Las elecciones representan un punto de inflexión en cualquier país, y México no es la excepción. Tras un proceso electoral, surgen nuevas políticas, se redefinen prioridades y se establecen nuevas perspectivas económicas que pueden influir de manera significativa en el mercado inmobiliario.
En este contexto post electoral, México se presenta como un escenario fértil para los inversores que buscan aprovechar las oportunidades emergentes. En este artículo ofrecemos un análisis detallado sobre cómo los venideros cambios políticos y económicos pueden impactar en el sector inmobiliario.
Aumento del dólar frente al peso mexicano
Revisiones al alza para el tipo de cambio estimado en 2024 y 2025. La encuesta Citibanamex más reciente mostró que los economistas prevén que el peso mexicano cierre 2024 en un nivel de 18.7 pesos por dólar, desde 18.00 hace una quincena y el nivel más elevado de las últimas 9 quincenas. Para 2025, el pronóstico mediano aumentó a 19.30 pesos por dólar desde 18.87 en su encuesta previa e igualando su máximo desde que se empezó a preguntar dicha variable en enero.
El aumento del dólar frente al peso mexicano puede tener un impacto significativo en las empresas mexicanas exportadoras, dependiendo de su modelo de negocio y exposición al mercado internacional. Por otro lado, algunas empresas que no se benefician del aumento del dólar, son las que importan insumos o productos terminados desde el extranjero y ven incrementados sus costos de producción, lo que podría afectar negativamente su rentabilidad.
En general, se pueden identificar tres grupos principales de empresas que se benefician de este tipo de cambio:
Empresas exportadoras:
Aumento de sus ingresos: Al recibir pagos en dólares, las empresas exportadoras ven incrementados sus ingresos en pesos cuando el dólar se aprecia. Esto se debe a que, por cada unidad de producto o servicio exportado, reciben más pesos.
Mayor rentabilidad: El aumento de los ingresos en pesos, combinado con costos de producción que generalmente se mantienen en pesos, puede traducirse en una mayor rentabilidad para las empresas exportadoras.
Ejemplos:
- Empresas mineras: Peñoles, Grupo México, Frisco
- Empresas agroindustriales: Gruma, Bimbo, Maseca
- Empresa del sector manufacturero automotriz: Grupo Tremex, Industrias Automotrices Puebla (IAP), Nemak
- Empresa del sector manufacturero aeroespacial: Mexicali Aerospace, Aeronáutica Industrial de Chihuahua (AICH), GEMA México
- Empresa del sector manufacturero electrodomésticos: Mabe México, Whirlpool México, LG Electronics México
- Empresas de productos de consumo: Jose Cuervo, Tequila Herradura, Cervecería Modelo
- Gobierno: Mayores ingresos por la venta de Petróleo
- Empresas de servicio internacional
Empresas con emisión de deuda / acciones que cotizan en la bolsa de Nueva York:
Las empresas que tienen emisiones de deuda / acciones denominadas en dólares se benefician cuando el peso se deprecia frente al dólar. Esto puede mejorar su situación financiera y asignar recursos para inversiones o la distribución de dividendos.
Ejemplos:
- Empresas de telecomunicaciones: América Móvil, Televisa
- Empresas de infraestructura: Cemex, Grupo México
- Empresas de consumo: FEMSA, Alpek
Empresas mexicanas que rentan sus propiedades en dólares:
El impacto del aumento del dólar en las empresas mexicanas que rentan sus propiedades en dólares es mixto, y depende de diversos factores, como el tipo de cliente que tienen, el segmento del mercado en el que operan y sus estrategias de cobertura (principalmente parques industriales, oficinas y hoteles).
Posibles beneficios:
- Mayor ingreso en pesos: Al recibir la renta / ingresos en dólares, las empresas se benefician cuando el dólar se aprecia frente al peso. Esto se traduce en un mayor ingreso en pesos, lo que puede representar una oportunidad para el mercado inmobiliario en México de mejorar su rentabilidad.
- Protección contra la inflación: El valor del dólar tiende a ser más estable que el del peso, por lo que rentar en dólares puede ayudar a proteger a las empresas de la inflación.
Posibles riesgos:
- Reducción de la demanda: Si el aumento del dólar es significativo, podría desincentivar la demanda de alquileres por parte de clientes potenciales, especialmente aquellos que no tienen ingresos en dólares.
- Dificultad para encontrar inquilinos: Encontrar inquilinos dispuestos a pagar en dólares puede ser más difícil, especialmente en zonas donde la mayoría de los ingresos son en pesos.
- Riesgo cambiario: Si el dólar se deprecia repentinamente frente al peso, las empresas podrían tener pérdidas en caso de tener que convertir sus ingresos a pesos.
Estrategias de cobertura para mitigar los riesgos asociados al alquiler en dólares, las empresas pueden implementar algunas estrategias, como:
- Negociar cláusulas de ajuste: Incluir cláusulas en los contratos de alquiler que permitan ajustar la renta en función del tipo de cambio.
- Ofrecer descuentos por pago en pesos: Incentivar a los inquilinos a pagar en pesos ofreciendo un descuento por la conversión de moneda.
- Diversificar la moneda de los alquileres: No depender únicamente de los alquileres en dólares y diversificar la cartera con propiedades que se rentan en pesos.
