México es reconocido como uno de los destinos más atractivos para inversionistas extranjeros debido a su ubicación estratégica, infraestructura desarrollada y mano de obra especializada, entre otros factores.
En este año 2024, las tendencias de producción han experimentado cambios significativos, impulsados por fenómenos como el nearshoring y la implementación del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC). Estos factores han aumentado aún más el atractivo del país para la inversión inmobiliaria, tanto nacional como extranjera.
En un contexto dinámico, las acciones de política monetaria se han orientado hacia la promoción de la estabilidad en los mercados y la creación de un entorno propicio para fomentar la inversión y la competencia económica.
Este enfoque ha dado resultados positivos, especialmente en el caso de las FIBRAs, con un crecimiento del área rentable superior al 20% durante el período 2021-2023. Asimismo, el valor de la inversión en activos inmobiliarios ha experimentado un incremento del 22%, lo que equivale a 800 mil millones de pesos en más de 2 mil propiedades administradas profesionalmente en todo el territorio nacional.
Al primer trimestre de 2024 las FIBRAS reportaron una inversión de 382.6 millones de dólares (6,271 millones de pesos) en compra de naves y parques, principalmente en el norte y centro del país, y se esperan fuertes inversiones en lo que resta del año.
De acuerdo con Josefina Moisés, Directora General de AMEFIBRA, “Se espera que este 2024 este lleno de oportunidades para el sector inmobiliario de México… Veremos a muchos desarrolladores incorporando prácticas sostenibles y nuevas tecnologías de manera continua, en todas las etapas del proceso, así como respondiendo ágilmente a los cambios en preferencias que marca el mercado”.
Hoy en el blog de CREA SOLUCIONES te daremos las razones clave para invertir en el sector industrial.
Ubicación estratégica
La ubicación es un factor de gran importancia al determinar el valor de las propiedades ya que influye en la seguridad, el potencial de crecimiento, las tendencias del mercado, la conectividad y el atractivo para los clientes finales.
La infraestructura logística de México está compuesta por 49 aduanas, 58 terminales y puertos en el Océano Pacífico y 59 en el Golfo de México, así como 15 corredores carreteros. Esto conlleva muchos beneficios logísticos que son de gran atractivo para la inversión inmobiliaria industrial, especialmente para los sectores de manufactura y distribución.
De acuerdo con el estudio “Índice de Competitividad Estatal 2022” realizado por el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO), los mejores estados para invertir, con base en factores como nivel salarial, condiciones laborales, seguridad, servicios de salud y ubicación estratégica son:
- Ciudad de México
- Querétaro
- Nuevo León
- Coahuila
- Baja California Sur
- Jalisco
Respecto al nearshoring, los estados en las regiones centro y norte de México tienen mejores condiciones para atraer inversiones, esto se explica por su despliegue de infraestructura logística y energética, una población con mejor acceso a la educación y a la salud y una mejor integración de la industria manufacturera con el exterior.
Inversión Extranjera Directa (IED) atractiva para diversos sectores
El Informe Estadístico sobre el Comportamiento de la Inversión Extranjera Directa (IED) en México realizado con datos oficiales del Gobierno Federal, indica que al cierre de 2023 la inversión ascendió a 36 mil 058.0 millones de dólares (mdd), lo que representa la cifra más alta jamás registrada.
El principal sector que invirtió en México fue el de la industria manufacturera, por un monto de más de 18,081 mdd; seguido por otras industrias como la de autopartes, metales y de alimentos y bebidas que también han invertido en zonas industriales en el país. Este incremento se debe en gran parte al nearshoring.
Por sector económico, la industria manufacturera y la de servicios financieros concentraron el 70.09% de las inversiones y en menor medida el sector de transportes con un 6.33%.
De acuerdo con el informe, al cierre del 2023 los estados con mayor inversión fueron:
- Ciudad de México 31.05%
- Sonora 7.5%
- Nuevo León 7.04%
- Jalisco 5.62%
- Chihuahua 5.5%
Por país de origen, el 37.83% de los inversionistas provinieron de Estados Unidos, con 13,640.9 mdd, el 10.47% de España con 3,774.1 mdd; y el 9.63% de Canadá con 3,472.0 mdd.
México es la segunda economía exportadora de América Latina
De acuerdo con el informe de Statista del 2023, Brasil, México y Argentina son las mayores economías en el rubro de exportación. En ese año, en Brasil la cantidad de bienes y servicios producidos alcanzó un valor aproximado de 2,08 billones de dólares, mientras que el PIB de México fue de más de 1,66 billones de dólares y el de Argentina de 641 mil millones de dólares.
