A inicios de este 2021, podemos afirmar que El Bajío y su dinamismo en el sector inmobiliario industrial siguen en cifras positivas. Si bien la pandemia de COVID-19 detuvo el desarrollo de otros sectores económicos, el inmobiliario industrial fue uno de los que en 2020 presentó cifras a la alza respecto a 2019, tanto en esta región como en las del norte del país. Por un lado, la firma del T-MEC con Estados Unidos y Canadá que abrió las puertas a la instalación de diversas industrias, lo que contribuyó a que captara el 10% de la inversión extranjera directa en 2020, y, por otro lado, la necesidad de contar con mayor número de metros cuadrados de almacenamiento y distribución para el creciente e-commerce, fueron los factores que más contribuyeron al crecimiento de las regiones con infraestructura inmobiliaria industrial.
Presentamos este gráfico de la demanda potencial nacional, y en consecuencia, al ser El Bajío, una de las regiones con mayor dinamismo en el sector inmobiliario industrial, puede darnos una idea de la proporción en su crecimiento por segmento productivo.
La región económica conocida como El Bajío, integra los estados de Guanajuato, Aguascalientes, los Altos de Jalisco, San Luis Potosí y Querétaro. Esta posición estratégica que permite una fácil conexión con los corredores del norte más el impulso de los gobiernos estatales, han motivado a los inversionistas y al sector industrial a asentarse en estos territorios del país. Lógicamente, esto repercute en el mercado inmobiliario industrial de la Región Occidente donde se ubican las entidades mencionadas.
Por otro lado, algunos académicos de la Universidad Autónoma de San Luis Potosí han mencionado que un aspecto medular que ha propiciado el desarrollo en el Bajío es el trabajo de los estados para mantenerse comunicados mediante el fortalecimiento y desarrollo de infraestructura; la cual va desde la construcción de carreteras hasta mayores facilidades de traslado para personas y mercancías; en tanto que especialistas de la Universidad de Guanajuato también han comentado que los estados de El Bajío han aprovechado su localización para crear una zona industrial fuerte y comunicada mediante las vías terrestre y aérea.
Cabe mencionar que en un radio de 400 km está el 80% del mercado mexicano, 70% del establecimiento industrial, 70% del comercio internacional, 70% de las exportaciones y 60% de la población total del país.
Y que, pesar de la crisis de 2020, la región Bajío siguió captando inversiones del sector privado, hacia el tercer trimestre de este año acumuló alrededor de 2 mil 392.8 millones de dólares en inversión extranjera directa, IED, lo que, como ya mencionamos, representa poco más del 10% del total nacional, que fue de 23,482.3 millones de dólares; en ello participaron Aguascalientes (360.7), Guanajuato (490.2), Querétaro (744.4), San Luis Potosí (917.6) y Zacatecas (-120.1). (Fuente: Líder empresarial, 24/2/2021)
En la región de El Bajío se encuentran 8 de las grandes armadoras del mundo y más de 800 empresas dedicadas a abastecerlas, principalmente con autopartes.
En la pasada administración, Aguascalientes, Querétaro, Guanajuato y San Luis Potosí realizaron alianzas comerciales y desarrollaron estrategias a largo plazo, que incluían inversiones nacionales y extranjeras en diversos sectores industriales, destacando los sectores automotriz y de equipo electrónico.
Tan solo en San Luis Potosí, en 2018, se registraron exportaciones por 14,500 millones de dólares y el empleo de 80,000 personas, además de registrar nuevas inversiones para mercados más especializados como las bicicletas.
Asimismo, Querétaro es el segundo estado preferido para invertir en el sector industrial, después de la Ciudad de México. Aquí destacamos que la industria aeroespacial es una de las que está tomando un lugar preferente, este continuará siendo punto de inversión en la zona, principalmente en Querétaro.
