En desarrollo inmobiliario, la rentabilidad no ocurre por casualidad. Este caso de estudio de un cliente de CREA SOLUCIONES en León, Guanajuato, lo demuestra: una decisión de mezcla que permitió capturar un retorno excepcional en el frente de vivienda y un rendimiento sólido y defendible en los componentes de renta.
Nuestro punto de partida: un predio con potencial real
El terreno contaba con un uso de suelo que permitía hasta 12 niveles. Antes de proyectar la primera línea, definimos con precisión el valor de la tierra mediante el avalúo. Con esa base, se construyó la hipótesis de negocio y se trazó la mezcla óptima de producto.
La hipótesis
Se evaluaron 3 modelos de negocio:
- Vivienda para venta como motor de retorno acelerado.
- Zona comercial y consultorios en renta como columna patrimonial de mediano plazo.
La validación de mercado incluyó precio por m², prototipos y tasa de absorción mensual, asegurando colocación y ritmo comerciales consistentes. El diseño arquitectónico priorizó eficiencia (m² útiles que venden/rentan) y control fino de costos.
La ingeniería financiera: apalancarse con criterio
Se planteó un apalancamiento de al menos 50% del costo del proyecto y se gestionaron opciones de crédito en un rango TIIE +1.5 a +3 pp, buscando reducir costo de capital y elevar el retorno sobre capital propio.
Los resultados:
• Vivienda en venta: TIR del 60% en un horizonte de 46 meses (3.8 años).
• Renta (comercial y consultorios): TIR a 10 años de 15.2% y 15.5%, respectivamente.
Interpretación ejecutiva: la vivienda capitaliza rápidamente las eficiencias de diseño, costos y precio correcto; los activos en renta construyen patrimonio, control y flujo estable a lo largo del tiempo. Ambos frentes, bien orquestados, maximizan el valor total del desarrollo.
Lo que realmente marcó la diferencia
• Uso de suelo con alto potencial: 12 niveles habilitados por uso de suelo.
• Valor de la tierra: decisiones ancladas a avalúo, no a expectativas.
• Inteligencia de mercado: Un estudio de mercado a profundidad permitió definir el precio por metro cuadrado, los prototipos de vivienda y la tasa de absorción mensual, asegurando la mejor colocación posible en el mercado.
• Eficiencia de diseño: m² que trabajan a favor del NOI o de la velocidad de venta.
• Control de costos: Se logró una alta eficiencia en los costos de construcción.
• Apalancamiento: Buscar un financiamiento de al menos el 50% de costo del proyecto.
• Tasa de interés competitiva para préstamos: Para mejorar la rentabilidad de un proyecto, es crucial conseguir la mejor opción de crédito. En este caso, una tasa de interés que se posicione entre TIIE + 1.5 y TIIE + 3 puntos se considera un parámetro adecuado y atractivo.
La enseñanza para el siguiente proyecto
No se trata de perseguir una TIR “alta” per se, sino de diseñar la mezcla correcta para cada predio y mercado. Donde el cliente final está dispuesto a comprar, se acelera valor; donde la ubicación sostiene flujos defensivos, se construye patrimonio. La rentabilidad es el resultado de esa coherencia.
¿Tienes un predio o proyecto y quieres someterlo a esta lógica? En CREA evaluamos el potencial normativo, la realidad comercial y el andamiaje financiero para traducirlos en una mezcla que compita hoy y resista mañana.
Nota: Los resultados reportados corresponden al caso específico analizado y dependen de supuestos, condiciones de mercado y ejecución.
