Tipos y usos del aval\u00fao inmobiliario<\/h2>\n
El aval\u00fao de un bien ra\u00edz o inmobiliario se utiliza de acuerdo a su tipo:<\/p>\n
- \n
- Aval\u00faos Comerciales,<\/b> para operaciones de mercado: compra\/venta, arrendamiento, administraci\u00f3n y conocer el valor comercial.<\/li>\n
- Aval\u00faos Fiscales<\/b>, para transacciones legales: escrituraci\u00f3n, efectos fiscales, traslado de dominio, impuestos a la propiedad o la renta, sucesi\u00f3n testamentaria, donaci\u00f3n de inmuebles y otras contribuciones.<\/li>\n
- Aval\u00faos Bancarios, <\/b>para personas a las que se les otorg\u00f3 un cr\u00e9dito bancario de las diferentes instituciones: financiamiento, otorgamiento de cr\u00e9ditos, asegurar bienes inmuebles, compra\/venta de inmuebles y para efectos contables y judiciales.<\/li>\n<\/ul>\n
T\u00edpicamente, el aval\u00fao inmobiliario se usa para determinar que el inmueble vale lo que dice el usuario en una operaci\u00f3n jur\u00eddica, a partir de un dictamen que califica determinados aspectos, entre ellos los de mercado, a fin de obtener el costo real de la propiedad.<\/p>\n
Metodolog\u00eda de los aval\u00faos inmobiliarios<\/h2>\n
La aplicaci\u00f3n de esta metodolog\u00eda permitir\u00e1 la emisi\u00f3n de dict\u00e1menes de valuaci\u00f3n o reportes conclusivos con calidad, t\u00e9cnica, certeza jur\u00eddica, oportunidad y transparencia.<\/p>\n
Paso 1: Identificaci\u00f3n del Problema<\/h3>\n
- \n
- Identificar el uso y prop\u00f3sito del Servicio de Valuaci\u00f3n\u00a0<\/b><\/li>\n
- Identificar la fecha que se requiere de la valuaci\u00f3n<\/li>\n
- Identificar las caracter\u00edsticas del bien<\/li>\n<\/ul>\n
Paso 2: Determinaci\u00f3n del Alcance del Trabajo para atender el Servicio de Valuaci\u00f3n<\/h3>\n
Una vez que se ha identificado el problema es necesario definir el alcance del trabajo a realizar. El valuador deber\u00e1 determinar un alcance suficiente para producir un servicio de valuaci\u00f3n<\/b> con resultados certeros y cre\u00edbles.<\/p>\n
Es responsabilidad del cliente, en conjunto con el valuador de bienes nacionales, generar la definici\u00f3n de la amplitud del trabajo en t\u00e9rminos de los tiempos de entrega, lo extenso de la investigaci\u00f3n y el reporte, la fundamentaci\u00f3n normativa, t\u00e9cnica y te\u00f3rica, la calidad de la informaci\u00f3n y dem\u00e1s aspectos a considerar.<\/p>\n
Una vez definido el alcance del trabajo, el valuador de bienes deber\u00e1 recolectar informaci\u00f3n complementaria como parte de su labor de profesional de la valuaci\u00f3n. A continuaci\u00f3n se explica esta actividad a detalle:<\/p>\n
Paso 3: Recolecci\u00f3n de Informaci\u00f3n y Descripci\u00f3n del Bien<\/h3>\n
Informaci\u00f3n sobre el bien a valuar:<\/span><\/p>\n
Caracter\u00edsticas geogr\u00e1ficas y geol\u00f3gicas del terreno, tama\u00f1o, forma, ubicaci\u00f3n, uso de suelo, tipo de construcci\u00f3n, \u00e1rea construida, edad efectiva, estado de conservaci\u00f3n, elementos de la construcci\u00f3n, mejoras al inmueble, historial de propietarios, informaci\u00f3n de costos de construcci\u00f3n y depreciaci\u00f3n, datos de ingresos y gastos, entre otros.<\/p>\n
Informaci\u00f3n de mercado de la zona:<\/span><\/p>\n
Caracter\u00edsticas generales de la regi\u00f3n, ciudad, colonia y ubicaci\u00f3n del predio, entre otros.<\/p>\n
Informaci\u00f3n sobre bienes inmuebles comparables:<\/span><\/p>\n
Ventas realizadas, tasas de capitalizaci\u00f3n, condiciones de los cierres efectuados, precios de venta, entre otros.<\/p>\n
Paso 4: An\u00e1lisis de la Informaci\u00f3n<\/h3>\n
An\u00e1lisis del Mercado<\/span><\/p>\n
- \n
- Estudios de la demanda<\/li>\n
- Periodo de absorci\u00f3n<\/li>\n
- Precio de venta<\/li>\n
- Estudios de la oferta<\/li>\n
- Volumen de comparables en un mercado abierto y competitivo<\/li>\n
- Rango de precios de venta de comparables<\/li>\n
- Estudios de mercado\n
- \n
- An\u00e1lisis integral de los mercados de acuerdo a la oferta y la demanda, as\u00ed como de las caracter\u00edsticas externas e internas de los bienes<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Mayor y Mejor Uso\u00a0<\/span><\/p>\n
