Desde hace décadas, las inversiones en bienes raíces han sido reconocidas como las más seguras, eficientes y rentables. El mercado inmobiliario se encuentra en constante crecimiento y experimenta cambios debido a factores como la inflación, los insumos para construcción, las preferencias de los consumidores, entre otros que han modificado los modelos de inversión.
Hoy en el blog de CREA te contaremos todo lo que debes saber sobre los tipos de inversión inmobiliaria. ¡Quédate a conocerlos!
¿Qué es la inversión inmobiliaria?
Es una estrategia que consiste en el financiamiento, compra o gestión de activos inmobiliarios comerciales, industriales o residenciales para obtener un beneficio en términos de rentabilidad a largo plazo.
Estos activos consisten en terrenos vacantes, condominios en renta, edificios de oficinas corporativas, locales comerciales o cualquier otra estructura inmobiliaria que se adquiera para obtener ganancias por retornos de inversión a través del alquiler, reventa o revalorización.
La adquisición de vivienda o inmuebles para uso personal también es considerada como inversión inmobiliaria, y es común que los inversionistas cuenten con muchas propiedades para rentar.
Al invertir en desarrollos inmobiliarios se tienen beneficios debido a que los inmuebles son activos tangibles, que brindan una sensación de estabilidad y seguridad, ya que su valor aumenta con el tiempo y la plusvalía. Además, ofrecen ingresos regulares, proporcionando un flujo de capital para obtener ganancias o refinanciarse para volver a invertir en otras propiedades.
A largo plazo, los inversionistas pueden vender sus propiedades a precios más altos del que compraron, generando ganancias significativas.
Tipos de inversión inmobiliaria
Existen diferentes estrategias de inversión, como fondos, compraventa de propiedades, crowfunding, fideicomisos, entre otros en los que profundizaremos a continuación:
Inversiones de renta fija
La renta fija es un enfoque de inversión enfocado en preservar el capital y mantener un flujo constante de ingresos, con menos riesgo que las acciones. Si bien la rentabilidad potencial de estos productos es más reducida, conlleva menos riesgos y permite obtener intereses fijos desde su emisión hasta su vencimiento.
Ejemplos de inversiones de renta fija son bonos respaldados por hipotecas, bonos corporativos de inmobiliarias, bienes raíces comerciales o residenciales, bonos gubernamentales, CETES, acciones, fondos de inversión, fideicomisos o Fibras inmobiliarias.
Inversiones de renta variable
La renta variable es un instrumento de inversión que se caracteriza por no tener un potencial de rendimiento a futuro ya que son operaciones que dependen de factores como la bolsa de valores o las acciones empresariales. Su ventaja es que brindan un rendimiento más alto en comparación con la renta fija.
Las inversiones de renta variable pueden ser similares a las de renta fija, por ejemplo, bonos respaldados por hipotecas, acciones, bonos corporativos de empresas inmobiliarias, bienes raíces comerciales y residenciales, entre otros.
Fondos de inversión
Los fondos de inversión son instrumentos de ahorro en los que se reúne un patrimonio colectivo, entre los que puede haber instrumentos financieros como acciones, valores de renta fija, variable o híbridos. Estos fondos funcionan al reunir un grupo de participantes que aporten un capital significativo que será administrado por especialistas.
Dentro de los beneficios de los fondos de inversión es que cuentan con un gran capital, por lo que no suelen enfocarse en un solo tipo de propiedad, sino en inmuebles comerciales, habitacionales o industriales.
Crowdlending
Crowfunding inmobiliario
El crowfunding es un modelo de financiamiento colectivo para que un grupo de inversionistas financien proyectos a través de plataformas digitales. Es un sistema utilizado por pequeños inversionistas que están empezando a invertir en bienes raíces, o por inversionistas que tienen un capital reducido.
Este método de recaudación genera ganancias a mediano y largo plazo, con ventajas como diversificación de cartera de clientes y acceso a inversionistas de menor rango.
Inmuebles en preventa
Una de las mejores opciones para invertir consiste en adquirir inmuebles que aún se encuentran en proceso de construcción, en los que los desarrolladores y constructoras buscan captar la mayor cantidad de clientes para financiarse y seguir adelante.
Para los compradores, el principal beneficio es comprar inmuebles a un precio menor y que, con el paso del tiempo, ganarán valor por la plusvalía. Para las constructoras, los sistemas de preventa les ofrecen sistemas de financiamiento que permiten vender proyectos por etapas.