Por otro lado, México cuenta con una red de 14 tratados comerciales, incluyendo el T-MEC que abren las puertas a más de 50 países al comercio exterior con políticas de regulación del mercado laboral, el comercio electrónico, la integración de las pymes, la protección ambiental, la competitividad de precios y la regulación de mercancías.
Todo esto, en conjunto, hace que México sea un país atractivo para la inversión industrial, ya que da certeza a las empresas manufactureras de ingresar a un mercado sólido y con oportunidades para importar y exportar productos.
Estímulos fiscales para inversionistas
Aunado al punto anterior, en la frontera norte y sur de México hay zonas donde el IVA reduce del 16% al 8% y el ISR del 30% al 20% para que las empresas tengan mayor rentabilidad en adquisiciones de mercancías y operaciones de comercio exterior.
También hay otros estímulos fiscales directamente para los inversionistas en bienes raíces, como:
- Deducciones de impuestos relacionados con operación, administración y mantenimiento de propiedades, como intereses hipotecarios, reparación de inmuebles, impuestos sobre la propiedad, entre otros.
- Deducción de gastos de negocios residenciales o industriales como espacios de oficina, publicidad, honorarios contables o legales, adquisición de equipamiento, entre otros que reducen la carga tributaria y pueden entrar a la devolución de impuestos.
- Amortización de propiedades de inversión para deducir el valor de la propiedad a lo largo del tiempo.
- Exención del Impuesto a las Ganancias de Capital en Ventas de Viviendas en caso de cumplir con los requisitos correspondientes.
Diversidad cultural y rentabilidad
México es un país con una gran diversidad cultural. De acuerdo con el Censo de Población y Vivienda del 2020, un millón 168 mil extranjeros radicaban en México. Por su parte, los datos del Gobierno de México revelan que durante el primer bimestre de 2024 llegaron 4,377,000 turistas internacionales, superando por un 6.7% el turismo durante el mismo periodo del 2023. Además, el ingreso de divisas fue de 5,914 millones de dólares, un 8.6% más que en el mismo periodo del año anterior.
Esta diversidad es clave en el ámbito de la inversión inmobiliaria ya que incrementa las probabilidades de tener rendimientos estables, reduce los riesgos asociados a invertir en un mercado muy específico, además permite invertir en diferentes tipos de propiedades y acceder a diversas opciones de financiamiento.
Retos para México en este 2024
Para México, recibir la demanda de espacio industrial por el nearshoring presenta varios desafíos, especialmente en términos de cuidado del medio ambiente y sustentabilidad.
1. Política Industrial Integral: México necesita una política industrial que promueva el crecimiento en todas las regiones del país y fomente la integración de cadenas de valor a nivel nacional. Esto implica una inversión significativa en infraestructura para transporte y logística, así como garantizar un suministro eléctrico proveniente preferentemente de fuentes limpias.
2. Investigación y Desarrollo: Se requiere una apuesta fuerte por la investigación, la ciencia, la tecnología y la innovación para agregar mayor valor a la producción nacional. Además, es esencial avanzar en la transformación digital de modelos y procesos de negocio, así como en los trámites y servicios gubernamentales para mejorar su agilidad y eficiencia.
3. Impacto Ambiental: El aumento en la actividad industrial puede generar emisiones de gases de efecto invernadero, deterioro de la calidad del aire y una mayor demanda de agua en las regiones afectadas. Esto puede contribuir al cambio climático, la pérdida de biodiversidad y la generación de residuos, por lo que se necesitan medidas para mitigar estos impactos y promover prácticas sustentables.
4. Desarrollo de Talento: La disponibilidad de talento calificado es crucial para el éxito de la industria. Se enfrenta el desafío de formar y capacitar a suficientes personas en áreas como tecnología, ingeniería, innovación, logística y servicios. Esto implica la adaptación de planes de estudio a las necesidades del mercado, así como la inversión en infraestructura y calidad académica para formar a los profesionales requeridos.
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¿Qué te pareció el panorama para este 2024? CREA SOLUCIONES es una empresa dedicada a la consultoría inmobiliaria, desde 2004 apoyamos y fomentamos la planeación de mejores ciudades mediante un exhaustivo análisis de mercado y financiero para los desarrolladores inmobiliarios en sectores comerciales, industriales, residenciales, de hospitalidad, salud, educativos, entre otros.
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