- \n
- Estudio del terreno.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Es el estudio que genera un an\u00e1lisis para saber si su mejor uso es como est\u00e1 actualmente, con mejoras, o como terreno, sin mejoras.<\/li>\n
- Se analizan distintos escenarios que sean f\u00edsicamente posibles, legalmente permitidos, financieramente viables y brinden el m\u00e1ximo rendimiento.<\/li>\n<\/ul>\n
Paso 5: Opini\u00f3n de Valor del Terreno<\/h3>\n
El valor del terreno se puede obtener por alguno de los siguientes cinco procedimientos:<\/p>\n
- \n
- Considerando al terreno sin mejoras, mediante la investigaci\u00f3n directa del mercado de terrenos en venta, ya sean ofertas o cierres y aplicando factores de homologaci\u00f3n.<\/li>\n
- Por el procedimiento de desagregaci\u00f3n, que parte de la investigaci\u00f3n de mercado de inmuebles similares en venta, a los cuales se les aplica un m\u00e9todo residual est\u00e1tico y se obtiene el valor del terreno.<\/li>\n
- Con base en el procedimiento de capitalizaci\u00f3n de renta del terreno, la renta de terreno es una cantidad conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el valor del terreno.<\/li>\n
- Con base en el procedimiento de capitalizaci\u00f3n de renta del terreno, cuando la renta de terreno con construcci\u00f3n es una cantidad conocida, se debe extraer el ingreso exclusivamente del terreno y \u00e9ste puede ser capitalizado en el valor del terreno.<\/li>\n
- Cuando la informaci\u00f3n de mercado es insuficiente, err\u00e1tica, o heterog\u00e9nea, o las caracter\u00edsticas del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque comparativo de mercado es realmente el m\u00e1s representativo, se hace necesaria la utilizaci\u00f3n del m\u00e9todo residual din\u00e1mico (enfoque de ingresos), basado en el mayor y mejor uso del inmueble.<\/li>\n<\/ol>\n
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<\/a><\/p>\nPaso 6: Aplicaci\u00f3n de los Enfoques de Valuaci\u00f3n de Inmuebles<\/h3>\n
Estos enfoques de valuaci\u00f3n <\/b>son aplicables a todo tipo de bienes inmuebles comerciales tales como: parques industriales, oficinas, centros comerciales, hospitales, vivienda institucional en renta y, en general, a cualquier inmueble que genere flujos de ingresos por su operaci\u00f3n. Los tres indicadores de valor que se utilizan en la valuaci\u00f3n<\/b> son las siguientes:<\/p>\n
- \n
- Enfoque de Mercado<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
El enfoque comparativo de mercado es un indicador de valor que se obtiene a partir del an\u00e1lisis del precio de otros activos similares al activo en estudio<\/b>. Tiene su fundamento en el principio de sustituci\u00f3n.<\/p>\n
Para iniciar con el c\u00e1lculo del indicador del enfoque de mercado, es indispensable que el valuador conozca las caracter\u00edsticas f\u00edsicas y legales del inmueble, para lo cual deber\u00e1 llevar a cabo una inspecci\u00f3n f\u00edsica detallada del activo a valuar<\/b>. Analizar la informaci\u00f3n legal del mismo y realizar las actividades necesarias hasta asegurarse de tener plenamente identificadas todas las caracter\u00edsticas del mismo.<\/p>\n
Posteriormente, deber\u00e1 realizar una exhaustiva investigaci\u00f3n de mercado inmobiliario<\/b> con el fin de detectar bienes similares al que se est\u00e1 analizando, en cuanto a sus caracter\u00edsticas, y que se encuentren en el mercado o que hayan sido parte de una operaci\u00f3n de compra, venta o arrendamiento.<\/p>\n
Se podr\u00e1 utilizar la t\u00e9cnica de homologaci\u00f3n para ajustar las diferencias existentes entre los comparables y el activo sujeto. El valuador de inmuebles <\/b>deber\u00e1 asegurarse que las caracter\u00edsticas a ajustar sean las que impacten en el valor de mercado y que el factor de ajuste se encuentre debidamente analizado. Es necesario que la homologaci\u00f3n presente al menos 3 comparables; el perito deber\u00e1 analizar la razonabilidad de los factores de homologaci\u00f3n y los tendr\u00e1 que explicar de manera suficiente y correcta. Se recomienda utilizar la menor cantidad posible de factores de ajustes a los comparables, incluyendo el factor de negociaci\u00f3n.<\/p>\n