Remodelación y venta
El modelo conocido como House Flipping consiste en adquirir inmuebles a un costo bajo para remodelarlos y reacondicionarlos y venderlos a un precio mayor. En el caso de viviendas nuevas, los inversionistas adquieren propiedades con pocos acabados para adaptarlas, ampliarlas y darles acabados que aumenten significativamente su valor.
Este modelo es muy utilizado por inversionistas con experiencia en decoración y construcción para generar grandes ganancias.
Inversión en terrenos vacantes
Consiste en la compra de terrenos que no tienen ninguna construcción para realizar proyectos inmobiliarios diversos, como casas, edificios residenciales o comerciales, plazas comerciales, estacionamientos, entre otras opciones sustentadas con análisis de mercado para obtener la mayor rentabilidad.
Adquisición y renta de inmuebles
Adquirir inmuebles en ubicaciones estratégicas brinda la oportunidad de rentarlos para diferentes usos:
- Rentas turísticas. Este modelo es uno de los más reconocidos en inversión inmobiliaria, consiste en adaptar una propiedad para rentas vacacionales por cortos periodos, estilo Airbnb, o bien, con otras opciones como las rentas hoteleras con servicios de lujo como restaurantes, bar o jacuzzi. En general, las rentas turísticas permiten tener un alto retorno de inversión porque se puede cobrar más por las amenidades que tenga el inmueble.
- Rentas residenciales. Este modelo es tradicional en el que se renta un inmueble para que el arrendatario viva por un periodo específico.
- Rentas de locales comerciales. La inversión en locales comerciales genera grandes rendimientos por las rentas y son espacios que aumentan su valor gracias a la plusvalía.
Propiedades inmobiliarias residenciales
Consiste en la inversión en zonas residenciales, como fraccionamientos o desarrollos inmobiliarios donde se venden inmuebles como viviendas, multifamiliares, condominios, entre otros. Estas zonas no solo brindan ganancias por la venta del inmueble, sino por mantenimientos, gestión de condominios, seguridad y otras amenidades.
Propiedades inmobiliarias comerciales
Consiste en la inversión en plazas o centros comerciales para rentar locales a tiendas mayoristas, minoristas, oficinas, hoteles, entre otros negocios. Es una inversión más compleja y costosa, y al mismo tiempo, ofrece mayor rentabilidad que la inversión residencial.
Propiedades inmobiliarias industriales
Consiste en la inversión en zonas industriales como naves, bodegas, fábricas, centros de almacenamiento, entre otros que generan ingresos por arrendamiento de las instalaciones.
Propiedades inmobiliarias de usos múltiples
Las propiedades de usos múltiples combinan varios tipos de inmuebles en un solo proyecto. Son inversiones altas, complejas y que generan excelentes rendimientos por la diversidad de clientes a los que van dirigidos los desarrollos.
Estrategias de inversión para el desarrollo inmobiliario
Existen muchas estrategias de inversión en desarrollos inmobiliarios que generan ganancias a corto, mediano y largo plazo. Las más conocidas son:
Alquiler
La renta de inmuebles es una forma rápida, directa y segura de generar ingresos. La clave está en encontrar arrendatarios responsables que generen ingresos mensuales fijos para recibir ganancias e invertir en otras propiedades.
Fideicomisos de inversión inmobiliaria
Es una estrategia para compartir la responsabilidad financiera, lo que permite tener acciones en inmuebles sin poseerlos por completos, generando ganancias por la venta o alquiler de las propiedades.
Ventas al por mayor
Es una opción que permite tener rentabilidad a corto plazo. Consiste en buscar propiedades en venta, adquirirlas y revenderlas o traspasarlas por un costo mayor.
Plataformas de inversión en línea
Algunas empresas de recaudación de fondos tienen plataformas en línea para que los desarrolladores inmobiliarios soliciten financiamiento para proyectos, permitiendo que inversionistas individuales adquieran acciones o bonos.
Inversión en ejecuciones hipotecarias
Es una estrategia en la que los inversionistas adquieren propiedades en subasta o remate. Son inversiones rentables, que permiten tener beneficios a mediano y largo plazo al revender o rentar la propiedad.
¿Qué es la asesoría de inversiones inmobiliarias?
La asesoría en inversión inmobiliaria consiste en la orientación a los inversionistas en todo el proceso: antes, durante y después de invertir en un proyecto inmobiliario. En general, los asesores conocen el mercado, el rango de precios en diferentes lugares, las zonas con la plusvalía más alta, además de realizar análisis de mercado para sustentar sus recomendaciones.
