Los bienes raíces siguen siendo la mejor opción para invertir en México y otras partes del mundo por ser un bien sólido, tangible, con posibilidades de incrementar su precio periódicamente y pueden ser garantía para obtener otros financiamientos. Por ello, los consultores inmobiliarios de CREA sugieren informarse sobre dónde invertir en una propiedad este 2024, misma que pueda representar ventajas y atractivas ganancias para los inversores.
Si bien, los negocios de bienes raíces también se han visto impactados por los efectos de la pandemia y pospandemia, los procesos inflacionarios recientes, el incremento en las tasas de interés y los procesos macroeconómicos, no hay que descartar que a partir de los dos últimos años están mostrando una modesta recuperación en su oferta y demanda, pese a que, en nuestro país, el segmento de la construcción no ha crecido tan favorablemente como en los años previos a la crisis sanitaria y, más recientemente, por la guerra entre Rusia y Ucrania que está limitando la adquisición de diversos materiales e insumos.
De acuerdo con el informe del segundo semestre de 2022 de BBVA sobre la Situación Inmobiliaria en México, el PIB acumulado al segundo trimestre de 2022 alcanzó los 1.08 billones de pesos, medio punto porcentual más que en la mitad de 2021, cuando ascendió a $1,082 millones, un 7.2% más que en 2020. Cabe decir que antes de la pandemia el monto se había alcanzado un PIB de 1.2 billones de pesos y que esta cifra, actualmente, está lejana de lograrse por la lentitud en que está avanzando este sector.
Por su parte, el INEGI menciona un crecimiento mensual de 2,5% a noviembre de 2022, un aumento de 0,1% en octubre y una disminución de 0,2% en septiembre. Y que, a pesar de que se fortaleció el valor de producción con $24,000 millones, siguió por debajo de los $26,000 millones de 2020, cuando se detuvieron las actividades. Dentro del contexto total la edificación representó el 38,9%, el resto fue a obras de infraestructura, transporte u otras, y de este el 56% lo aportó el sector privado, destinando el 67,2% a viviendas, escuelas, hospitales y oficinas.
En el caso de la adquisición de bienes raíces, sean terrenos o construcciones, como sector para invertir este 2024, podemos mencionar que la demanda de diferentes tipos de propiedades inmobiliarias está generando nuevos desarrollos en el país, dependiendo de las necesidades locales, el crecimiento regional de la población, el precio de la vivienda, la creación de centros laborales, entre otros.
Asimismo, puede calcularse el retorno de la inversión con la tasa de capitalización que se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento que se espera generar en una propiedad de inversión inmobiliaria.
Esta medida se calcula sobre la base de los ingresos netos que se espera que genere la propiedad y se calcula dividiendo los ingresos operativos netos entre el valor de la propiedad y se expresa como un porcentaje. Se utiliza para estimar el rendimiento potencial del inversionista sobre su inversión en el mercado inmobiliario.
Si bien la tasa de capitalización puede ser útil para comparar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares en el mercado, no debe usarse como el único indicador de la fortaleza de una inversión porque no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor del dinero en el tiempo, y flujos de efectivo futuros de mejoras a la propiedad, entre otros factores.
Adicionalmente, es importante comentar que los desarrollos inmobiliarios con mayores ventajas competitivas en el mercado serán aquellos que cumplan también con los criterios ESG (Environmental, Social, Governance). Hoy en día, se puede utilizar una variedad de datos, métricas y criterios de ESG para rastrear y medir el desempeño ESG en los bienes raíces comerciales. Los fondos de inversión y bancos comienzan a solicitar métricas ESG para evaluar oportunidades de inversión inmobiliaria y seleccionar proyectos.
Solamente mencionaremos tres sectores con mayor interés para comprar una propiedad este 2024:
Dónde comprar una propiedad para el desarrollo de vivienda
Cabe mencionar que de 2015 a 2022 la construcción de vivienda nueva se redujo casi en un 50%, pasando de 301,819 unidades a 124,156 y se prevé que en 2024 habrá entre 15% y 20% menos inventario que en 2022, por lo que elegir dónde comprar debe hacerse bajo estudios y asesorías muy precisos, como los que realiza CREA.
De acuerdo con BNamericas, en México la oferta de vivienda ha disminuido por la incertidumbre jurídica operativa y augura una contracción mientras los desarrolladores de vivienda inician nuevos proyectos. Sin embargo, pueden comprarse casas y departamentos a precios competitivos en ciudades con mejor infraestructura, acceso a servicios y, sobre todo, con mayor seguridad. La empresa Loft menciona las siguientes siete:
- Pachuca, Hidalgo
- Aguascalientes
- Ciudad de México
- Querétaro
- Guadalajara
- Monterrey
- Mérida
Por su parte, Inmobiliare incluye a ciudades como Puerto Vallarta, por su potencial en cuanto a propiedades habitacionales para renta de vacaciones.