El valor unitario del enfoque de mercado se obtendr\u00e1 del promedio aritm\u00e9tico del valor resultante de cada comparable ya ajustado, siempre y cuando el resultado de la dispersi\u00f3n sea menor a la inicial.<\/p>\n
El valor comparativo de mercado ser\u00e1 el resultado de multiplicar el valor unitario de acuerdo a la unidad de comparaci\u00f3n utilizada por la cantidad respectiva.<\/p>\n
- \n
- Enfoque de Costos<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
El enfoque de costos se basa en el principio de sustituci\u00f3n, ya que considera que un comprador bien informado no pagar\u00e1 m\u00e1s por un activo que el precio de adquirir o reproducir un sustituto igual o semejantemente deseable.<\/p>\n
En este sentido, en el caso de bienes inmuebles, el enfoque de costos se obtiene a partir de la suma del valor individual de cada uno de los componentes que conforman el bien, <\/b>es decir, terreno, construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y accesorios, as\u00ed como otros indirectos, obsolescencias y apreciaciones.<\/p>\n
El valor neto de reposici\u00f3n de las construcciones, instalaciones, obras complementarias y accesorios se obtendr\u00e1 a partir del valor de reposici\u00f3n nuevo menos las depreciaciones totales acumuladas, pudiendo ser por edad, estado de conservaci\u00f3n y las obsolescencias internas que se detecten.<\/p>\n
El indicador de valor del enfoque de costos de un bien inmueble resultar\u00e1 de la suma del valor comercial del terreno m\u00e1s el valor neto de reposici\u00f3n de las construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias, otros indirectos y obsolescencias o apreciaciones externas.<\/p>\n
- \n
- Enfoque de Ingresos<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
A trav\u00e9s de este enfoque se obtiene el indicador de valor fundamentado en el principio econ\u00f3mico de anticipaci\u00f3n, el cual se\u00f1ala que cualquier persona est\u00e1 dispuesta a pagar por un activo un monto equivalente a los beneficios futuros que recibir\u00e1 de dicho activo.<\/b> Este m\u00e9todo utiliza el proceso de flujos descontados a nivel operacional o de una capitalizaci\u00f3n directa.<\/p>\n
La capitalizaci\u00f3n directa relaciona el ingreso y un rendimiento definido, convirti\u00e9ndolo en un estimado de valor. Para este proceso se requiere una tasa de capitalizaci\u00f3n bruta o una tasa de capitalizaci\u00f3n neta<\/b> que se aplica al ingreso respectivo de un solo a\u00f1o. La tasa de capitalizaci\u00f3n deber\u00e1 extraerse preferentemente del mercado inmobiliario, de igual forma las deducciones consideradas para obtener el ingreso neto de operaci\u00f3n deber\u00e1n reflejar las condiciones reales del inmueble en estudio.<\/p>\n
- \n
- M\u00e9todo de flujos descontados<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
Requiere de la construcci\u00f3n de un modelo financiero,<\/b> en el que, a partir de los ingresos y egresos (considerando las inversiones) provenientes del mercado para cada tipo de inmueble y de una tasa de descuento debidamente soportada y acorde con las caracter\u00edsticas del activo, riesgo, costos financieros, sector y costos administrativos (identificando el n\u00famero de periodos de conformidad con el tipo de inmueble analizado) y\u00a0 considerando el ingreso de operaci\u00f3n, se obtiene el Valor Presente Neto (VPN) que corresponde al valor del inmueble<\/b>, debiendo considerar al final el valor de reversi\u00f3n.<\/p>\n
Paso 7: Conciliaci\u00f3n de Valores y Opini\u00f3n Final de Valor<\/h3>\n
La conciliaci\u00f3n es un an\u00e1lisis de confiabilidad y de certeza de los enfoques de valuaci\u00f3n de inmuebles<\/b> aplicados de acuerdo con la cantidad y calidad de la informaci\u00f3n recopilada.<\/p>\n
El valor comercial de un bien inmueble<\/b> conclusivo se obtendr\u00e1 tomando en consideraci\u00f3n aquellos factores o condiciones particulares que influyan en su estimaci\u00f3n, definiendo cu\u00e1l de los enfoques empleados es m\u00e1s representativo derivado de la calidad de la informaci\u00f3n obtenida, explicando las razones por las que se descartan o no se emplean los otros enfoques. Dicho valor conclusivo deber\u00e1 redondearse para reflejar el grado de precisi\u00f3n asociado con la valoraci\u00f3n, de tal forma que se evite dar a entender una mayor precisi\u00f3n a la requerida.<\/p>\n
