{"id":522,"date":"2021-05-27T13:01:10","date_gmt":"2021-05-27T13:01:10","guid":{"rendered":"https:\/\/seosimple.com.mx\/demo\/soluciones\/?p=14106"},"modified":"2024-12-10T17:36:05","modified_gmt":"2024-12-10T23:36:05","slug":"centros-de-datos-en-el-sector-inmobiliario-indispensables-en-la-transformacion-digital","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/creasoluciones.com.mx\/blog\/sector-inmobiliario\/centros-de-datos-en-el-sector-inmobiliario-indispensables-en-la-transformacion-digital\/","title":{"rendered":"Centros de datos en el sector inmobiliario, indispensables en la transformaci\u00f3n digital"},"content":{"rendered":"

En enero de 2021 BNamericas anunciaba la inversi\u00f3n extranjera de <\/span>alrededor de US$1.500 millones para proyectos de creaci\u00f3n de al menos dos <\/span>centros de datos en la ciudad de Quer\u00e9taro<\/b>, capital del mismo estado. Esta inversi\u00f3n representa tanto un despegue del <\/span>sector inmobiliario industrial como de los centros de datos<\/b> en la zona del Baj\u00edo. La empresa digital mencion\u00f3 que esta ciudad sirve como un complejo de centro de datos gracias a la seguridad que ofrece y su ubicaci\u00f3n cerca de las \u00e1reas urbanas m\u00e1s extensas del pa\u00eds. Algunos expertos, destacan, adem\u00e1s, la baja exposici\u00f3n de esta zona de M\u00e9xico a los terremotos.<\/span><\/p>\n

Adicionalmente, el 3 de marzo de este a\u00f1o, el medio de comunicaci\u00f3n <\/span>Milenio<\/span><\/i> public\u00f3 que la inversi\u00f3n en centros de datos en Quer\u00e9taro generar\u00eda 1,052 empleos y que, a<\/span>l cierre del 2020, se hab\u00edan construido seis grandes centros en los municipios de El Marqu\u00e9s, Col\u00f3n, Pedro Escobedo y San Juan del R\u00edo, conjuntando una oferta total de 48 megawatts (MW) con inversiones por US$1,050 millones de d\u00f3lares, de acuerdo con el secretario de Desarrollo Sustentable de Quer\u00e9taro, Marco del Prete.\u00a0<\/span><\/p>\n

BNamericas tambi\u00e9n afirm\u00f3 que est\u00e1 por llegar un desarrollo muy potente en este \u00e1mbito hacia toda la regi\u00f3n de Latinoam\u00e9rica. En este sentido, M\u00e9xico se posiciona como la segunda econom\u00eda latina, detr\u00e1s de Brasil, y les siguen otros pa\u00edses que tambi\u00e9n han tenido un desarrollo en materia de <\/span>data centers<\/b>,<\/span> como Chile y Colombia. Estos cuatro pa\u00edses componen los territorios con mayor desarrollo en infraestructura tecnol\u00f3gica.<\/span><\/p>\n

Entre las empresas que est\u00e1n en proceso de asentarse en M\u00e9xico destacan Odata, con inversi\u00f3n de 110 millones de d\u00f3lares, <\/span>Ascenty, con inversi\u00f3n de 300 millones de d\u00f3lares, y Microsoft, compa\u00f1\u00eda con 1.100 millones de d\u00f3lares y que ha comunicado que invertir\u00e1 en 57 instalaciones de 22 pa\u00edses de Latinoam\u00e9rica. Por su parte, Equinix<\/span> adquiri\u00f3 <\/span>dos centros de datos<\/span><\/a> (MX1 y MX2) en Quer\u00e9taro; en el segundo, el MX2, la firma invertir\u00e1 54 millones de d\u00f3lares en la fase de expansi\u00f3n prevista para el periodo 2021 al 2022. Adem\u00e1s, en el 2020 compr\u00f3 una unidad en Nuevo Le\u00f3n, alcanzando con las tres transacciones los 175 millones de d\u00f3lares. (BNamericas, 4\/01\/21)\u00a0<\/span><\/p>\n

Por su parte, el Gobierno de la Ciudad de M\u00e9xico realiza esfuerzos para crear un Centro de Desarrollo e Innovaci\u00f3n Tecnol\u00f3gica Vallejo-i donde se establecer\u00e1n el Centro de Datos de la Ciudad, un cl\u00faster de laboratorios para impulsar la industria 4.0 y un espacio de vinculaci\u00f3n empresarial. Adem\u00e1s el lugar se convertir\u00e1 en el primer punto con red 5G. (<\/span>Obras<\/span><\/i>, 8 septiembre 2020)<\/span><\/p>\n