El Nearshoring en México: Navegando hacia un Futuro Económico y Tecnológico
El Nearshoring en México ha demostrado ser una estrategia efectiva para las empresas que buscan aprovechar los beneficios de una proximidad geográfica con los Estados Unidos y un entorno favorable para la colaboración y la innovación tecnológica, mientras gestionan costos competitivos y mitigación de riesgos. Además, esto podría representar una oportunidad inmobiliaria para México al incrementar la demanda en áreas industriales y residenciales.
En los ultimos 10 años el Nearshoring en México ha tenido un impacto positivo, consolidándose como un actor clave en la economía digital global, arrojando resultados como:
Crecimiento del Sector de TI y Servicios:
Según datos de la Asociación Mexicana de la Industria de Tecnologías de la Información (AMITI), el sector de TI en México creció a una tasa anual compuesta del 11.6% entre 2011 y 2021. Así mismo, las tecnologías de TI representan una gran oportunidad para el mercado inmobiliario en México ya que han hecho posible la integración de plataformas en línea para la compra, venta y renta de propiedades, así como el uso de análisis predictivo para comprender mejor el comportamiento del mercado y personalizar ofertas.
Generación de Empleo:
De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), el empleo en servicios empresariales y TI en México ha mostrado un crecimiento significativo. Por ejemplo, en 2021, se estimó que el sector de TI empleaba a más de 1.2 millones de personas.
Atracción de Inversiones Extranjeras:
El sector servicios financieros, empresariales y de tecnología es uno de los principales receptores de IED en México. En el primer trimestre de 2024, el 25% de la IED se dirigió a este sector.
Desarrollo Regional:
Ciudades como Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Querétaro y Tijuana han emergido como centros importantes para la industria de servicios y TI, con la creación de clusters tecnológicos y parques industriales especializados.
Contribución al PIB:
El sector de servicios empresariales y de TI representa aproximadamente el 4.6% del PIB total de México.
Diversificación de Clientes y Mercados:
Las empresas mexicanas que operan en el sector de servicios y TI han diversificado sus clientes y mercados, atendiendo no solo a Estados Unidos, sino también a Europa, América Latina y otras regiones del mundo.
Programas sociales
Los Programas sociales bien diseñados e implementados, pueden generar beneficios tanto para el país en general como para los empresarios. Es importante destacar que estos beneficios no son inmediatos ni automáticos, y requieren de un compromiso sostenido por parte del gobierno, el sector privado y la sociedad civil.
Principales beneficios para el país:
- Reducción de la pobreza y desigualdad: Los programas sociales pueden ayudar a reducir los niveles de pobreza al proporcionar apoyo directo a los sectores más vulnerables de la población. Esto no solo mejora las condiciones de vida de millones de personas, sino que también reduce las disparidades económicas y sociales, promoviendo una mayor cohesión social.
- Mejora del capital humano: Al invertir en educación, salud y desarrollo social, los programas sociales contribuyen a mejorar el capital humano del país. Esto es crucial para el crecimiento económico sostenido a largo plazo, ya que una población más educada y saludable tiene más probabilidades de contribuir positivamente a la economía.
- Estímulo económico: Los programas sociales pueden actuar como un estímulo económico al aumentar la demanda interna de bienes y servicios esenciales, beneficiando a empresas locales y regionales. Esto estímulos pueden generar oportunidades de crecimiento para el mercado inmobiliario en México y fortalecer la actividad empresarial en diversos sectores.
Para los empresarios:
- Acceso a nuevos mercados y clientes: Los programas sociales pueden abrir nuevos mercados para productos y servicios dirigidos a beneficiarios de estos programas. Esto representa una oportunidad para las empresas de expandir su base de clientes y diversificar sus líneas de productos.
- Mejora de la reputación y responsabilidad social: Participar en la implementación o apoyo de programas sociales puede mejorar la imagen corporativa de las empresas, fortaleciendo su reputación y aumentando la lealtad de los clientes y empleados. Las empresas que demuestran un compromiso genuino con el bienestar social tienden a ser vistas de manera favorable por la comunidad y los consumidores.
- Innovación y desarrollo de productos: La demanda generada por programas sociales puede estimular la innovación empresarial al motivar el desarrollo de productos y servicios adaptados a las necesidades específicas de los beneficiarios. Esto no solo mejora la competitividad de las empresas, sino que también contribuye al bienestar general de la sociedad.
Desempeño de las empresas en México
Las empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han exhibido un buen desempeño durante el último sexsenio, superando con creces las vicisitudes del panorama político nacional. Este éxito se debe en gran medida a dos factores clave: la globalización y las ventajas competitivas que han desarrollado estas empresas.
En términos de capitalización de mercado hay empresas listadas en México que han experidmentado un incremento un 44 porciento, sin contemplar dividendos.
Al comparar el desempeño del mercado mexicano con el de otros mercados emergentes alrededor del mundo, México se posiciona como el tercer mejor país durante el último sexenio, solo por detrás de Taiwán y la India. Este logro es un testimonio de la fortaleza y la resiliencia del sector empresarial mexicano.
El panorama inmobiliario en el México post electoral se perfila con oportunidades significativas para los inversores.
Aprovechar estas tendencias emergentes requiere una comprensión profunda del mercado y una capacidad de adaptación a los cambios económicos y tecnológicos.
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