Paso 8: Opini\u00f3n de Valor sobre Terrenos<\/h3>\n
El valor del terreno se puede obtener por alguno de los siguientes cinco procedimientos:<\/p>\n
- \n
- Considerando al terreno sin mejoras.\u00a0 Este m\u00e9todo consiste en la investigaci\u00f3n directa del mercado de terrenos en venta, ya sean ofertas o cierres, y aplicando factores de homologaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Por el procedimiento de desagregaci\u00f3n.\u00a0 Se parte de la investigaci\u00f3n de mercado de inmuebles similares en venta a los cuales se les aplica un m\u00e9todo residual est\u00e1tico y se obtiene el valor del terreno.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Procedimiento de capitalizaci\u00f3n de renta del terreno.\u00a0 Al ser la renta de terreno una cantidad conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el valor del terreno.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Procedimiento de capitalizaci\u00f3n de renta del terreno y construcci\u00f3n.\u00a0 Cuando la renta de terreno con construcci\u00f3n es una cantidad conocida, se debe extraer el ingreso exclusivamente del terreno y \u00e9ste puede ser capitalizado en el valor del terreno.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Cuando la informaci\u00f3n de mercado es insuficiente, err\u00e1tica o las caracter\u00edsticas del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque de mercado es el m\u00e1s representativo, se hace necesaria la utilizaci\u00f3n del m\u00e9todo residual din\u00e1mico (enfoque de ingresos), basado en el mayor y mejor uso del inmueble.<\/li>\n<\/ul>\n
Paso 9: Dictamen de Valuaci\u00f3n o Reporte Conclusivo<\/h3>\n
El contenido del dictamen de valuaci\u00f3n o reporte conclusivo debe ser consistente con el uso del mismo y como m\u00ednimo deber\u00e1 contener lo siguiente:<\/p>\n
- \n
- Especificar el cliente y los posibles usuarios, por nombre o tipo;<\/li>\n
- Identificar las caracter\u00edsticas de los bienes que son relevantes para su tipo y para la definici\u00f3n del valor;<\/li>\n
- Su ubicaci\u00f3n y sus atributos f\u00edsicos, legales y econ\u00f3micos;<\/li>\n
- Los derechos del activo a ser valuado;<\/li>\n
- Cualquier propiedad personal, accesorios comerciales, partidas intangibles que no son bienes inmuebles pero que est\u00e1n incluidas en la valuaci\u00f3n;<\/li>\n
- Cualquier servidumbre, restricci\u00f3n, gravamen, pr\u00e9stamos, reserva legal, convenios, contratos, declaraciones, cualquier reglamentaci\u00f3n espec\u00edfica u otros ordenamientos de naturaleza similar;<\/li>\n
- Especificar la fecha del valor de los activos que se reflejan en el servicio valuatorio;<\/li>\n
- Mencionar si el activo en cuesti\u00f3n es valuado parcialmente en sus derechos, est\u00e1 segmentado f\u00edsicamente o posesi\u00f3n parcial;<\/li>\n
- El valuador deber\u00e1 verificar la exactitud de los datos que le proporcione el cliente;<\/li>\n
- De manera clara y visible, indicar todos los supuestos extraordinarios y las condiciones hipot\u00e9ticas; as\u00ed como indicar que su uso podr\u00eda haber afectado los resultados del servicio valuatorio;<\/li>\n
- Incluir una certificaci\u00f3n firmada seg\u00fan lo se\u00f1alado en los est\u00e1ndares internacionales de valuaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<\/a><\/p>\n
C\u00f3digo de \u00c9tica de peritos valuadores<\/h4>\n
- \n
- Conducta: El Valuador deber\u00e1 desarrollar sus actividades de valuaci\u00f3n con imparcialidad, objetividad e independencia.<\/li>\n
- Administraci\u00f3n: El Valuador deber\u00e1 abstenerse de participar o solicitar asignaciones con informaci\u00f3n falsa, confusa o exagerada.<\/li>\n<\/ol>\n
III. Confidencialidad: El Valuador deber\u00e1 actuar en todo momento, de buena fe, con respecto a los intereses leg\u00edtimos del cliente en el uso de informaci\u00f3n confidencial y en la comunicaci\u00f3n de los resultados del aval\u00fao.<\/p>\n