\u00bfPor qu\u00e9 el inter\u00e9s en estas inversiones? En noviembre del a\u00f1o pasado, en una entrevista con el <\/span>gerente de ventas de Corning Optical Communications para M\u00e9xico, Pedro Lerma Espinosa,<\/span> BNamericas traspas\u00f3 las siguientes cifras <\/span>sobre <\/span>la regi\u00f3n latinoamericana: \u201c<\/span>La <\/span>inversi\u00f3n en centros de datos<\/b> ya ven\u00eda en boga, pero con la pandemia se increment\u00f3. Toda esta necesidad de tener conexi\u00f3n de manera remota ha provocado que <\/span>los centros de datos <\/b>sean cada vez m\u00e1s importantes. Google reporta que tuvo un aumento del 60% en reuniones v\u00eda Hangouts, 25 veces m\u00e1s de las que tuvieron en enero de 2020. Microsoft tuvo un incremento del 775% en sus servicios en la nube y Facebook aument\u00f3 un 1.000% en llamadas grupales y un 50% en mensajes. Esto habla de que hubo un 40% de incremento del ancho de banda durante las horas de trabajo. Empresas como Verizon incrementaron un 75% su tr\u00e1fico en <\/span>streaming<\/span><\/i>; Zoom ahora tiene 200.000 participantes en reuniones diarias y AT&T reporta un aumento del 700% en conexiones VPN. En este incremento <\/span>los centros de datos<\/b> est\u00e1n jugando un papel preponderante, porque son el punto neur\u00e1lgico donde llegan todas las comunicaciones\u201d. <\/span>\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

Este fen\u00f3meno no s\u00f3lo surge en Am\u00e9rica, sino que se expande hacia otros continentes. En Espa\u00f1a los pr\u00f3ximos cinco a\u00f1os s\u00f3lo la inversi\u00f3n directa en <\/span>infraestructuras f\u00edsicas de centros de datos<\/b> podr\u00eda alcanzar los 3.000 M\u20ac (<\/span>Murcia Diario<\/span><\/i>, 11 abril, 2021). En este pa\u00eds l<\/span>a <\/span>demanda de centros de datos <\/b>rompe r\u00e9cords y se ofrece como una <\/span>oportunidad de negocio para inversores inmobiliarios <\/b>que busquen altas rentabilidades y contratos de alquiler de diez o m\u00e1s a\u00f1os. Lo anterior posiciona a Espa\u00f1a en este momento como el mayor foco de atracci\u00f3n para este tipo de instalaciones.\u00a0<\/span><\/p>\n

En Murcia existe un CPD en el campus de Espinardo operado por Kio Networks. La alianza entre Merlin Properties y la tecnol\u00f3gica estadounidense Edged Energy para construir cuatro <\/span>data center<\/b> con capacidad para 80 megavatios (MW) en la pen\u00ednsula ib\u00e9rica (Madrid, Bilbao, Barcelona y Lisboa) confirma el inter\u00e9s que los expertos ven\u00edan augurando.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Seg\u00fan la consultora JLL, aunque un peque\u00f1o n\u00famero de armarios dando soporte local puede considerarse un<\/span> CPD <\/b>(centro de proceso de datos), el <\/span>activo en auge en el sector inmobiliario <\/b>son edificios de mediano o gran tama\u00f1o. En Espa\u00f1a, donde hab\u00eda 105 edificios de este tipo en 2019, estos activos se concentran en <\/span>parques tecnol\u00f3gicos<\/b> con buen acceso a las redes de fibra \u00f3ptica y el\u00e9ctrica.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>De los municipios con un mayor n\u00famero de parques tecnol\u00f3gicos destacan Alcal\u00e1 de Henares en Madrid (Parque Tecnol\u00f3gico Tecnoalcal\u00e1), Cerdanyola del Vall\u00e9s en Barcelona (Parc Tecnol\u00f3gico del Vall\u00e9s), Paterna en Valencia (Parque Tecnol\u00f3gico de Paterna) y Zaragoza (Parque Tecnol\u00f3gico Waqla).<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>JLL asegura que las empresas que necesitan los servicios de un centro de datos demandan cercan\u00eda en su ubicaci\u00f3n, y que ciudades como Valencia y Zaragoza <\/span>\u2014<\/span>que est\u00e1n bien comunicadas<\/span>\u2014 <\/span>seguir\u00e1n tomando impulso en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. En CBRE consideran que este segmento seguir\u00e1 creciendo en 2021, especialmente en las grandes ciudades de Barcelona y Madrid.\u00a0<\/span><\/p>\n

Desde la llegada a la pen\u00ednsula de tres cables submarinos que la conectan con Estados Unidos, Latinoam\u00e9rica y el norte de \u00c1frica, los expertos explican que Espa\u00f1a est\u00e1 destinada a ocupar un papel importante en el mercado europeo de los centros de datos\u00a0<\/span><\/p>\n