Por otro lado, la asesoría de inversiones inmobiliarias es personalizada, lo que requiere análisis del perfil de inversionista, estudios de mercado, análisis de viabilidad, entre otros estudios para detectar las oportunidades más rentables de inversión.
¿Cuáles son las funciones esenciales de un asesor de inversiones inmobiliarias?
Algunas de las funciones de los asesores en inversiones inmobiliarias son:
- Detectar oportunidades de inversión adaptadas a las características del inversionista
- Realizar análisis financieros
- Crear un vínculo entre el inversionista y el inmueble
- Revisión de contratos y procesos de compraventa
- Identificar riesgos y posibles estafas
- Valoración y tasación de inmuebles
- Desarrollo de planes de marketing
Beneficios de la consultoría para empresas de inversión en desarrollos inmobiliarios
Recurrir a asesores inmobiliarios puede traer los siguientes beneficios:
- Identificar oportunidades de inversión rentables y seguras
- Optimizar costos operativos y de servicios
- Cierres de ventas más exitosos
- Crear estrategias de innovación
- Lograr los objetivos planteados antes de la inversión
- Mejor comprensión del mercado, clientes y oportunidades
- Conocer a la competencia y sus estrategias para tener éxito
- Tomar decisiones con respaldo financiero y jurídico
- Esquemas de pago flexibles
- Contar con orientación para futuras inversiones, renovaciones o cambio en el portafolio de propiedades
Factores para considerar: evaluación de la rentabilidad de los desarrollos inmobiliarios
Evaluar la rentabilidad de un desarrollo inmobiliario requiere tomar en cuenta diversos factores medibles, que reduzcan los riesgos. Dichos factores son:
Marco legal y regulatorio de las inversiones inmobiliarias
Antes de invertir en un desarrollo inmobiliario, es indispensable conocer y comprender el marco legal y regulatorio de la propiedad: leyes de zonificación, reglas de uso de suelo, restricciones ambientales, impuestos, normas de edificación, entre otros que influyan en la rentabilidad y viabilidad del inmueble.
Para esto, recurrir a asesores o consultores inmobiliarios es indispensable ya que muchos de ellos trabajan en colaboración con abogados en derecho inmobiliario que garanticen el cumplimiento de las leyes y minimicen los riesgos.
Estudios de caso
El análisis de desarrollos inmobiliarios similares en el área geográfica donde se encuentra el proyecto brinda información sobre la posible rentabilidad y desafíos a los que el inversionista podría enfrentar. También permite conocer cómo se han resuelto los problemas anteriores para anticiparse a posibles obstáculos y crear mejores estrategias para el desarrollo en cuestión.
Estudios de viabilidad
Para analizar la rentabilidad financiera se deben considerar los estudios de viabilidad financiera, proyección de costos de adquisición, desarrollo, construcción, análisis de financiamiento, impuestos, proyecciones de los ingresos esperados con la venta o alquiler de los inmuebles, flujos de efectivo, tasa interna de retorno, valor presente neto, entre otros indicadores financieros para determinar qué tan rentable es el proyecto.
¿Por qué es necesaria una asesoría para inversiones inmobiliarias?
Recurrir a un asesor inmobiliario es clave para hacer una inversión inteligente, al elegir inmuebles en ubicaciones estratégicas, buenas proyecciones en plusvalía y rentabilidad, con menos riesgos durante el proceso.
La asesoría en inversión inmobiliaria es clave para ahorrar tiempo, tener estudios de viabilidad realizados por profesionales, tener las mejores ofertas y oportunidades de inversión, cumplir con las regulaciones de ley, negociar contratos justos, aligerar los trámites hipotecarios y tener la rentabilidad deseada.
¿Cómo se hace un estudio de mercado para inversión inmobiliaria?
Los estudios de mercado se realizan con datos socioeconómicos, de la demanda, de los inmuebles, entre otros datos importantes para determinar el valor de mercado de la propiedad. Con esto, el inversionista podrá tener una idea más clara de la competitividad y rentabilidad del inmueble.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
La inversión en bienes raíces conlleva riesgos potenciales, investigaciones exhaustivas y una gran cantidad de dinero. Sin embargo, estas inversiones traen consigo muchas ventajas que determinan su rentabilidad; por ejemplo:
- Flujo de caja constante
- Excelente retorno de inversión
- Alto nivel de plusvalía
- Inversiones seguras a largo plazo
- Beneficios fiscales asociados al deducir los gastos de la propiedad
- Diversificación de la cartera de clientes
- Ingresos pasivos continuos y crecientes
- Protección contra la inflación
- Posibilidad de acumular capital para reinvertir
Dónde invertir en bienes raíces para el desarrollo de vivienda
Según Loft, las ciudades con mayor atractivo para comprar viviendas por su infraestructura y seguridad incluyen:
- Pachuca
- Aguascalientes
- Ciudad de México
- Querétaro
- Guadalajara
- Monterrey
- Mérida
Por su parte, Inmobiliare incluye a ciudades como Puerto Vallarta, por su potencial en cuanto a propiedades habitacionales para renta de vacaciones.
