{"id":15127,"date":"2025-08-22T10:21:45","date_gmt":"2025-08-22T16:21:45","guid":{"rendered":"https:\/\/creasoluciones.com.mx\/blog\/?p=15127"},"modified":"2025-09-03T15:44:40","modified_gmt":"2025-09-03T21:44:40","slug":"como-una-mezcla-bien-disenada-habilito-una-tir-de-60-en-leon-guanajuato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/creasoluciones.com.mx\/blog\/proyectos-inmobiliarios\/como-una-mezcla-bien-disenada-habilito-una-tir-de-60-en-leon-guanajuato\/","title":{"rendered":"Caso de estudio: Un desarrollo de usos mixtos con una TIR de 60% en una ciudad en crecimiento en M\u00e9xico"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"15127\" class=\"elementor elementor-15127\" data-elementor-settings=\"{&quot;element_pack_global_tooltip_width&quot;:{&quot;unit&quot;:&quot;px&quot;,&quot;size&quot;:&quot;&quot;,&quot;sizes&quot;:[]},&quot;element_pack_global_tooltip_width_tablet&quot;:{&quot;unit&quot;:&quot;px&quot;,&quot;size&quot;:&quot;&quot;,&quot;sizes&quot;:[]},&quot;element_pack_global_tooltip_width_mobile&quot;:{&quot;unit&quot;:&quot;px&quot;,&quot;size&quot;:&quot;&quot;,&quot;sizes&quot;:[]},&quot;element_pack_global_tooltip_padding&quot;:{&quot;unit&quot;:&quot;px&quot;,&quot;top&quot;:&quot;&quot;,&quot;right&quot;:&quot;&quot;,&quot;bottom&quot;:&quot;&quot;,&quot;left&quot;:&quot;&quot;,&quot;isLinked&quot;:true},&quot;element_pack_global_tooltip_padding_tablet&quot;:{&quot;unit&quot;:&quot;px&quot;,&quot;top&quot;:&quot;&quot;,&quot;right&quot;:&quot;&quot;,&quot;bottom&quot;:&quot;&quot;,&quot;left&quot;:&quot;&quot;,&quot;isLinked&quot;:true},&quot;element_pack_global_tooltip_padding_mobile&quot;:{&quot;unit&quot;:&quot;px&quot;,&quot;top&quot;:&quot;&quot;,&quot;right&quot;:&quot;&quot;,&quot;bottom&quot;:&quot;&quot;,&quot;left&quot;:&quot;&quot;,&quot;isLinked&quot;:true},&quot;element_pack_global_tooltip_border_radius&quot;:{&quot;unit&quot;:&quot;px&quot;,&quot;top&quot;:&quot;&quot;,&quot;right&quot;:&quot;&quot;,&quot;bottom&quot;:&quot;&quot;,&quot;left&quot;:&quot;&quot;,&quot;isLinked&quot;:true},&quot;element_pack_global_tooltip_border_radius_tablet&quot;:{&quot;unit&quot;:&quot;px&quot;,&quot;top&quot;:&quot;&quot;,&quot;right&quot;:&quot;&quot;,&quot;bottom&quot;:&quot;&quot;,&quot;left&quot;:&quot;&quot;,&quot;isLinked&quot;:true},&quot;element_pack_global_tooltip_border_radius_mobile&quot;:{&quot;unit&quot;:&quot;px&quot;,&quot;top&quot;:&quot;&quot;,&quot;right&quot;:&quot;&quot;,&quot;bottom&quot;:&quot;&quot;,&quot;left&quot;:&quot;&quot;,&quot;isLinked&quot;:true}}\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-bad6e6c e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"bad6e6c\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4ca404b elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"4ca404b\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>En desarrollo inmobiliario, la rentabilidad no ocurre por casualidad. Este caso de estudio de un cliente de CREA SOLUCIONES en Le\u00f3n, Guanajuato, lo demuestra: una decisi\u00f3n de mezcla que permiti\u00f3 capturar un retorno excepcional en el frente de vivienda y un rendimiento s\u00f3lido y defendible en los componentes de renta.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-95b1b1d elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"95b1b1d\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Nuestro punto de partida: un predio con potencial real<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-0123619 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"0123619\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>El terreno contaba con un uso de suelo que permit\u00eda hasta 12 niveles. Antes de proyectar la primera l\u00ednea, definimos con precisi\u00f3n el valor de la tierra mediante el aval\u00fao. Con esa base, se construy\u00f3 la hip\u00f3tesis de negocio y se traz\u00f3 la mezcla \u00f3ptima de producto.<\/p><h3>La hip\u00f3tesis<\/h3><p>Se evaluaron 3 modelos de negocio:<\/p><ul><li><strong>Vivienda para venta<\/strong> como motor de retorno acelerado.<\/li><li><strong>Zona comercial y consultorios en renta<\/strong> como columna patrimonial de mediano plazo.<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-ef48bb3 elementor-widget elementor-widget-html\" data-id=\"ef48bb3\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"html.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"tarjeta-informativa\">\r\n  <p>\r\n    La validaci\u00f3n de mercado incluy\u00f3 precio por m\u00b2, prototipos y tasa de absorci\u00f3n mensual, asegurando colocaci\u00f3n y ritmo comerciales consistentes. El dise\u00f1o arquitect\u00f3nico prioriz\u00f3 eficiencia (m\u00b2 \u00fatiles que venden\/rentan) y control fino de costos.