Actualmente, el mayor proyecto en desarrollo es la construcci\u00f3n llevada a cabo por Amazon Web Services de un campus de m\u00e1s de 100.000 metros cuadrados con tres centros de datos en Arag\u00f3n, y cuya apertura est\u00e1 prevista para entre finales de 2022 y principios de 2023.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>El campus de Amazon y otros como el que desarrolla Interxion en Madrid capital, con una superficie de 35.000 m\u00b2 y 34 MW de potencia el\u00e9ctrica, o el que el gigante japon\u00e9s de las telecomunicaciones NTT abrir\u00e1 en Las Rozas (Madrid) de 6 MW, hacen que el madrile\u00f1o haya sido el mercado de m\u00e1s r\u00e1pido crecimiento por absorci\u00f3n en 2020.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Tambi\u00e9n Google y Microsoft han mostrado inter\u00e9s por instalar centros de datos en Espa\u00f1a, haciendo que en los pr\u00f3ximos cinco a\u00f1os la inversi\u00f3n directa en<\/span> infraestructuras f\u00edsicas de centros de datos en este pa\u00eds <\/b>pueda alcanzar los 3.000 M\u20ac. En conjunto, el <\/span>mercado de los data centers<\/b> recibir\u00e1 m\u00e1s de 9.000 M\u20ac de inversi\u00f3n.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>El despegue en Espa\u00f1a tiene lugar despu\u00e9s de un lustro de inicio en otros pa\u00edses de Europa, cuyos mayores mercados son Londres, Frankfurt, \u00c1msterdam y Par\u00eds, ciudades donde el informe “<\/span>Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2021<\/span><\/i>“, elaborado por PwC y el Urban Land Institute, coloca a los <\/span>centros de datos<\/b> a la cabeza del ‘top ten’ de los sectores a seguir.<\/span><\/p>\n

De acuerdo con un reporte de Cushman & Wakefield, el gasto en nubes hiperescala supuso un negocio de <\/span>8,700 millones de euros en Europa durante 2019.<\/b> Y se espera que para 2024 la cifra aumente hasta los 50,000 millones de euros. (<\/span>Obras<\/span><\/i>, 8 septiembre 2020)\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 es un data center o un centro de datos?\u00a0<\/b><\/h3>\n

No existe una idea muy desarrollada sobre lo que estos espacios representan para la vida actual. Tampoco lo que requieren sus instalaciones para adecuarse a las necesidades tecnol\u00f3gicas y de operaci\u00f3n, que incluyen desde la construcci\u00f3n del edificio hasta adaptaciones en los inmuebles que est\u00e1n cambiando su uso anterior hacia esta nueva \u00e1rea de oportunidad.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

Stackscale define como un <\/span>data center<\/i><\/b> o un centro de procesamiento de datos<\/b> (CPD) como \u201cla ubicaci\u00f3n f\u00edsica donde se concentran los recursos necesarios de computaci\u00f3n de una organizaci\u00f3n o proveedor de servicios\u201d. Tambi\u00e9n es conocido como \u00ab<\/span>Internet Data Center<\/span><\/i>\u00bb (IDC) en ingl\u00e9s, centro de c\u00f3mputo en Latinoam\u00e9rica, y centro de c\u00e1lculo o centro de datos en Espa\u00f1a. Los t\u00e9rminos \u00abcentro de datos\u00bb y \u00ab<\/span>data center<\/span><\/i>\u00bb cada vez se escuchan con m\u00e1s frecuencia gracias al papel que juegan en muchas de nuestras actividades diarias. Gran parte de los datos que recibimos y enviamos a trav\u00e9s de nuestros m\u00f3viles, tabletas y ordenadores acaban almacenados en estos centros de datos; en lo que llamamos de forma gen\u00e9rica, \u00abla nube\u00bb o \u00abel cloud\u00bb.\u201d<\/span><\/p>\n

Antes de continuar describiendo la infraestructura instalada en los inmuebles destinados a esta actividad, es preciso mencionar que entre sus puntos beneficiosos destaca la b\u00fasqueda de un bajo <\/span>impacto ambiental. La eficiencia del consumo energ\u00e9tico en los data centers ha propiciado que el sector se adapte a la tendencia creciente de la sostenibilidad, adecu\u00e1ndose a una actividad m\u00e1s verde, a trav\u00e9s de sistemas y soluciones m\u00e1s respetuosas con el ambiente, como la certificaci\u00f3n LEED. Esta \u00faltima pone \u00e9nfasis en la reducci\u00f3n del consumo energ\u00e9tico y de agua, en la baja emisi\u00f3n de contaminantes, en el bienestar de las personas.\u00a0<\/span><\/p>\n

