Avalúos inmobiliarios

Un avalúo inmobiliario es esencial para determinar el valor justo y preciso de una propiedad. Sirve como herramienta crucial en transacciones inmobiliarias, proporcionando a compradores, vendedores y prestamistas, información confiable sobre el valor actual del bien.

Al establecer precios de venta justos, facilita negociaciones equitativas y fortalece la posición de los solicitantes de préstamos al respaldar la cantidad adecuada. Además, el avalúo guía decisiones financieras, influye en primas de seguros y tasaciones fiscales, y contribuye a una planificación patrimonial efectiva. En resumen, un avalúo inmobiliario brinda claridad y confianza en diversas transacciones y decisiones financieras. 

El cálculo del precio de un avalúo inmobiliario implica considerar varios factores, como la ubicación, tamaño, características y condiciones del mercado. Los tasadores utilizan métodos de comparación, enfoques de costos y análisis de ingresos para obtener un valor preciso. La experiencia y conocimiento del tasador son esenciales para garantizar una evaluación justa y confiable que refleje con precisión el valor actual de la propiedad.

Los avalúos se utilizan cuando no se conoce el precio de un inmueble que se desea poner en venta o renta para determinar su precio comercial de forma exacta y justa tanto para los propietarios como para los clientes.

Además de ser un documento para determinar el valor de la propiedad, se utiliza para determinar los costos de escrituras, impuestos, honorarios de notarios en procesos de compraventa, para solicitar créditos hipotecarios o seguros inmobiliarios.

Los avalúos son indispensables en operaciones legales como:

• Compraventa de inmuebles
• Trámite de créditos hipotecarios bancarios o con instituciones como Infonavit y FOVISSSTE
• Durante juicios de escrituración o testamentarios
• Trámite de seguros inmobiliarios
• Determinar el precio de renta de inmuebles
• Cálculo de indemnización por la expropiación de un inmueble
• Determinar gravámenes fiscales como el Impuesto Sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI)

Los avalúos son necesarios para brindar confianza y transparencia a los compradores. Al determinar el precio, los propietarios suelen basarse en el valor emocional del inmueble, lo que puede ponerlo en un costo muy alto o por debajo del valor real.

Contar con un avalúo permite tener una estimación detallada, precisa y objetiva del valor del inmueble. Además, al ser un documento con validez oficial se puede presentar a los compradores o a instituciones bancarias para solicitar financiamiento.

Paso 1: Identificación del Problema

Identificar el uso y propósito del Servicio de Valuación

Identificar la fecha que se requiere de la valuación

Identificar las características del bien

Paso 2: Determinación del alcance del trabajo para atender el servicio de valuación

Una vez que se ha identificado el problema es necesario definir el alcance del trabajo a realizar. El valuador deberá determinar un alcance suficiente para producir un servicio de valuación con resultados certeros y creíbles.

Es responsabilidad del cliente, en conjunto con el valuador de bienes nacionales, generar la definición de la amplitud del trabajo en términos de los tiempos de entrega, lo extenso de la investigación y el reporte, la fundamentación normativa, técnica y teórica, la calidad de la información y demás aspectos a considerar.

Una vez definido el alcance del trabajo, el valuador de bienes deberá recolectar información complementaria como parte de su labor de profesional de la valuación.

Paso 3: Recolección de información y descripción del bien

Información sobre el bien a valuar:

Características geográficas y geológicas del terreno, tamaño, forma, ubicación, uso de suelo, tipo de construcción, área construida, edad efectiva, estado de conservación, elementos de la construcción, mejoras al inmueble, historial de propietarios, información de costos de construcción y depreciación, datos de ingresos y gastos, entre otros.

Información de mercado de la zona:

Características generales de la región, ciudad, colonia y ubicación del predio, entre otros.

Información sobre bienes inmuebles comparables:

Ventas realizadas, tasas de capitalización, condiciones de los cierres efectuados, precios de venta, entre otros.

Paso 4: Análisis de la información

Análisis del mercado

• Estudios de la demanda
• Periodo de absorción
• Precio de venta
• Estudios de la oferta
• Volumen de comparables en un mercado abierto y competitivo
• Rango de precios de venta de comparables
• Estudios de mercado

Análisis integral de los mercados de acuerdo con la oferta y la demanda, así como de las características externas e internas de los bienes.

Mayor y mejor uso

• Estudio del terreno
• Es el estudio que genera un análisis para saber si su mejor uso es como está actualmente, con mejoras, o como terreno, sin mejoras.
• Se analizan distintos escenarios que sean físicamente posibles, legalmente permitidos, financieramente viables y brinden el máximo rendimiento.

Paso 5: Aplicación de los enfoques de valuación de inmuebles

Estos enfoques de valuación son aplicables a todo tipo de bienes inmuebles comerciales. Los tres indicadores de valor que se utilizan en la valuación son las siguientes:

Enfoque de Mercado

El enfoque comparativo de mercado es un indicador de valor que se obtiene a partir del análisis del precio de otros activos similares al activo en estudio. Tiene su fundamento en el principio de sustitución.

Enfoque de Costos

El enfoque de costos se basa en el principio de sustitución, ya que considera que un comprador bien informado no pagará más por un activo que el precio de adquirir o reproducir un sustituto igual o semejantemente deseable.

En este sentido, en el caso de bienes inmuebles, el enfoque de costos se obtiene a partir de la suma del valor individual de cada uno de los componentes que conforman el bien, es decir, terreno, construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y accesorios, así como otros indirectos, obsolescencias y apreciaciones.