Dónde invertir en bienes raíces del sector industrial
Un detonante para la Inversión Extranjera Directa en cuanto a desarrollos inmobiliarios industriales es el nearshoring, y se calcula que esta tendencia seguirá a lo largo de 2024. En 2022 el sector inmobiliario industrial relacionado con el nearshoring tuvo una ocupación de 97%. (https://blog.century21mexico.com/index.php/2022/12/27/panoramainmobiliario_2023/)
Por otro lado, la Asociación Mexicana de Parques Industriales calcula que nuestro país recibirá una inversión de alrededor de US$1,600 millones de los desarrolladores inmobiliarios.
Para elegir un espacio industrial se recomiendan tres aspectos:
1) proximidad a puertos o rutas clave;
2) cercanía a empresas del mismo rubro y
3), espacios de vanguardia donde haya otros negocios que optimicen los procesos.
Entre los mejores estados para invertir en bienes raíces en el sector industrial y nearshoring están:
- Nuevo León
- Baja California
- Querétaro
- Jalisco
- Ciudad de México y Estado de México
- Guanajuato
- Yucatán
- Chihuahua
Dónde invertir en bienes raíces para el sector turismo y habitación vacacional
El segmento inmobiliario para turismo y para habitación vacacional está dejando grandes ganancias a quienes invierten en él, ya que, además de que creció en 15% en 2022 respecto al 2021 se calcula que para 2024 lo haga entre 10% y 15%, la plusvalía en algunas zonas está alcanzando hasta el 22% anual. (https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/Riviera-Nayarit-se-posiciona-como-la-mejor-region-para-invertir-en-bienes-raices-segun-HEI-Data-20221112-0010.html)
El año pasado el sector vacacional tuvo ventas en pesos conforme a esta cifras de BNamericas:
| Valle de México | $87.600 millones, aprox. |
| Cancún | $44.284 millones |
| Monterrey | $35.371 millones |
| Guadalajara | $28.891 millones |
| Querétaro | $16.465 millones |
| Puerto Vallarta | $15.741 millones |
| Mérida | $14.904 millones |
| Mazatlán | $9.721 millones |
| Tijuana | $8.559 millones |
| Los Cabos | $8.438 millones |
Por su parte, El Economista recomienda invertir en:
Riviera Nayarit: Renta promedio $23,000, venta promedio $8.3 millones, plusvalía 22.01%
Riviera Maya – Tulum: Renta promedio $20,000, venta promedio $4.3 millones, plusvalía 10.68%
Playa del Carmen: Renta promedio $22,500, venta promedio $5.2 millones, plusvalía 7.47%
Guadalajara: Renta promedio $18,000, venta promedio $4.1 millones, plusvalía 15.87%
Monterrey: Renta promedio $21,000, venta promedio $6.2 millones, plusvalía 14.04%
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Proyecciones y futuro del mercado inmobiliario con ayuda de la asesoría de inversiones inmobiliarias
En la actualidad, en el mercado inmobiliario se vive una situación en la que la demanda de inmuebles supera a la oferta. Esto implica la necesidad de más viviendas, nuevos desarrollos inmobiliarios y ofertas diversificadas para ajustarse a los diferentes perfiles de compradores.
En México, por ejemplo, para el último trimestre del 2023 el metro cúbico en la venta de casas en Cuajimalpa de Morelos en la Ciudad de México aumentó 3,9% con respecto al trimestre anterior, mientras que en la Benito Juárez el precio de la renta de viviendas aumentó un 15,9%.
Para el último trimestre de 2023, los municipios más rentables para la renta de casas fueron Coyoacán, Monterrey, Atizapán de Zaragoza y Huixquilucan para departamentos, mientras que Zapopan, Jalisco y las delegaciones Benito Juárez y Miguel Hidalgo fueron las más rentables en cuanto a desarrollos inmobiliarios.
Por otro lado, las zonas turísticas del país son destinos prometedores para las inversiones en rentas turísticas y servicios hoteleros, lo que se prevé que seguirá atrayendo a inversionistas a destinos como Cancún, Tulum, Playa del Carmen o Mérida.
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