\r\n  <\/p>\r\n<\/div>\r\n\r\n<style>\r\n  .tarjeta-informativa {\r\n    border: 3px solid #0091B3;\r\n    border-radius: 12px;\r\n    padding: 24px;\r\n    background: linear-gradient(135deg, #f0fbfd, #ffffff);\r\n    box-shadow: 0 8px 20px rgba(0, 145, 179, 0.2);\r\n    font-family: 'Montserrat', sans-serif;\r\n    color: #333;\r\n    max-width: 800px;\r\n    margin: 40px auto;\r\n    font-weight: 400;\r\n    font-size: 1.1rem;\r\n    line-height: 1.6;\r\n  }\r\n\r\n  @media (max-width: 600px) {\r\n    .tarjeta-informativa {\r\n      padding: 16px;\r\n      font-size: 1rem;\r\n    }\r\n  }\r\n<\/style>\r\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-a80f676 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"a80f676\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">La ingenier\u00eda financiera: apalancarse con criterio<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-71b035b elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"71b035b\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Se plante\u00f3 un apalancamiento de <strong>al menos 50% del costo del proyecto<\/strong> y se gestionaron opciones de cr\u00e9dito en un rango <strong>TIIE +1.5 a +3 pp<\/strong>, buscando reducir costo de capital y elevar el retorno sobre capital propio.<\/p><h3>Los resultados:<\/h3>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-caa558d elementor-widget elementor-widget-html\" data-id=\"caa558d\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"html.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"tarjeta-informativa\">\r\n  <p class=\"texto-resaltado\">\r\n    \u2022 <strong>Vivienda en venta:<\/strong> <strong class=\"color-destacado\">TIR del 60%<\/strong> en un horizonte de 46 meses (3.8 a\u00f1os).<br>\r\n    \u2022 <strong>Renta (comercial y consultorios):<\/strong> <strong class=\"color-destacado\">TIR a 10 a\u00f1os de 15.2% y 15.5%<\/strong>, respectivamente.\r\n  <\/p>\r\n<\/div>\r\n\r\n<style>\r\n  .tarjeta-informativa {\r\n    border: 3px solid #0091B3;\r\n    border-radius: 12px;\r\n    padding: 24px;\r\n    background: linear-gradient(135deg, #f0fbfd, #ffffff);\r\n    box-shadow: 0 8px 20px rgba(0, 145, 179, 0.2);\r\n    font-family: 'Montserrat', sans-serif;\r\n    max-width: 800px;\r\n    margin: 40px auto;\r\n  }\r\n\r\n  .tarjeta-informativa .texto-resaltado {\r\n    color: #333;\r\n    font-weight: 400;\r\n    font-size: 1.1rem;\r\n    line-height: 1.6;\r\n    margin: 0;\r\n  }\r\n\r\n  .tarjeta-informativa .color-destacado {\r\n    color: #0091B3;\r\n    font-weight: 700;\r\n  }\r\n\r\n  @media (max-width: 600px) {\r\n    .tarjeta-informativa {\r\n      padding: 16px;\r\n    }\r\n\r\n    .tarjeta-informativa .texto-resaltado {\r\n      font-size: 1rem;\r\n    }\r\n  }\r\n<\/style>\r\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-511707e elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"511707e\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Interpretaci\u00f3n ejecutiva: la vivienda capitaliza r\u00e1pidamente las eficiencias de dise\u00f1o, costos y precio correcto; los activos en renta construyen patrimonio, control y flujo estable a lo largo del tiempo. Ambos frentes, bien orquestados, maximizan el valor total del desarrollo.<\/p><h3>Lo que realmente marc\u00f3 la diferencia<\/h3>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-2d9f8f3 elementor-widget elementor-widget-html\" data-id=\"2d9f8f3\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"html.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"tarjeta-informativa\">\r\n  <p class=\"texto-resaltado\">\r\n    \u2022 <strong class=\"color-destacado\">Uso de suelo con alto potencial:<\/strong> 12 niveles habilitados por uso de suelo.<br><br>\r\n    \u2022 <strong class=\"color-destacado\">Valor de la tierra:<\/strong> decisiones ancladas a aval\u00fao, no a expectativas.<br><br>\r\n    \u2022 <strong class=\"color-destacado\">Inteligencia de mercado:<\/strong> Un estudio de mercado a profundidad permiti\u00f3 definir el precio por metro cuadrado, los prototipos de vivienda y la tasa de absorci\u00f3n mensual, asegurando la mejor colocaci\u00f3n posible en el mercado.<br><br>\r\n    \u2022 <strong class=\"color-destacado\">Eficiencia de dise\u00f1o:<\/strong> m\u00b2 que trabajan a favor del NOI o de la velocidad de venta.<br><br>\r\n    \u2022 <strong class=\"color-destacado\">Control de costos:<\/strong> Se logr\u00f3 una alta eficiencia en los costos de construcci\u00f3n.