Asimismo, con el apoyo de Amazon Web Services y la empresa leonesa de desarrollo de software para la industria aeronáutica Optimen, Guanajuato, a su vez, está impulsando la formación de alumnos que se integrarán a su cluster aeroespacial. Con el Programa “AWS Educate”, se busca en el corto plazo, impulsar la capacitación de 2 mil 500 docentes y estudiantes de 24 instituciones educativas, a fin de generar soluciones innovadoras que impacten este sector clave. En la formación de nuevas generaciones participan a nivel técnico el CECYT 17 y el Colegio Aeronáutico del Bajío y en la formación de ingenieros el Instituto Politécnico Nacional y el Instituto Tecnológico Superior de Irapuato. (Fuente: Gobierno de Guanajuato, 18/03/2021)
México ha tenido un crecimiento anual de 15% en la industria aeroespacial entre 2010 y 2020. En México existen más de 280 empresas de fabricación de aeropartes que generan más de 110,000 empleos. Respecto a la actividad económica en este este sector, 79% de las empresas aeroespaciales en México se dedican únicamente a la maquila, 11% a la reparación y construcción de motores, y otro 10% a investigación e innovación. (Fuente: México Industry, octubre 2020)
De acuerdo con la Federación Mexicana de la Industria Aeroespacial (Femia), en el 2019 la industria aeroespacial mexicana exportó 9,500 millones de dólares. El crecimiento del sector ha sido de 14.4% anual en los últimos 15 años. México, por el volumen de las exportaciones aeroespaciales, ocupa el lugar 12 a nivel mundial. Las exportaciones tienen como destino Estados Unidos en 80.7%, Canadá en 4.7%, Francia 3.5%, Alemania 3.2% y 7.9% a diversos países, a cargo de empresas como Airbus, Bombardier, Aerospace, General Electric y Honeywell, que se encuentran establecidas en el país.
Cifras del Dinamismo del mercado inmobiliario industrial en el Bajío
Económicamente, la Región del Bajío ha destacado por ser la más dinámica del país; por su competitividad y por tener un incremento anual de 4%, en tanto que la media nacional ha sido de 2.6% en los últimos años, lo que repercute en el sector inmobiliario industrial.
Es importante señalar que Guanajuato, San Luis Potosí y Querétaro son entidades que han tenido el mayor impulso económico, derivado de nuevas inversiones que, con la firma del T-MEC, podrán generar mayores aportaciones.
Por ejemplo, Guanajuato, cuyo mayor crecimiento se debe al mercado inmobiliario industrial que, de los 4’000,000 m2 en proyectos en construcción, ocupa el 48% en el tercer trimestre del 2020 (CBRE México). A la fecha, el estado cuenta con 60 parques industriales (CREA).
El Bajío pertenece a la Región Occidente de México, misma que integra a los estados de Aguascalientes, Colima, Guanajuato, Jalisco, Michoacán, Nayarit, Querétaro, San Luis Potosí y Zacatecas. En esta región, a diciembre de 2020 operaban un total de 275 parques industriales Clase A, lo que la posiciona al frente de las otras regiones en cuanto a número de estos. Además, incluye uno de los más grandes del país, el Parque Industrial Tesistán III en Acatlán de Juárez, Jalisco, con una superficie total 1,800 ha. (Fuente: CREA)
Ahora, mostramos el crecimiento en inventario y absorción:
Al cierre del tercer trimestre, 3T de 2020, el mercado inmobiliario industrial de El Bajío continuó recuperándose, como lo venía haciendo durante ese año, con 268 mil metros cuadrados de absorción neta, lo que representó un incremento de 28% con respecto del 3T de 2019. La absorción bruta ascendió a 300 mil metros cuadrados, un incremento de 13% contra el mismo periodo del año anterior.
Donde más se nota el dinamismo del mercado industrial de El Bajío es en los estados de Guanajuato y Querétaro, tanto por el desarrollo industrial dentro de parques o fuera de estos. En estos destaca la demanda de espacios para las industrias automotriz, de autopartes y logística.
En total, la región suma más de 400 mil m² en proyectos en construcción con Guanajuato a la cabeza con 48% de los mismos, seguido de San Luis Potosí con 27% y Querétaro con 20%. El inventario tuvo un incremento anual de 3% con respecto del 3T de 2019 y su tasa de vacancia cerró el 3T-2020 en 6.2%, esto quiere decir que tuvo una tendencia a la baja durante los últimos 9 meses. (Fuente: Líderes Mexicanos,1/12/2020)
Algunos datos complementarios sobre Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí, Aguascalientes, Jalisco y Zacatecas:
Guanajuato reúne en su territorio 60 parques industriales en un total de 5,655.69 hectáreas.