- \n
- Registro de Expedientes: El Valuador deber\u00e1 conservar su archivo de trabajo por un periodo no menor a cinco a\u00f1os. Esto incluye la garant\u00eda de que un archivo de trabajo es almacenado y conservado en condiciones adecuadas.<\/li>\n
- Competencia: Ser competente significa que el Valuador deber\u00e1 determinar, antes de aceptar una asignaci\u00f3n, si puede desarrollar la asignaci\u00f3n de manera oportuna, con calidad y objetividad.<\/li>\n<\/ol>\n
Vigencia del aval\u00fao inmobiliario<\/h2>\n
Conforme a los especialistas, la vigencia del aval\u00fao inmobiliario es de 6 meses a partir de su emisi\u00f3n, el periodo mencionado se define considerando los cambios que puedan surgir en el mercado inmobiliario y que puedan afectar el valor de la propiedad, con lo que esta puede aumentar o disminuir de valor.<\/p>\n
La funci\u00f3n del valuador inmobiliario<\/h2>\n
Es indispensable decir que un aval\u00fao inmobiliario no es una cosa sencilla y, para ello, se requiere del apoyo de profesionales que tengan los conocimientos, experiencia y la visi\u00f3n para realizarlos, adem\u00e1s de una sensibilidad especial para detectar los puntos fuertes o d\u00e9biles de una propiedad. No importa si se trata de un edificio de apartamentos, un complejo industrial, un centro comercial u otro tipo de propiedades, el valuador tendr\u00e1 que estar atento a los movimientos del mercado, a fin de estar en los rangos que permitan al inversionista dar pasos m\u00e1s seguros.<\/p>\n
CREA te ofrece los servicios de <\/b>aval\u00faos inmobiliarios<\/a>, mismos en los que, para dar certeza y calidad, se rige por las mejores pr\u00e1cticas de valuaci\u00f3n internacional <\/b>y utiliza tres m\u00e9todos. CREA<\/a> est\u00e1 certificada por bancos e instituciones gubernamentales.<\/p>\n
Las especialidades de CREA en cuanto a aval\u00faos de inmuebles<\/b> son: centros comerciales, industriales, oficinas, usos mixtos y habitacionales, entre otros.<\/p>\n
- Cuando la informaci\u00f3n de mercado es insuficiente, err\u00e1tica o las caracter\u00edsticas del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque de mercado es el m\u00e1s representativo, se hace necesaria la utilizaci\u00f3n del m\u00e9todo residual din\u00e1mico (enfoque de ingresos), basado en el mayor y mejor uso del inmueble.<\/li>\n<\/ul>\n
- Procedimiento de capitalizaci\u00f3n de renta del terreno y construcci\u00f3n.\u00a0 Cuando la renta de terreno con construcci\u00f3n es una cantidad conocida, se debe extraer el ingreso exclusivamente del terreno y \u00e9ste puede ser capitalizado en el valor del terreno.<\/li>\n<\/ul>\n
- Procedimiento de capitalizaci\u00f3n de renta del terreno.\u00a0 Al ser la renta de terreno una cantidad conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el valor del terreno.<\/li>\n<\/ul>\n
- Por el procedimiento de desagregaci\u00f3n.\u00a0 Se parte de la investigaci\u00f3n de mercado de inmuebles similares en venta a los cuales se les aplica un m\u00e9todo residual est\u00e1tico y se obtiene el valor del terreno.<\/li>\n<\/ul>\n
- Considerando al terreno sin mejoras.\u00a0 Este m\u00e9todo consiste en la investigaci\u00f3n directa del mercado de terrenos en venta, ya sean ofertas o cierres, y aplicando factores de homologaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
- M\u00e9todo de flujos descontados<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
- Enfoque de Ingresos<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
- Enfoque de Costos<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
- Enfoque de Mercado<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
- Estudio del terreno.<\/li>\n<\/ul>\n
- An\u00e1lisis integral de los mercados de acuerdo a la oferta y la demanda, as\u00ed como de las caracter\u00edsticas externas e internas de los bienes<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
- Aval\u00faos Fiscales<\/b>, para transacciones legales: escrituraci\u00f3n, efectos fiscales, traslado de dominio, impuestos a la propiedad o la renta, sucesi\u00f3n testamentaria, donaci\u00f3n de inmuebles y otras contribuciones.<\/li>\n