Las alternativas a la refrigeraci\u00f3n con energ\u00eda el\u00e9ctrica o la aplicaci\u00f3n de tecnolog\u00edas como la IA para gestionar el enfriamiento de las instalaciones de forma m\u00e1s eficiente son pr\u00e1cticas cada vez m\u00e1s adoptadas por los data centers. Asimismo, la inclinaci\u00f3n hacia las energ\u00edas renovables para abastecer las instalaciones o el aprovechamiento del calor generado para calefactar otros espacios evidencian la evoluci\u00f3n que est\u00e1n experimentado los centros de datos hacia modelos m\u00e1s sostenibles en un mundo cada vez m\u00e1s digital. (Dir&ge, 18 marzo 2021)<\/span><\/p>\n

Aunque las empresas son due\u00f1as de la informaci\u00f3n que poseen, cuando \u00e9sta se multiplica, requieren de estos centros de datos que disponen de espacios de uso exclusivo donde la pueden mantener y almacenar con mayor confianza y seguridad. En estos espacios se alojan los servidores y sistemas de almacenamiento para ejecutar las aplicaciones que procesan y guardar los datos de corporativos. En un piso adaptado para ello se colocan jaulas con uno o varios racks (bastidores) que, a su vez, se insertan en extensos espacios en bater\u00eda, los cuales pueden ir rentando las empresas conforme los requieran. Tambi\u00e9n existen salas privadas que alojan un n\u00famero determinado de armarios rack y que las empresas pueden usar de manera individual. El espacio a usar depender\u00e1 directamente de la cantidad de la informaci\u00f3n que genere la empresa.<\/span><\/p>\n

El <\/span>data center<\/b> proporciona un espacio t\u00e9cnico que est\u00e1 preparado con falso suelo. Por debajo de esta plataforma se instalan las tomas el\u00e9ctricas para conectar los bastidores. Por lo tanto, todo debe estar cuidadosamente controlado y protegido. Entre algunos de los aspectos a considerar para el mantenimiento de las instalaciones, el control de clima es esencial para mantener unos par\u00e1metros de temperatura y humedad adecuados que garanticen el correcto funcionamiento y la integridad operativa de los sistemas alojados. Y para ello, los centros de datos cuentan con sistemas de alimentaci\u00f3n el\u00e9ctrica, alimentaci\u00f3n de reserva, refrigeraci\u00f3n, cableado, detecci\u00f3n y extinci\u00f3n de incendios, detectores de fugas de agua y controles de seguridad.<\/span><\/p>\n

La seguridad es un valor prioritario en un data center y contempla desde evitar un incendio u otro da\u00f1o a las instalaciones, hasta el control del acceso de personas no permitidas o capacitadas que pudieran realizar alg\u00fan acto inadecuado. Por este motivo en la mayor\u00eda de estos centros se utiliza el reconocimiento de rasgos f\u00edsico o huella digital.<\/span><\/p>\n

Un mercado inmobiliario con buenas perspectivas.\u00a0<\/b><\/h3>\n

Para concluir, hay que destacar que las econom\u00edas de las regiones se impulsar\u00e1n con <\/span>la inclusi\u00f3n de las ciudades inteligentes, permitiendo la generaci\u00f3n de entornos locales s\u00f3lidos para un mercado de centros de datos. Lo que afectar\u00e1 a las consideraciones inmobiliarias con base en el n\u00famero de proyectos en el pipeline, el precio de la tierra y la disponibilidad.<\/span><\/p>\n

Un centro de datos requiere, adem\u00e1s, de un inquilino de hiperescala privado o gubernamental, dado que se trata de proyectos que dif\u00edcilmente est\u00e1n sujetos a la especulaci\u00f3n y necesitan de un ecosistema local, energ\u00eda y fibra donde se ubiquen. Respecto a esto, <\/span>el reporte Data Center Global Market Comparison 2021 liderado por la firma C&W es mucho m\u00e1s preciso sobre las consideraciones f\u00edsicas e inmobiliarias y las implicaciones pol\u00edticas y regulatorias. <\/span>(<\/span>El Financiero<\/span><\/i>, 11\/02\/21)\u00a0<\/span><\/p>\n

En 2020, 38 mercados analizados ten\u00edan una demanda de 1.6 gigawatts, mientras que este a\u00f1o son 48 mercados con una demanda de 2.9 gigawatts. En las 5 primeras posiciones figuran el norte de Virginia, Singapur, Londres, Sidney y Silicon Valley. Por otro lado, es relevante que entre los mercados secundarios donde se ve un florecimiento del sector, se encuentren Quer\u00e9taro, Se\u00fal, Mumbai, Yakarta y Portland, todos centros regionales de r\u00e1pido crecimiento y bien visualizados por el negocio de los data center.\u00a0<\/span><\/p>\n

Pero, para ver de manera m\u00e1s detallada la construcci\u00f3n e instalaci\u00f3n de un centro de datos se recomienda revisar el video \u00bfQu\u00e9 es un data center?<\/span><\/p>\n