es una estrategia.

Aplicaciones tangibles en proyectos inmobiliarios

• Selección de ubicaciones óptimas para desarrollos verticales, con base en datos de conectividad, servicios y densificación proyectada.
• Análisis del mayor y mejor uso del suelo, evaluando rentabilidad esperada y cumplimiento normativo.
• Identificación de oportunidades en zonas emergentes, antes de que el mercado las reconozca.
• Diseño del producto adecuado para la zona, con base en modelos de comportamiento y proyecciones reales de demanda.

¿Qué obtiene el inversionista?

• Tiempo, rentabilidad y control del riesgo.
• Los desarrolladores e inversionistas que incorporan estas herramientas no solo toman mejores decisiones: toman decisiones más rápidas, más justificables y con mayor respaldo frente a socios financieros, institucionales o públicos.
• Implementar geomarketing avanzado no es una moda. Es una decisión empresarial.

CREA, el socio de datos que tu proyecto necesita

En CREA Soluciones, trabajamos con desarrolladores e inversionistas que entienden que el futuro del real estate no se construye con planos… sino con datos. Nuestra metodología combina Big Data, Machine Learning y modelos financieros robustos para ofrecer análisis que no solo explican el presente del mercado, sino que proyectan su futuro con precisión.

Desde estudios de factibilidad hasta reposicionamiento de activos y análisis de mayor y mejor uso, CREA es el socio técnico que necesitas para que tu proyecto llegue más lejos, con menor riesgo y mejor retorno.

¿Estás evaluando una nueva inversión? Agenda una sesión con nuestros especialistas. Estamos listos para poner los datos a trabajar para ti.