Uno de los grandes retos actuales en el planeta tiene que ver con la posibilidad de convertir a las ciudades en polos de desarrollo, de inclusión y sostenibilidad, desafíos que pueden verse amenazados por fenómenos como la gentrificación, proceso que desde hace varios años se vive en muchas ciudades del mundo como París, Medellín, Ciudad de México y Barcelona, por sólo mencionar algunas. Situación sobre la cual, se han emitido diversas opiniones que aparecen en medios de comunicación y en los estudios de mercado inmobiliario realizados por los expertos en consultoría inmobiliaria.
¿Qué es la gentrificación?
Los especialistas en el área indican que se trata de un proceso de transformación urbana donde prevalece la dinámica del mercado inmobiliario, por encima del derecho a la propiedad, al incrementar la construcción o rehabilitación de edificaciones residenciales, centros comerciales y otros espacios de entretenimiento, cultura y deporte en zonas con gran plusvalía, generalmente ubicadas en las zonas centrales de las ciudades.
Es importante entender que este es un proceso con múltiples consecuencias relacionadas con la productividad de las áreas urbanas, el encarecimiento de los alquileres y la venta de inmuebles, así como a la brecha social que se profundiza entre los habitantes de las ciudades derivada de sus capacidades económicas. De esta forma, los residentes originarios de esas zonas se ven obligados a desplazarse o mudarse a los suburbios, donde los precios son más accesibles, mientras que los sectores de la población con mayor capacidad económica se apropian de esos espacios urbanos, generando una fuerte demanda en el mercado inmobiliario.
¿Que ha pasado en LATAM y en México con la gentrificación?
En los últimos años, la inversión inmobiliaria en LATAM se ha incrementado de forma exponencial en diferentes ciudades de América Latina. Son conocidos los casos de zonas residenciales o barrios como Lastarria en Santiago de Chile, Chapinero en Bogotá, Palermo en Buenos Aires y, en en el caso de Ciudad de México, los sectores de las colonias Roma, La Condesa, San Pedro de los Pinos, Escandón y otras donde las rentas se han disparado muy por encima de la inflación.
Se estima que en México un promedio de 20 mil personas han sido “expulsadas” o han tenido que salir de la capital anualmente para migrar hacia otras zonas más alejadas de la urbe, con lo cual el traslado hacia sus trabajos u ocupaciones se vuelve aún más complicado.
La Secretaría de Desarrollo Económico ha informado que en el primer semestre del 2023 en el sector inmobiliario en México se registró un alza del 13,63% específicamente en el precio de las rentas de viviendas, por lo que los precios promedios pasaron de 13,726.69 pesos mensuales en primer semestre de 2022 a 15,597.76 pesos mensuales en el mismo periodo de 2023. No obstante, sabemos que hay zonas en Ciudad de México donde el porcentaje de incremento es mucho mayor al promedio de renta de viviendas, como es el precio de alquiler de departamentos en la Colonia Condesa, donde se ha incrementado en un 66% en los últimos 24 meses.
Al realizar el análisis por zonas o por alcaldías de Ciudad de México, tenemos que la alcaldía Cuauhtémoc fue la que tuvo un mayor aumento en los costos de arrendamiento con 34.5% de incremento seguida por Benito Juárez con 16.3%, luego la alcaldía Azcapotzalco, con 12.1% de incremento, según agrega la información de la Secretaría de Desarrollo Económico sobre el primer semestre del 2023. En este aspecto, los estudios de mercado inmobiliario nos llevan a concluir que las expectativas de algunos grupos de población sobre vivir en zonas céntricas se ven disminuidas.
Es importante agregar que este fenómeno también está vinculado a la llegada de “nómadas digitales”, que son personas extranjeras que se instalan en una determinada ciudad para trabajar de forma remota. Para tener una idea de lo que puede significar para México, la Secretaría de Gobernación (SEGOB) informó sobre el ingreso a nuestro país de casi 75 mil personas extranjeras que cuentan con pasaporte estadounidense, tan sólo en los meses de enero y febrero de este año. Este número representa un incremento del 85% en relación al mismo periodo del 2022, ya sea que ingresen como turismo o como nómadas digitales.
Nuevas Tendencias y Desafíos de la gentrificación
En términos concretos, sabemos que las consecuencias negativas de la gentrificación recaen sobre la población desplazada. La otra cara de la moneda de este proceso es la generación de recursos económicos, la mejora de servicios y la consolidación de las ciudades en cuanto a infraestructura y mobiliario urbano, permitiendo que esas zonas sean más atractivas para la inversión en bienes raíces, sea de tipo residencial, comercial o corporativo.
Ante este panorama, ¿Cuáles pueden ser las oportunidades para minimizar el impacto de esta transformación? El primer punto o la prioridad está enfocada en la necesidad de retener a la población que ya habita en estas zonas mediante la mejora y restauración de las viviendas que se encuentren deterioradas, además de impulsar políticas sociales y microcréditos que apoyen el concepto de pequeños empresarios para la generación de ingresos.
También puede ser de gran importancia promover políticas económicas redistributivas para que los recursos generados por la gentrificación puedan ser invertidos para la recuperación de otros lugares ubicados en la periferia.
Conclusiones
La gentrificación seguirá impulsando modelos de negocio como el alquiler de viviendas y locales comerciales, así como el hospedaje de corto plazo. La clave radica en encontrar un equilibrio entre el desarrollo económico y la inclusión social, permitiendo que las ciudades prosperen de manera sostenible y justa para todos.
Para profundizar sobre todos los aspectos relacionados directamente con el sector inmobiliario en México y, específicamente sobre el subsector habitacional, CREA, consultora inmobiliaria, pone a su disposición el Reporte de Vivienda Institucional, que incluye: los proyectos en las principales Zonas metropolitanas de México, la cantidad y estatus de desarrollos de vivienda en renta institucional por estado e indicadores macroeconómicos y políticas públicas que impactan las áreas metropolitanas.
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