Ocupa la sexta posición a nivel nacional y el primer lugar como exportador no transfronterizo. El 88.1% de las exportaciones que se originan en esta entidad van a la región de Norteamérica, 3.6% a América del Sur y 3.1% a Europa. Por su parte, los municipios que más generan exportaciones son: Silao con el 53%, Salamanca 12.4%, Irapuato 8.4%, Celaya 7.4%, Villagrán 4.2% y León 4.1%. De estas, 48% pertenecen a la industria automotriz. (Fuente: CREA)
En cuanto a la inversión extranjera directa, IED, al tercer trimestre del 2020, ocupaba la décima quinta posición a nivel nacional, al recibir 490.2 mdd, lo que corresponde al 2.1% del total. Los países que más invierten en Guanajuato son: Japón con el 34.7%, España con el 22.4% y Estados Unidos con el 21.4% en sectores como construcción con el 46.5%, información de medios masivos el 19.9% y la industria manufacturera con el 15.4%.
En Querétaro operan 65 parques industriales con empresas nacionales y extranjeras, las cuales suman 1,600 compañías que generan 40% del Producto Interno Bruto, PIB, estatal. (Fuente: SEDECO)
Este estado espera el crecimiento industrial con la instalación, este 2021, del Centro Corporativo del Grupo Santander y la instalación de la empresa española Malasa Mex Contract.
San Luis Potosí cuenta con 18 parques industriales y 2 nuevos desarrollos industriales en construcción, ubicados en la zona metropolitana de la capital del estado. Entre las empresas asentadas en estos se encuentran las automotrices BMW y General Motors. También alberga Logistik de Artha Capital, que con 1,500 mil hectáreas es uno de los parques industriales más grandes del país. (Fuente: CREA)
Algunas expansiones esperadas, este 2021, son las de Mabe, Motherson y PEASA. Mabe ha invertido en su producción de estufas; Motherson en una nueva línea de producción en la planta del parque industrial Logistik II; mientras que la quinta planta de Peasa en la entidad es para producir tuberías de precisión para fabricar autopartes.
En Aguascalientes hay 19 parques industriales que alojan alrededor de 500 empresas, cerca de la mitad están instaladas en los ocho parques públicos que administra el Fideicomiso Desarrollos Industriales, FDIA, adscrito a la Secretaría de Desarrollo Económico, Sedec. Del total de parques del estado son 11 industriales y/o tecnológicos; 6 parques privados y 2 municipales. Con el crecimiento en la industria automotriz de los últimos años, la infraestructura industrial ha presentado un aumento de territorio, debido a la demanda de proveeduría que requieren empresas como Nissan, Bosch y Continental, entre otras. Además, cuenta con un taller de cadena de suministro para la industria automotriz, el cual estará dirigido a la proveeduría de Tier 1 y Tier 2 para empresas de Japón y Alemania. (Fuente: México Industry, marzo 2020)
En este mismo estado, Continental está construyendo una nueva planta, está ubicada en el Parque Industrial FINSA, al sur de la ciudad, y cuenta con una extensión total de 24,000 metros cuadrados, de los cuales 8,000 mil serán áreas de manufactura de productos. Sus instalaciones cuentan con la certificación LEED (Leadership in Energy & Environmental Design, por sus siglas en inglés) Nivel Oro. Asimismo, se espera para este 2021, la expansión de industrias como Mareli, que fabrica sistemas de aire acondicionado y la cervecería Modelo.
Jalisco cuenta con 35 parques industriales. Es un eslabón vital para servicios en favor de las empresas, gracias a la óptima comunicación terrestre con el puerto de Manzanillo, la ventana del mercado asiático para Occidente. Además, su cercanía a importantes ciudades como la Ciudad de México y la región Bajío, Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí, le otorgan una ubicación de carácter neurálgico dentro del país. De igual manera, la infraestructura carretera de la Zona Metropolitana de Guadalajara permite que sostenga vínculos cercanos con importantes cruces fronterizos como Laredo, El Paso y San Diego, además de los puertos de Veracruz y Altamira, hacia el Golfo de México.
La entidad tiene una fuerza laboral de 3.39 millones de personas en sectores de alta tecnología, electrónica, telecomunicaciones y automotriz. Jalisco cuenta con una oferta de desarrollos inmobiliarios de clase mundial que se caracterizan por brindar un valor agregado a las empresas instaladas en ellos. (Fuentes: APIEJ y Mexico Industry, abril 2020)
Por su parte, Zacatecas espera para 2021 el crecimiento en el sector minero y del mercado de retail a través de la llegada de Alsuper y Soriana.
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