<br><br>\r\n    \u2022 <strong class=\"color-destacado\">Apalancamiento:<\/strong> Buscar un financiamiento de al menos el 50% de costo del proyecto.<br><br>\r\n    \u2022 <strong class=\"color-destacado\">Tasa de inter\u00e9s competitiva para pr\u00e9stamos:<\/strong> Para mejorar la rentabilidad de un proyecto, es crucial conseguir la mejor opci\u00f3n de cr\u00e9dito. En este caso, una tasa de inter\u00e9s que se posicione entre TIIE + 1.5 y TIIE + 3 puntos se considera un par\u00e1metro adecuado y atractivo.\r\n  <\/p>\r\n<\/div>\r\n\r\n<style>\r\n  .tarjeta-informativa {\r\n    border: 3px solid #0091B3;\r\n    border-radius: 12px;\r\n    padding: 24px;\r\n    background: linear-gradient(135deg, #f0fbfd, #ffffff);\r\n    box-shadow: 0 8px 20px rgba(0, 145, 179, 0.2);\r\n    font-family: 'Montserrat', sans-serif;\r\n    max-width: 800px;\r\n    margin: 40px auto;\r\n  }\r\n\r\n  .tarjeta-informativa .texto-resaltado {\r\n    color: #333;\r\n    font-weight: 400;\r\n    font-size: 1.1rem;\r\n    line-height: 1.6;\r\n    margin: 0;\r\n  }\r\n\r\n  .tarjeta-informativa .color-destacado {\r\n    color: #0091B3;\r\n    font-weight: 700;\r\n  }\r\n\r\n  @media (max-width: 600px) {\r\n    .tarjeta-informativa {\r\n      padding: 16px;\r\n    }\r\n\r\n    .tarjeta-informativa .texto-resaltado {\r\n      font-size: 1rem;\r\n    }\r\n  }\r\n<\/style>\r\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-7cef926 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"7cef926\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">La ense\u00f1anza para el siguiente proyecto<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-dc7dc85 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"dc7dc85\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>No se trata de perseguir una TIR \u201calta\u201d per se, sino de <strong>dise\u00f1ar la mezcla correcta<\/strong> para cada predio y mercado. Donde el cliente final est\u00e1 dispuesto a comprar, se acelera valor; donde la ubicaci\u00f3n sostiene flujos defensivos, se construye patrimonio. La rentabilidad es el resultado de esa coherencia.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-c8362ad elementor-widget elementor-widget-html\" data-id=\"c8362ad\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"html.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"tarjeta-informativa\">\r\n  <p class=\"texto-resaltado\">\r\n    <strong>\u00bfTienes un predio o proyecto y quieres someterlo a esta l\u00f3gica?<\/strong>\r\n    En CREA evaluamos el <strong class=\"color-destacado\">potencial normativo<\/strong>, la <strong class=\"color-destacado\">realidad comercial<\/strong> y el <strong class=\"color-destacado\">andamiaje financiero<\/strong> para traducirlos en una mezcla que compita hoy y resista ma\u00f1ana.\r\n  <\/p>\r\n<\/div>\r\n\r\n<style>\r\n  .tarjeta-informativa {\r\n    border: 3px solid #0091B3;\r\n    border-radius: 12px;\r\n    padding: 24px;\r\n    background: linear-gradient(135deg, #f0fbfd, #ffffff);\r\n    box-shadow: 0 8px 20px rgba(0, 145, 179, 0.2);\r\n    font-family: 'Montserrat', sans-serif;\r\n    max-width: 800px;\r\n    margin: 40px auto;\r\n  }\r\n\r\n  .tarjeta-informativa .texto-resaltado {\r\n    color: #333;\r\n    font-weight: 400;\r\n    font-size: 1.1rem;\r\n    line-height: 1.6;\r\n    margin: 0;\r\n  }\r\n\r\n  .tarjeta-informativa .color-destacado {\r\n    color: #0091B3;\r\n    font-weight: 700;\r\n  }\r\n\r\n  @media (max-width: 600px) {\r\n    .tarjeta-informativa {\r\n      padding: 16px;\r\n    }\r\n\r\n    .tarjeta-informativa .texto-resaltado {\r\n      font-size: 1rem;\r\n    }\r\n  }\r\n<\/style>\r\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-165b0fd elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"165b0fd\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p><em>Nota: Los resultados reportados corresponden al caso espec\u00edfico analizado y dependen de supuestos, condiciones de mercado y ejecuci\u00f3n.<\/em><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-57b61e8 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"57b61e8\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-006d7db e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"006d7db\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-1e49172 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"1e49172\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-e9ae033 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"e9ae033\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En desarrollo inmobiliario, la rentabilidad no ocurre por casualidad. 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