1. ¿Por qué pensar en Mayor y Mejor Uso desde el inicio?
Cuando tienes un terreno bien ubicado, la primera pregunta no es “¿qué quiero construir?”, sino “¿qué le conviene más al predio y al mercado a lo largo del tiempo?”.
Un estudio de mayor y mejor uso nos ayuda a responder justo eso: qué combinación de productos inmobiliarios (comercio, vivienda, salud, turismo, oficinas, entre otros) puede maximizar el valor del terreno dentro de las restricciones urbanas y ambientales.
En CREA recomendamos este tipo de estudio cuando el desarrollador, fondo o family office quiere ver todos los escenarios posibles antes de casarse con un solo proyecto, comparando rentabilidad, velocidad de absorción y riesgos de cada giro.
¿Qué analizamos cuando hablamos de múltiples giros?
En CREA no hablamos de “estudio multisectorial” como tal; lo que hacemos es analizar distintos giros dentro del mismo predio, aprovechando la experiencia que tenemos en más de 15 tipos de producto inmobiliario: comercio, industria, hospitalidad, vivienda, educación, deportes, centros de entretenimiento, centros de convención, centros culturales, senior living, wellness, salud, retail y usos mixtos, entre otros.
Para cada proyecto definimos, junto con el cliente, qué giros tiene sentido revisar según la vocación del sitio, la normatividad y el momento del ciclo inmobiliario de la zona.
Después, contrastamos cómo se comporta cada uno en términos de demanda, ticket, absorción, riesgos y aportación al valor del terreno, de manera que el inversionista pueda priorizar.
¿Cómo un estudio de Mayor y Mejor Uso reduce riesgo?
Un buen análisis de mayor y mejor uso no es una lista de ideas; es una herramienta de inversión.
Para reducir riesgo, combinamos tres capas de análisis:
Mercado: tamaño y perfil de la demanda, oferta actual y futura, precios de venta/renta, ocupación y trayectoria de absorción por giro.
Sitio y normatividad: uso de suelo, densidades, CUS/COS, movilidad, servicios urbanos y entorno ambiental para entender qué es física y legalmente viable.
Modelo financiero: costos, ingresos, estructura deuda–capital y proyección de flujos para comparar TIR, VPN y periodo de recuperación entre escenarios.
Con esto, muchos proyectos pasan de ser una idea genérica (“un centro comercial”, “un fraccionamiento”) a una hoja de ruta concreta con giros, metrajes, fases y mix recomendados, respaldada por números.
La inversión del estudio y cómo se recupera
Sabemos que un estudio de mayor y mejor uso implica una inversión relevante, tanto en tiempo como en recursos.
En CREA la vemos como un costo que se paga al inicio para evitar errores de varios millones de pesos durante el desarrollo del proyecto.
El objetivo es que la recomendación final se traduzca en un producto rentable que el mercado realmente necesita y puede absorber, facilitando también la conversación con bancos, fondos y socios capitalistas.
De hecho, muchos de nuestros clientes usan estos estudios como insumo para obtener financiamiento o destrabar decisiones de comité de inversión.
En qué tipo de proyectos conviene más
El estudio de mayor y mejor uso agrega más valor cuando:
El terreno está en un corredor en transformación o tiene presión de distintos usos posibles (por ejemplo, comercio, vivienda, salud, entre otros).
El desarrollador quiere evaluar un proyecto de usos mixtos o varias fases a largo plazo.
El fondo o la empresa de capital privado necesita justificar la decisión ante su consejo o inversionistas institucionales.
En estos casos, llegar solo con una hipótesis de producto es arriesgar capital; llegar con un estudio de mayor y mejor uso, mercado y modelo financiero estructurado, es tomar posición informada en el ciclo inmobiliario.
En un contexto donde el capital es cada vez más selectivo y los ciclos inmobiliarios son más cortos, un estudio de Mayor y Mejor Uso con análisis profundo de mercado, sitio y modelo financiero deja de ser un accesorio y se vuelve una pieza básica para cualquier comité de inversión serio. Tener claridad sobre qué producto desarrollar, en qué proporción y bajo qué fases permite reducir la probabilidad de vacancia, evitar sobreinversiones y darle al terreno la vocación que realmente puede sostener en el tiempo.
Si estás evaluando un terreno, una reconversión o una expansión a nuevas ciudades, en CREA podemos ayudarte a contrastar tu tesis actual con la evidencia de mercado y los escenarios que vemos en otros desarrollos similares.
Agendemos una sesión para revisar tu caso y explorar qué combinaciones de giros y productos pueden maximizar el valor de tu predio en el largo plazo.