Dónde comprar propiedades para el sector industrial
Un detonante para la Inversión Extranjera Directa en cuanto a desarrollos inmobiliarios industriales es el nearshoring, y se calcula que esta tendencia seguirá a lo largo de 2024. Se ha visto que tras la debilitación de las relaciones comerciales entre China y Estados Unidos, México ha tenido un incremento en la inversión en nearshoring. En 2022 el sector inmobiliario industrial relacionado con el nearshoring tuvo una ocupación de 97%. Asimismo, Monex Casa de Bolsa relaciona el crecimiento del sector inmobiliario industrial con la dinámica comercial mundial, el consumo interno, mayores empresas manufactureras y el fortalecimiento del sector logística y de distribución y lo ve atractivo para los Fibras.
Por otro lado, la Asociación Mexicana de Parques Industriales calcula que nuestro país recibirá una inversión de alrededor de US$1,600 millones de los desarrolladores inmobiliarios.
Para elegir un espacio industrial se recomiendan tres aspectos:
1) proximidad a puertos o rutas clave;
2) cercanía a empresas del mismo rubro y
3), espacios de vanguardia donde haya otros negocios que optimicen los procesos.
Entre los mejores estados para invertir en bienes raíces en el sector industrial y nearshoring están:
- Nuevo León
- Baja California
- Querétaro
- Jalisco
- Ciudad de México y Estado de México
- Guanajuato
- Yucatán
- Chihuahua
Dónde comprar propiedades para el sector turismo y habitación vacacional
Este segmento ha tenido un gran crecimiento en México, tanto para el mercado nacional como para los extranjeros que buscan un lugar para el retiro o segundas casas. A pesar de que la hotelería experimentó graves pérdidas y grandes restricciones durante la pandemia este sector se ha venido recuperando. El segmento inmobiliario para turismo y para habitación vacacional está dejando grandes ganancias a quienes invierten en él, ya que, además de que creció en 15% en 2022 respecto al 2021 y se calcula que para 2024 lo haga entre 10% y 15%, la plusvalía en algunas zonas está alcanzando hasta el 22% anual.
El año pasado el sector vacacional tuvo ventas en pesos conforme a esta cifras de BNamericas:
| Valle de México | $87.600 millones, aprox. |
| Cancún | $44.284 millones |
| Monterrey | $35.371 millones |
| Guadalajara | $28.891 millones |
| Querétaro | $16.465 millones |
| Puerto Vallarta | $15.741 millones |
| Mérida | $14.904 millones |
| Mazatlán | $9.721 millones |
| Tijuana | $8.559 millones |
| Los Cabos | $8.438 millones |
Por su parte, El Economista recomienda invertir en:
- Riviera Nayarit, que tiene un precio de renta promedio: $23,000, precio de venta promedio $8.3 millones y una plusvalía de 22.01%.
- Riviera Maya – Tulum, con un precio de renta promedio de $20,000, precio de venta promedio de $4.3 millones y una plusvalía de 10.68%
- Playa del Carmen, con un precio de renta promedio de $22,500, precio de venta promedio de $5.2 millones y una plusvalía de 7.47%
- Guadalajara, con un precio de renta promedio de $18,000, precio de venta promedio de $4.1 millones y una plusvalía de 15.87%
- Monterrey, con un precio de renta promedio de $21,000, precio de venta promedio de $6.2 millones y una plusvalía de 14.04%
¿Qué pasará con el mercado mexicano en 2024?
News Report nos dice que se mantendrá sólido por dos factores: el déficit de construcciones, aproximadamente 40% en sector habitacional, y la baja de precios en el sector vivienda. Asimismo, da como claves para invertir en bienes raíces lo siguiente: tener una estrategia de ahorro con inversiones de corto plazo y largo plazo, tener un plan de generación de patrimonio de 1 a 3 años; dar enganches bajos frente a pagos de créditos y buscar unidades con una mejor rentabilidad, a fin de, en un futuro poderla vender con mayor facilidad y obtener ganancias.
En su caso particular, en cuanto a comprar una propiedad este 2024 en alguno de los segmentos del sector inmobiliario y dependiendo del tamaño de la inversión que desee hacer, una consultoría inmobiliaria personalizada de CREA podrá orientarle para que conozca las mejores opciones de compra en los sitios con mayores probabilidades de crecimiento y de ganancias.
