Anteriormente repasamos cuáles son los beneficios de realizar estudios de mercado inmobiliario antes de comenzar el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario para lograr una planeación ideal. Sin embargo, esto no siempre sucede así, de ahí la importancia de saber que éstos análisis del mercado se pueden hacer aún cuando los desarrollos están operando.
El nivel de profundidad o especialización depende de cada tipo de necesidad, pero en general algunas de las opciones que se desarrollan en CREA seguro serán de utilidad:
Estudios de mercado de localización
Una de las herramientas más utilizadas para elaborar los estudios de localización es la geolocalización o el geomarketing, ambos son muy útiles para determinar la viabilidad de ubicaciones para diversos negocios, principalmente para las franquicias.
De acuerdo con cifras de la Asociación Mexicana de Franquicias (AMF), México es el quinto país más importante para las franquicias, el 15% de las existentes en nuestro país son extranjeras, mientras que el 85% son nacionales. De igual forma, las franquicias generan más de 900 mil empleos directos y llegan a 85 mil puntos de venta.
Algunas de las interrogantes que el geomarketing ayuda a responder son:
• ¿El giro o la marca que deseo establecer me dará pérdidas o ganancias?
• ¿El sitio que compré o renté es el adecuado para establecerme?
• ¿Cómo destacaré de mi competencia?
• ¿Mis precios están por encima o debajo de mi competencia?
• ¿El público que persigo es el que consumirá mi producto?
• ¿Las tendencias del mercado actual beneficiarán o perjudicarán mi proyecto?
Las cifras de INEGI indican que el 50% de los negocios que inician en México quiebra en el transcurso de los primeros dos años, y tras el tercero sólo sobreviven entre el 20% y 30%. La elaboración oportuna de un estudio de localización brinda las herramientas necesarias para la correcta toma de decisiones, identificando todas las variantes del sector, segmento y mercado.
Estudios de reposicionamiento de centros comerciales
Los estudios de reposicionamiento para centros comerciales generalmente se utilizan por tres principales razones:
- Niveles de rentabilidad, ocupación o ventas que no son las esperadas.
- Alta rotación de inquilinos.
- Ampliar el mercado y/o incluir nuevos giros en el centro comercial.
Los constantes cambios en el sector comercial hacen indispensable que los centros comerciales se mantengan a la vanguardia, especialmente hoy en día que es inminente el crecimiento del comercio electrónico y continúa la evolución de las tendencias hacia el entretenimiento.
Los estudios de reposicionamiento permiten identificar las áreas de oportunidad de un centro comercial, sin embargo, eso no significa que este tipo de estudios son exclusivos de este sector, también se pueden aplicar a proyectos de otros sectores como el hotelero y de oficinas.
Estudios de validación
Los estudios de validación regularmente se realizan en una etapa avanzada del proyecto, pues se elabora cuando ya se cuenta con un ante proyecto y lo que se requiere es saber si las características del nuevo desarrollo van acordes con lo que demanda el mercado.
Si bien es cierto que un estudio de validación se puede hacer en una etapa avanzada, lo ideal es elaborarlo cuando aún no se ha concluido la construcción, pues de esta manera será más fácil poder hacer los ajustes pertinentes y que el desarrollo se adecue a las necesidades del mercado para ser competitivo frente a otros desarrollos.
Como lo hemos visto, los estudios de mercado inmobiliario no sólo se reelaboran al inicio de los proyectos, también es posible realizarlos en etapas avanzadas del desarrollo, incluso cuando éste ya ha iniciado operaciones y se requieren medidas para alcanzar las ventas esperadas o para continuar con su consolidación.
Sin importar el momento en el que se haga el estudio de mercado, lo más importante es que éste ofrezca los datos y las herramientas necesarias para una correcta toma de decisiones y así lograr la consolidación de un desarrollo inmobiliario.
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