Enfoque de Ingresos

A través de este enfoque se obtiene el indicador de valor fundamentado en el principio económico de anticipación, el cual señala que cualquier persona está dispuesta a pagar por un activo un monto equivalente a los beneficios futuros que recibirá de dicho activo. Este método utiliza el proceso de flujos descontados a nivel operacional o de una capitalización directa.

Método de flujos descontados

Requiere de la construcción de un modelo financiero, en el que, a partir de los ingresos y egresos (considerando las inversiones) provenientes del mercado para cada tipo de inmueble y de una tasa de descuento debidamente soportada y acorde con las características del activo, riesgo, costos financieros, sector y costos administrativos (identificando el número de periodos de conformidad con el tipo de inmueble analizado) y  considerando el ingreso de operación, se obtiene el Valor Presente Neto (VPN) que corresponde al valor del inmueble, debiendo considerar al final el valor de reversión.

Paso 6: Conciliación de valores y opinión final de valor

La conciliación es un análisis de confiabilidad y de certeza de los enfoques de valuación de inmuebles aplicados de acuerdo con la cantidad y calidad de la información recopilada.

El valor comercial de un bien inmueble conclusivo se obtendrá tomando en consideración aquellos factores o condiciones particulares que influyan en su estimación, definiendo cuál de los enfoques empleados es más representativo derivado de la calidad de la información obtenida, explicando las razones por las que se descartan o no se emplean los otros enfoques. Dicho valor conclusivo deberá redondearse para reflejar el grado de precisión asociado con la valoración, de tal forma que se evite dar a entender una mayor precisión a la requerida.

Paso 7: Opinión de valor sobre terrenos

El valor del terreno se puede obtener por alguno de los siguientes cinco procedimientos:

Considerando al terreno sin mejoras.  Este método consiste en la investigación directa del mercado de terrenos en venta, ya sean ofertas o cierres, y aplicando factores de homologación.

Por el procedimiento de desagregación.  Se parte de la investigación de mercado de inmuebles similares en venta a los cuales se les aplica un método residual estático y se obtiene el valor del terreno.

Procedimiento de capitalización de renta del terreno.  Al ser la renta de terreno una cantidad conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el valor del terreno.

Procedimiento de capitalización de renta del terreno y construcción.  Cuando la renta de terreno con construcción es una cantidad conocida, se debe extraer el ingreso exclusivamente del terreno y éste puede ser capitalizado en el valor del terreno.

Cuando la información de mercado es insuficiente, errática o las características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque de mercado es el más representativo, se hace necesaria la utilización del método residual dinámico (enfoque de ingresos), basado en el mayor y mejor uso del inmueble.

El avalúo considera aspectos como el tamaño del inmueble, su estado, condiciones actuales, la zona donde está ubicado, metros construidos, superficie total, tipos de materiales, antigüedad de la construcción, ubicación, servicios públicos, acceso al transporte, entre otros que determinan la calidad de vida y plusvalía de la propiedad.

Realizar un avalúo es un proceso que toma entre 15 y 20 días hábiles, dependiendo del tipo de inmueble a valuar.

Se hace entrega de un Dictamen de Valuación o Reporte Conclusivo. El contenido de este deberá ser consistente y como mínimo deberá contener lo siguiente:

1. Especificar el cliente y los posibles usuarios, por nombre o tipo;
2. Identificar las características de los bienes que son relevantes para su tipo y para la definición del valor;
3. Su ubicación y sus atributos físicos, legales y económicos;
4. Los derechos del activo a ser valuado;
5. Cualquier propiedad personal, accesorios comerciales, partidas intangibles que no son bienes inmuebles pero que están incluidas en la valuación;
6. Cualquier servidumbre, restricción, gravamen, préstamos, reserva legal, convenios, contratos, declaraciones, cualquier reglamentación específica u otros ordenamientos de naturaleza similar;
7. Especificar la fecha del valor de los activos que se reflejan en el servicio valuatorio;
8. Mencionar si el activo en cuestión es valuado parcialmente en sus derechos, está segmentado físicamente o posesión parcial;
9. El valuador deberá verificar la exactitud de los datos que le proporcione el cliente;
10. De manera clara y visible, indicar todos los supuestos extraordinarios y las condiciones hipotéticas; así como indicar que su uso podría haber afectado los resultados del servicio valuatorio;
11. Incluir una certificación firmada según lo señalado en los estándares internacionales de valuación.

• Escrituras y título de la propiedad
• Boletas de predial y pago de agua
• Comprobantes de la CFE
• Ubicación del inmueble
• Planos de la propiedad

Si requieres un avalúo inmobiliario y deseas la ayuda de CREA, escríbenos al formulario de contacto donde con gusto te asesoraremos.

• Avalúos para determinar deducción fiscal por mejoras
• Avalúo por adquisición de inmuebles
• Avalúo catastral

• Compraventa
• Juicios testamentarios
• Adjudicaciones
• Fusiones o divisiones de propiedad
• Establecer el régimen de condominio a la propiedad

• Bienes inmobiliarios (casas, departamentos, terrenos)
• Naves industriales
• Edificios residenciales o de oficinas
• Locales comerciales
• Centros comerciales
• Mobiliario y/o equipamiento
• Vehículos
• Terrenos para producción

• Información del inmueble
• M2 de construcción
• M2 de terreno total
• Valor catastral asentado en la última boleta de predial
• Copia de las escrituras
• Copia de los planos o croquis del inmueble
• Copia de la última boleta de predial y agua

• Escrituras o título de propiedad
• Comprobantes de domicilio
• Última boleta de predial, luz y agua
• Planos arquitectónicos