Poder adquisitivo, cambios en el programa de subsidios, escasez y costo de la tierra, son algunos de los retos que enfrenta el mercado de la vivienda de interés social en distintas ciudades del país.
Este fenómeno ha hecho que muchas de las opciones existentes, se desarrollen en la periferia de las ciudades y que el acceso a una vivienda asequible sea inalcanzable para muchos.
Cuando somos pequeños, soñamos con gran número de metas por alcanzar, entre ellas comprar un automóvil o una casa. La vivienda es uno de los satisfactores básicos del individuo y con lo que se puede alcanzar bienestar, según el Centro de Estudios Económicos del Sector Privado (CEESP).
Legalmente, es un tema que se encuentra presente en el artículo 4º de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, pero ¿Realmente se está cumpliendo con lo estipulado?
La descentralización de la vivienda de acuerdo con el nivel socioeconómico es un fenómeno que se vive en México, en el cual los más afectados son las personas en situación de pobreza.
En el país, para poder adquirir una vivienda se debe percibir un ingreso de 5 salarios mínimos, es decir, aproximadamente $15,402 pesos al mes, contemplando que para 2019 el salario mínimo es de $102.68 pesos. La vivienda que podrían adquirir quienes perciben estos ingresos se localiza en las zonas periféricas de cada ciudad.
A pesar del progreso que se ha tenido en los esquemas de vivienda, los hogares de bajos ingresos no pueden comprar una vivienda a precios de mercado, por lo que se ha creado para ellos un esquema paralelo de vivienda.
En 2019 se han replanteado nuevas estrategias, una de ellas es que el gobierno, por medio de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), siga otorgando subsidios para la vivienda, pero ahora será a través de un solo programa en lugar de los diferentes que operaban en diversas instancias como la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI).
De acuerdo con el Presupuesto de Egresos 2019, SEDATU dispondrá con 18.7 MMDP y de ese total el nuevo Programa de Vivienda Social (antes Programa de Financiamiento para Soluciones Habitacionales de la CONAVI) recibirá 717 MDP.
La CANADEVI expresó su preocupación ante este nuevo planteamiento, ya que al concentrar varios programas en uno solo, desaparece el programa de subsidios que iba dirigido a mexicanos que ganan entre $3,000 y $8,000 pesos mensuales.
Por otra parte, la ubicación de vivienda en la periferia es fuente de preocupación. En este mercado, las unidades habitacionales están asentadas de acuerdo con las preferencias de los urbanizadores y no en las necesidades del usuario final. La mayoría de los hogares de este tipo se encuentra en áreas donde los precios de suelo son inferiores al promedio.
Los urbanizadores toman la decisión de construir vivienda calculando el costo del terreno más la infraestructura y el número de unidades que se pueden construir. El parámetro más importante es que el costo de tierra e infraestructura no debe exceder un tercio del costo total de la vivienda.
Si comparamos los costos en proyectos ubicados en la periferia respecto a los que están en la ciudad, encontramos que el costo de los lotes para proyectos en el centro de la ciudad representa en promedio el 17% de la inversión, mientras que los gastos de infraestructura son inferiores. Por el contrario, el costo para construir urbanizaciones en la periferia representa alrededor del 6% de la inversión, mientras que los gastos de infraestructura representan un 30%.
En México no es raro encontrar desarrollos habitacionales en las periferias con más de 2,500 viviendas, en cambio, en zonas céntricas infrecuentemente se encuentran lotes con el tamaño adecuado para tal cantidad de unidades. Cuando los desarrolladores proponen proyectos de grandes magnitudes a los municipios, tienden a tener más influencia en las negociaciones y eligen la periferia porque allí obtienen mayores beneficios.
En consecuencia, cuando se compra y/o habita una vivienda en áreas aisladas, los hogares se hacen vulnerables, ya que los centros de empleo normalmente se encuentran en las zonas céntricas de una urbe, así como sitios comerciales y de servicios.
Otro factor para considerar es la falta de transporte público accesible, recolección de basura, seguridad pública y servicios básicos como agua, luz y alcantarillado, dando pie a una transformación completa de los fraccionamientos, volviéndolos en ocasiones colonias populares o barrios, aumentando los niveles de pobreza y criminalidad.
Esta falta de los servicios básicos se debe, según explica Nora Libertun de Duren, al costo beneficio de los proyectos, pues los costos de infraestructura en estas áreas son doblemente altos comparados con las zonas céntricas.
Una encuesta realizada en México por el Banco Interamericano de Desarrollo en 2017 indicó que los hogares que residen en la periferia urbana son por lo general más pobres y tienen mayores posibilidades de estar encabezados por madres solteras, comparados con aquellos ubicados más al centro de la ciudad.
Existe una única ventaja a todas estas problemáticas y es que, la vivienda de interés social en áreas periféricas brinda la oportunidad de adquirir un patrimonio a aquellas personas que en otro escenario no podrían.
En conclusión, la población de ingresos bajos opta por trasladarse distancias y tiempos mayores, así como adaptarse a la falta de servicios con tal de adquirir un patrimonio.
Retomando la pregunta que planteamos al inicio de este texto: ¿Entonces, realmente se está cumpliendo con lo estipulado en la constitución para que las familias puedan disfrutar de una vivienda digna y decorosa? La respuesta es no, porque se sigue optando por la obtención de mayores beneficios a costa de los más vulnerables.
