La factibilidad inmobiliaria: el arma secreta para negociar en el nuevo urbanismo
Hoy más que nunca, la ciudad necesita algo más que buenas intenciones. Necesita proyectos sólidos, bien pensados, que no solo prometan, sino que cumplan. Y aquí es donde entra en juego una herramienta poderosa y a menudo subestimada: el estudio de factibilidad inmobiliaria.
Más del 90% del suelo en México está en manos privadas o sociales.
Porque sí, construir ciudad —de verdad— requiere mucho más que ladrillos. Requiere estrategia. Y en un contexto donde los recursos públicos son limitados, negociar desde el análisis duro y no desde la improvisación es una cuestión de supervivencia urbana.
¿Qué es realmente la factibilidad inmobiliaria?
Parece obvio, pero no lo es: factibilidad no es lo mismo que viabilidad. Mientras la viabilidad piensa a largo plazo, la factibilidad responde una pregunta más urgente: ¿es posible hacer esto?
Desde un punto de vista financiero y económico, la factibilidad analiza disponibilidad de recursos, costos de ejecución, fuentes de financiamiento y condiciones externas. Es una herramienta técnica, basada en modelaciones hipotéticas, que permite evaluar el éxito probable de un proyecto antes de su materialización.
- Financiamiento disponible
- Costos reales del proyecto
- Obstáculos legales y urbanos
- Atractivo de inversión frente a alternativas
Por otro lado, la viabilidad mide la capacidad del proyecto para ser sostenible en el tiempo, considerando cambios de mercado y factores externos.
Del análisis técnico a la estrategia de ciudad
Históricamente, los estudios de factibilidad eran territorio exclusivo de proyectos privados. Hoy son mucho más: instrumentos de negociación entre lo público y lo privado.
La factibilidad permite alinear intereses de todos los actores urbanos, demostrando que los proyectos no solo pueden ser rentables, sino también sostenibles, integradores y generadores de valor social y ambiental. De esta manera, contribuyen al cumplimiento de los Objetivos de Desarrollo Sostenible, en especial el ODS 11 sobre ciudades y comunidades sostenibles.
Marco de referencia
Para iniciar un estudio de factibilidad, se debe establecer un marco de referencia basado en datos económicos y sociales. De acuerdo con datos preliminares de INEGI 2022, y reportes de la Secretaría de Economía 1T 2024, se analiza el PIB y la Inversión Extranjera Directa (IED) por estado. Esta información ayuda a contextualizar el potencial económico de la zona donde se ubicará el proyecto.
- PIB estatal actualizado
- Flujo de IED
- Actividad económica dominante en la zona
Análisis de mercado
El análisis de mercado considera:
- El consumidor y las demandas del mercado actual y proyectado.
- La competencia directa e indirecta.
- La estrategia de comercialización del producto.
- Disponibilidad y precio de insumos y proveedores.
También se emplean herramientas como la segmentación de mercado, absorciones y técnicas como el "mystery shopper" para recopilar datos reales sobre la competencia y validar hipótesis de demanda y precios.
Estudio financiero
En el análisis financiero se calculan:
- Ingresos esperados por ventas o alquileres.
- Egresos previstos: construcción, operación y mantenimiento.
- Tasa de descuento utilizando WACC (Weighted Average Cost of Capital).
- Indicadores como Valor Presente Neto (VPN) y Tasa Interna de Retorno (TIR) para escenarios optimista, esperado y pesimista.
Permite anticipar riesgos, definir estrategias de inversión y demostrar la rentabilidad potencial del proyecto tanto para desarrolladores como para instituciones financieras.
¿Funciona? Dos ejemplos que lo demuestran
Plaza La Isla, Cancún
- Área rentable: 40,473 m²
- Locales comerciales: 182
- Marcas participantes: 140
- Año de inauguración: 2020
- Tasa de ocupación: 86% por área rentable y 87% por puertas
La Isla se concibió sobre un sistema de canales naturales, integrando el paisaje acuático como parte de la experiencia de compra. Su éxito se debe a un análisis preciso del mercado turístico y comercial de alta gama, que validó la inversión en un centro de estilo Lifestyle Center en esta ubicación estratégica.
Parque Tepeyac, CDMX
- Área rentable: 89,429 m²
- Locales comerciales: 231
- Marcas participantes: 170
- Año de inauguración: 2022
- Tasa de ocupación: 90% por área rentable y 70% por puertas
Parque Tepeyac se enfocó en revitalizar una zona de alta densidad con acceso a transporte público masivo (Metro, Metrobús, Autobuses). A pesar de su contexto socioeconómico de niveles C- y D+, su oferta diversa, incluyendo tiendas ancla como Liverpool, Suburbia y Walmart Express, logró integrar al mercado local, impulsando su éxito comercial.
Conclusión: la factibilidad inmobiliaria ya no es opcional
En un entorno de nearshoring, saturación de mercados tradicionales y necesidad de regenerar ciudades, hacer proyectos sin factibilidad sólida es como caminar con los ojos vendados.
La factibilidad inmobiliaria permite cruzar la frontera entre lo privado y lo público, generando valor económico, social y ambiental. Es, en definitiva, una de las herramientas estratégicas más poderosas para construir la ciudad del futuro: compacta, diversa, sostenible y rentable.
Hoy, quien quiera dejar huella en la ciudad debe saber negociar. Y negociar bien empieza sabiendo demostrar el verdadero potencial de un proyecto, con datos duros, escenarios financieros claros y una integración urbana bien planificada.
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